ВІДШКОДУВАННЯ ВАРТОСТІ РЕМОНТУ, ВИКОНАНОГО В ОРЕНДОВАНОМУ ПРИМІЩЕННІ
Вікторія МАТВЄЄВА, економіст-аналітик Видавничого будинку «Фактор»
Бюджетною установою (орендодавцем) укладено договір оренди приміщення. Орендарем виконано ремонт приміщення комунальної форми власності. Який порядок відшкодування видатків орендаря, пов’язаних з ремонтом орендованого майна? Чи можна вартість ремонту зарахувати в рахунок орендної плати?
(Полтавська обл.)
Основними документами, якими керуються бюджетні установи під час орендних операцій, є:
—
Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV (далі — ЦКУ);— Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII
(далі — Закон № 2269);—
Методика розрахунку та порядок використання плати за оренду державного майна, затверджені постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786 (далі — Методика № 786);—
Типовий договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затверджений наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000 р. № 1774 (далі — Типовий договір).За загальним правилом, закріпленим у
ст. 778 ЦКУ, орендар може покращувати приміщення, що орендується, тільки з відома орендодавця. Якщо таку згоду було отримано, то орендар набуває права на відшкодування вартості необхідних видатків або зарахування їх вартості в рахунок орендної плати.Аналогічну вимогу передбачено
ч. 3 ст. 23 Закону № 2269, в якій ідеться про те, що орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.Щодо майна, яке перебуває в державній власності, чинним законодавством передбачено спеціальний порядок отримання орендарем такої згоди орендодавця. Так, процедура отримання такої згоди визначена
Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 р. № 1523. Згідно з цим документом для розгляду питання щодо отримання згоди орендодавця на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого державного майна орендар подає заяву й такі документи:1) опис передбачуваних поліпшень і кошторис витрат на їх проведення;
2) інформацію про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна;
3) розпорядження органів пожежного нагляду, охорони праці;
4) довідку балансоутримувача про вартість об’єкта оренди згідно з даними бухгалтерського обліку на початок поточного року;
5) завірену копію проектно-кошторисної документації, якщо інше не встановлено договором оренди.
При цьому інформація про доцільність здійснення невід’ємних поліпшень надається на підставі поданих орендарем документів, у разі оренди цілісного майнового комплексу, будівлі чи споруди — органом, уповноваженим управляти відповідним державним майном, а в разі оренди приміщень, частин будівель і споруд — цим самим органом або за його дорученням балансоутримувачем.
Згоду на здійснення поліпшень орендодавець надає орендарю у формі листа, в якому міститься погодження на поліпшення орендованого майна. На підставі такого дозволу орендар складає графік виконання робіт і подає його орендодавцю.
Порядок погодження здійснення невід’ємних поліпшень майна, що знаходиться в комунальній власності, затверджується органами місцевого самоврядування. Щодо майна недержавної форми власності, то чинним законодавством не встановлено жодних особливих вимог до одержання дозволу орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого майна.
Додамо також, що можливість здійснення будь-яких поліпшень приміщення, що орендується, має бути передбачено в договорі оренди. Крім того, у договорі сторони застерігають порядок відшкодування видатків орендаря, пов’язаних з поліпшенням орендованого приміщення.
Згідно зі
ст. 181 Закону № 2269, якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не виконав капітальний ремонт майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право:— відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту;
— вимагати розірвання договору або відшкодування збитків.
Таким чином, існують такі варіанти відшкодування видатків орендаря, пов’язаних з ремонтом орендованого майна:
1) зарахування вартості проведеного ремонту (поліпшень) в рахунок орендної плати;
2) відшкодування вартості ремонту орендодавцем (балансоутримувачем).
Розглянемо особливості застосування кожного варіанта.
Варіант перший — зарахування вартості ремонту в рахунок орендної плати.
Статтею 20 Закону № 2269
передбачено, що орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Проте залежно від специфіки виробничої діяльності за згодою сторін орендна плата за користування держмайном може встановлюватися в натуральній або грошово-натуральній формі.Водночас, звертаємо увагу на те, що
негрошова форма розрахунків за орендною платою не може застосовуватися в тих випадках, коли орендодавцем є бюджетна установа (з цього питання див. консультацію спеціаліста КРУ // «Бюджетна бухгалтерія», 2007, № 40, с. 7). Аргументи для цього такі:1.
Проведення розрахунків за орендною платою в натуральній формі між орендодавцем — бюджетною установою та орендарем не регламентовано жодним нормативно-правовим актом.Так, у
листі Держказначейства від 15.08.2007 р. № 3.4-06/1886-9767 акцентується увага на тому, що питання проведення взаємозаліків мають бути врегульовані відповідними нормативно-правовими документами. Проте на сьогодні питання проведення розрахунків у негрошовій формі, у тому числі шляхом взаємозаліку, не регламентовані жодним нормативно-правовим актом. Такі операції можуть бути здійснені тільки в разі прийняття відповідного нормативно-правового документа, в якому буде врегульовано механізм проведення таких операцій.2. Механізм проведення розрахунків за орендною платою в негрошовій формі не передбачений.
