АРЕНДА И ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ УСЛУГИ: ТОЧКИ СОПРИКОСНОВЕНИЯ
Александр ЛЕВИЧЕВ, заведующий сектором инспектирования учреждений и организаций, финансируемых из бюджета, Харьковской объединенной государственной финансовой инспекции
Как рассчитать стоимость эксплуатационных услуг для арендаторов, которые арендуют помещение постоянно, и для тех, кто арендует помещение почасово (для работы кружков, проведения детских представлений и т. п.)?
Как рассчитать стоимость эксплуатационных услуг для арендатора — бюджетной организации, которая уплачивает арендную плату в сумме 1 грн. в год?
(г. Харьков)
Для начала следует разобраться, что представляют собой эксплуатационные услуги и как их не перепутать с коммунальными услугами. И еще интересно: следует их включать в арендную плату или выделять отдельно?
Для этого давайте обратимся к ст. 13 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24.06.2004 г. № 1875. В ней определено, что в зависимости от функционального назначения жилищно-коммунальные услуги делятся на:
1) коммунальные услуги (централизованное снабжение холодной и горячей водой, водоотведение, газо- и электроснабжение, централизованное отопление, а также вывоз бытовых отходов и т. п.);
2) услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий (уборка внутридомовых помещений и придомовой территории, санитарно-техническое обслуживание, обслуживание внутридомовых сетей, содержание лифтов, освещение мест общего пользования, текущий ремонт, вывоз бытовых отходов и т. п.);
3) услуги по управлению домом, сооружением или группой домов (балансодержание, заключение договоров на выполнение услуг, контроль выполнения условий договора и т. п.);
4) услуги по ремонту помещений, домов, сооружений (замена и усиление элементов конструкций и сетей, их реконструкция, восстановление несущей возможности несущих элементов конструкций и т. п.).
Именно услуги по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий из этого перечня и являются эксплуатационными услугами.
В приложении к постановлению КМУ «Об обеспечении единого подхода к формированию тарифов на жилищно-коммунальные услуги» от 01.06.2011 г. № 869 приведен перечень услуг по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий. Советуем вам заглянуть в него, ведь, ознакомившись с этим перечнем, вы уже не спутаете эксплуатационные услуги с коммунальными.
Так, к эксплуатационным услугам, в частности, относится уборка придомовых территорий, техническое обслуживание лифтов, техническое обслуживание внутридомовых систем, дератизация, дезинсекция и т. п.
Для большего понимания объясним, что к коммунальным услугам относятся непосредственно снабжение холодной и горячей водой, водоотведение, газо- и электроснабжение, отопление, а к эксплуатационным услугам — обслуживание этих систем для нормального предоставления коммунальных услуг.
Теперь разберемся, следует ли включать эксплуатационные услуги в плату за аренду имущества или же их нужно выделять и взимать отдельно.
В соответствии с п. 3 Методики расчета арендной платы за государственное имущество и пропорции ее распределения, утвержденной постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786, в плату за аренду индивидуально определенного имущества не включаются расходы на содержание арендованного имущества и плата за услуги, которые в соответствии с заключенными соглашениями обязуются предоставлять арендатору государственное предприятие, организация, хозяйственное общество, на балансе которых числится это имущество.
Следовательно, плата за эксплуатационные услуги не должна входить в арендную плату, а должна взиматься отдельно.
Также обратим внимание на то, что плату за эксплуатационные услуги нельзя взимать с арендатора по договору аренды. Для ее взимания должно быть другое основание — отдельный договор о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного недвижимого имущества и предоставление коммунальных услуг арендатору.
Типовая форма такого договора утверждена приказом Фонда госимущества «Об утверждении договоров аренды» от 23.08.2000 г. № 1774 (далее — приказ № 1774).
Кроме того, п. 5.13 Типового договора аренды индивидуально определенного (недвижимого или иного) имущества, относящегося к государственной собственности, утвержденного приказом № 1774, определена обязанность арендатора осуществлять расходы, связанные с содержанием арендованного имущества. В течение 15 рабочих дней после подписания договора аренды необходимо заключить с балансодержателем договор о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного имущества и предоставление коммунальных услуг арендатору.
