ОБЯЗАТЕЛЬНА ЛИ НОВАЯ ОЦЕНКА АРЕНДОВАННОГО НЕДВИЖИМОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО И КОММУНАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА ПРИ ПРОЛОНГАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Ярослав УСЕНКО, заместитель директора Департамента по вопросам управления государственным имуществом и арендных отношений ФГИУ, канд. экон. наук
Нужно ли бюджетному учреждению — арендодателю в этом году проводить экспертную оценку недвижимого имущества, если оно находилось в аренде в течение пяти лет (т. е. оценка была сделана пять лет назад), а в текущем году договор аренды с арендатором продлевается на следующие пять лет?
(г. Харьков)
Статьей 11 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII
(далее — Закон № 2269) предусмотрено осуществление оценки объекта аренды перед заключением договора аренды. Других требований по осуществлению оценки Закон в настоящий момент не содержит.Согласно
ч. 1 ст. 17 Закона № 2269 срок договора аренды определяется по согласованию сторон. Срок договора аренды не может быть менее пяти лет, если арендатор не предлагает меньший срок. Частью 2 этой же статьи предусмотрено, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение одного месяца после окончания срока действия договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.Согласно
ст. 10 Закона № 2269 стоимость объекта аренды является существенным условием договора аренды. Следовательно, при отсутствии указанного заявления новая оценка не осуществляется.В то же время, как следует из указанной нормы,
Закон № 2269 допускает (но не требует) продления действия договора аренды на новых условиях. Таким образом, арендодатель самостоятельно либо по требованию уполномоченного органа управления арендованным имуществом может инициировать продление действия договора аренды при условии осуществления новой оценки арендованного имущества. Мотивацией для проведения новой оценки может быть значительное изменение рыночной стоимости недвижимого имущества (и соответственно потенциальной арендной платы) за время после его предварительной оценки перед заключением договора, особенно если это изменение недостаточно компенсируется предусмотренной законодательством корректировкой арендной платы на соответствующие месячные индексы инфляции. Кстати, отдельные органы управления имуществом постоянно обусловливают свое согласие на продление действия договора аренды недвижимого имущества проведением новой независимой оценки объекта аренды.С целью обеспечения единого подхода к решению этого вопроса при разработке во исполнение поручения Правительства
проекта изменений к Закону № 2269 было предусмотрено также и дополнение ст. 11 данного Закона следующей нормой: «Если на момент продления договора аренды последняя оценка объекта аренды была проведена более трех лет назад, по предложению органа, уполномоченного управлять соответствующим имуществом, для продления (возобновления) договора аренды осуществляется оценка объекта аренды».Проект Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты по арендным отношениям»
был одобрен Кабинетом Министров Украины и при первом чтении 19 октября 2010 года был принят Верховной Радой Украины за основу. В случае принятия этого законопроекта в целом и вступления его в силу в установленном порядке указанная норма станет обязательной.