Згідно з
п. 17 Методики № 786 орендна плата, одержана від оренди майна бюджетних організацій, направляється до державного бюджету в розмірах, установлених законами про Державний бюджет України на відповідний рік.Щороку Законом про держбюджет на відповідний рік для бюджетних установ передбачався такий порядок розподілу орендної плати:
—
50 % плати за оренду майна (як рухомого, так і нерухомого), що належить бюджетним установам, які утримуються за рахунок коштів державного бюджету, підлягало зарахуванню до складу доходів загального фонду держбюджету;— решта
50 % орендної плати — зараховувалися до складу доходів спеціального фонду і залишалися в розпорядженні бюджетної організації та могли витрачатися бюджетною установою – орендодавцем відповідно до кошторису. Плата за оренду військового майна та майна Національної академії наук України і галузевих академій наук повністю зараховується до доходу спеціального фонду їх кошторису.Рішення про розподіл орендної плати, одержаної за здане в оренду майно бюджетних установ, що утримуються за рахунок місцевих бюджетів, приймають місцеві органи влади.
Отже, оскільки бюджетні установи зобов’язані частину одержаної орендної плати віддавати до доходу бюджету, не можливо здійснити розподіл орендної плати, одержаної в негрошовій формі.
3.
У Типовому договорі оренди не передбачено одержання орендної плати в негрошовому вираженні.Частиною 2 ст. 10 Закону № 2269
передбачено укладення сторонами договору оренди, що повинен відповідати Типовому договору.У
розділі 3 Типового договору визначено, що орендна плата визначається згідно з Методикою № 786, або за результатами конкурсу на право оренди державного майна. Розмір орендної плати визначається у грошовому вираженні (у гривнях). Розрахунки за орендною платою шляхом одержання в рахунок орендної плати матеріальних цінностей Методикою № 786 не передбачені.Отже, на сьогодні проведення розрахунків за орендною платою в натуральній формі між орендодавцем — бюджетною установою та орендарем не передбачено жодним нормативно-правовим актом.
Виняток може бути зроблено тільки: якщо на майно орендаря накладено арешт і воно реалізовується в рахунок повного або часткового погашення боргу (див.
лист Держказначейства від 02.11.2007 р. № 3.4-04/2315-13379 // «Бюджетна бухгалтерія», 2008, № 11). У цьому випадку Держказначейство вважає, що орендодавець — бюджетна організація може прийняти від орендаря-боржника нереалізовані матеріальні цінності в рахунок погашення заборгованості з орендної плати.Отже, вартість ремонту, виконаного орендарем, орендодавець — бюджетна організація не може зарахувати в рахунок орендної плати.
Варіант другий — відшкодування вартості ремонту орендодавцем.
Згідно з
ч. 1 ст. 27 Закону № 2269-XII орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендарем за рахунок власних коштів за згодою орендодавця були здійснені поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов’язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення унаслідок цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, що відбулося внаслідок таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.Незважаючи на те що
Закон № 2269 зобов’язав орендодавця компенсувати орендарю понесені видатки, варто звернути увагу на деякі норми, закріплені в Типовому договорі:«7.4. У разі здійснення орендарем невід’ємних поліпшень орендованого майна орендодавець зобов’язаний здійснювати контроль за здійсненням таких поліпшень.
Договір може містити або не містити зобов’язання орендодавця щодо відшкодування поліпшень майна.
<…>
10.8. Вартість невід’ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця,
компенсуються орендодавцем після припинення (розірвання) договору оренди або не підлягає компенсації».Отже, якщо ремонт орендованого майна виконано за погодженням з орендодавцем і характер таких поліпшень є невіддільним від орендованого майна без заподіяння йому шкоди,
орендодавець компенсує орендарю зазначені видатки, якщо це передбачено договором оренди. При цьому слід урахувати: якщо така компенсація і передбачена договором оренди, то вона може бути одержана орендарем тільки після закінчення строку дії договору оренди або в разі дострокового його розірвання.Компенсація видатків орендаря на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого майна здійснюється орендодавцем за КЕКВ, що відповідає економічній сутності платежу.
Наприклад, якщо орендар провів поточний ремонт орендованого ним приміщення, то відшкодування його видатків буде проведено орендодавцем за КЕКВ 1134 «Оплата послуг (крім комунальних)», а якщо в орендованому приміщенні було проведено капремонт, то відшкодувати орендарю видатки на його проведення орендодавець повинен буде за КЕКР 2130 «Капітальний ремонт».