Как видим, для того чтобы спать спокойно, взимая эксплуатационные услуги с арендаторов, вам в обязательном порядке следует заключить с ними Договор о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного недвижимого имущества и предоставление коммунальных услуг арендатору. Взимание платы за эксплуатационные услуги с арендатора без заключения такого договора неправомерно.
Заметим, что в этом договоре может быть предусмотрено и взимание платы за коммунальные услуги, и взимание платы за эксплуатационные услуги одновременно.
Эксплуатационные услуги, как и все другие виды услуг, предоставляются на основании договоров с поставщиками таких услуг.
Документом, подтверждающим факт предоставления услуг, является соответствующий акт.
Критерии распределения и оплаты эксплуатационных услуг избираются по взаимному согласию сторон.
Расчет стоимости эксплуатационных услуг, которую должен уплатить арендатор, производится, как правило, пропорционально размеру арендованной площади к общей площади здания.
Информацию о площади арендованного помещения и площади всего здания берут из соответствующих документов (технический паспорт здания и т. п.).
Конечно, если арендатор считает, что доля этих услуг рассчитана неправильно, то он имеет право требовать расчет эксплуатационных услуг от арендодателя хоть ежемесячно и обоснование такого расчета.
Если арендатор занимает помещение почасово и в нем его вещи не находятся все остальное время, то и оплату эксплуатационных услуг ему целесообразно рассчитывать пропорционально тем часам, в которые он фактически занимает помещение.
Что касается возмещения эксплуатационных услуг арендатором — бюджетной организацией, то такое возмещение проводится на общих основаниях.
Так, для арендаторов-бюджетников, которые уплачивают арендную плату в размере 1 грн. в год, расчет эксплуатационных услуг такой же, как и для всех прочих арендаторов. Такие арендаторы имеют льготы только по арендной плате.
Бюджетная организация — арендатор должна предусмотреть в своей смете расходы на эксплуатационные услуги по соответствующим КЭКР.
Напомним: в соответствии с Инструкцией по применению экономической классификации расходов бюджета, утвержденной приказом Минфина от 12.03.2012 г. № 333, оплата эксплуатационных услуг, связанных с содержанием домов и сооружений и придомовых территорий, должна осуществляться по КЭКР 2240 «Оплата услуг (кроме коммунальных)».
Также по этому коду должны производиться расходы на техническое обслуживание и содержание в надлежащем состоянии систем внутренних и внешних сетей тепло-, водо-, электро-, газоснабжения и водоотведения.
Для того чтобы было более понятно, как именно рассчитать эксплуатационные услуги арендаторам, приведем пример.
Пример. Бюджетное учреждение имеет общую площадь помещения 950 м2. При этом в учреждении находятся 3 арендатора, из которых один арендатор — бюджетная организация, занимающая площадь 150 м2, второй арендатор — частный предприниматель, занимающий площадь 45 м2, третий арендатор — небюджетное учреждение, которое занимает актовый зал площадью 100 м2 3 часа в день с понедельника по пятницу еженедельно. Режим работы бюджетного учреждения — 9 часов в день, 5 дней в неделю. Общая сумма расходов, связанных с содержанием здания (уборка коридоров, туалетов, обслуживание лифтов, дезинфекция, дератизация и т. п.), составляет 4500 грн. в месяц.
Сначала рассчитаем долю эксплуатационных услуг в месяц для первого арендатора. Эта сумма составляет: 4500 грн. х 150 м2 : 950 м2 = 710,53 грн.
Рассчитаем долю эксплуатационных услуг в месяц для второго арендатора: 4500 грн. х 45 м2 : 950 м2 = = 213,16 грн.
Рассчитаем долю эксплуатационных услуг в месяц для третьего арендатора. Расчет проведем на примере месяца, в котором 22 рабочих дня. Эта сумма составляет: 4500 грн. х 100 м2х (3 ч х 22 дня) : 950 м2 : : (9 ч х 22 дня) = 157,89 грн.
Как видите, взимание эксплуатационных услуг с арендаторов не такое уж сложное дело. Главное — заключить с арендатором соответствующий договор и внимательно рассчитать надлежащую к уплате сумму.
