ЧИ ОБОВ’ЯЗКОВА НОВА ОЦІНКА ОРЕНДОВАНОГО НЕРУХОМОГО ДЕРЖАВНОГО ТА КОМУНАЛЬНОГО МАЙНА ПРИ ПРОЛОНГАЦІЇ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ
Ярослав УСЕНКО, заступник директора Департаменту з питань управління державним майном та орендних відносин ФДМУ, канд. екон. наук
Чи потрібно бюджетній установі — орендодавцю цього року робити експертну оцінку нерухомого майна, якщо воно перебувало в оренді протягом п’яти років (тобто оцінка була зроблена п’ять років тому), а в поточному році договір оренди з орендарем продовжується на наступні п’ять років?
(м. Харків)
Статтею 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII
(далі — Закон № 2269) передбачено здійснення оцінки об’єкта оренди перед укладенням договору оренди. Інших вимог щодо здійснення оцінки цей Закон зараз не містить.Згідно з
ч. 1 ст. 17 Закону № 2269 термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим ніж п’ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. Частиною 2 цієї ж статті передбачено, що у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.Відповідно до
ст. 10 Закону № 2269 вартість об’єкта оренди є суттєвою умовою договору оренди. Отже, у випадку відсутності зазначеної заяви нова оцінка не здійснюється.У той же час, як випливає із вказаної норми,
Закон № 2269 допускає (але не вимагає) продовження дії договору оренди на нових умовах. Таким чином, орендодавець самостійно або на вимогу уповноваженого органу управління орендованим майном може ініціювати продовження дії договору оренди за умови здійснення нової оцінки орендованого майна. Мотивацією для проведення нової оцінки може бути значна зміна ринкової вартості нерухомого майна (і відповідно потенційної орендної плати) за час після його попередньої оцінки перед укладенням договору, особливо якщо ця зміна недостатньо компенсується передбаченим законодавством коригуванням орендної плати на відповідні місячні індекси інфляції. До речі, окремі органи управління майном постійно обумовлюють свою згоду на продовження дії договору оренди нерухомого майна проведенням нової незалежної оцінки об’єкта оренди.З метою забезпечення єдиного підходу до вирішення цього питання при розробленні на виконання доручення Уряду
проекту змін до Закону № 2269 було передбачено також і доповнення ст. 11 цього Закону такою нормою: «Якщо на момент продовження договору оренди остання оцінка об’єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, за пропозицією органу, уповноваженого управляти відповідним майном, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об’єкта оренди».Проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо орендних відносин»
було схвалено Кабінетом Міністрів України і при першому читанні 19 жовтня 2010 року було прийнято Верховною Радою України за основу. У разі прийняття цього законопроекту в цілому і набрання ним чинності в установленому порядку зазначена норма стане обов’язковою.
