ОРЕНДА ТА ЕКСПЛУАТАЦІЙНІ ПОСЛУГИ: ТОЧКИ ДОТИКУ
Олександр ЛЕВІЧЕВ, завідувач сектору інспектування установ та організацій, які фінансуються з бюджету, Харківської об’єднаної державної фінансової інспекції
Як розрахувати вартість експлуатаційних послуг для орендарів, які орендують приміщення постійно, і тих, хто орендує приміщення погодинно (для роботи гуртків, проведення дитячих вистав тощо)?
Як розрахувати вартість експлуатаційних послуг для орендаря — бюджетної організації, яка сплачує орендну плату в сумі 1 грн. на рік?
(м. Харків)
Для початку слід розібратися, що таке експлуатаційні послуги та як їх не сплутати з комунальними послугами. Та ще цікаво: чи слід їх включати до орендної плати або виділяти окремо?
Для цього давайте звернемось до ст. 13 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004 р. № 1875. У ній визначено, що залежно від функціонального призначення житлово-комунальні послуги поділяються на:
1) комунальні послуги (централізоване постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізоване опалення, а також вивезення побутових відходів тощо);
2) послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, санітарно-технічне обслуговування, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, утримання ліфтів, освітлення місць загального користування, поточний ремонт, вивезення побутових відходів тощо);
3) послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків (балансоутримання, укладання договорів на виконання послуг, контроль за виконанням умов договору тощо);
4) послуги з ремонту приміщень, будинків, споруд (заміна та підсилення елементів конструкцій та мереж, їх реконструкція, відновлення несучої спроможності несучих елементів конструкцій тощо).
Саме послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій з цього переліку і є експлуатаційними послугами.
У додатку до постанови КМУ «Про забезпечення єдиного підходу до формування тарифів на житлово-комунальні послуги» від 01.06.2011 р. № 869 наведено перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій. Радимо вам заглянути до нього, адже, ознайомившись з цим переліком, ви вже не сплутаєте експлуатаційні послуги з комунальними.
Так, до експлуатаційних послуг, зокрема, належить прибирання прибудинкових територій, технічне обслуговування ліфтів, технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем, дератизація, дезінсекція тощо.
Для більшого розуміння пояснимо, що до комунальних послуг належать безпосередньо постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, опалення, а до експлуатаційних послуг — обслуговування цих систем для нормального надання комунальних послуг.
Тепер розберемося, чи слід включати експлуатаційні послуги до плати за оренду майна або ж їх треба виділяти та стягувати окремо.
Відповідно до п. 3 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786, до плати за оренду індивідуально визначеного майна не включаються витрати на утримання орендованого майна та плата за послуги, які відповідно до укладених угод зобов’язуються надавати орендарю державне підприємство, організація, господарське товариство, на балансі яких перебуває це майно.
Отже, плата за експлуатаційні послуги не повин-на входити до орендної плати, а має бути стягнута окремо.
Також звернемо увагу на те, що плату за експлуатаційні послуги не можна стягувати з орендаря за договором оренди. Для її стягнення має бути інша підстава — окремий договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю.
Типова форма такого договору затверджена наказом Фонду держмайна «Про затвердження договорів оренди» від 23.08.2000 р. № 1774 (далі — наказ № 1774).
Крім того, п. 5.13 Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом № 1774, визначено обов’язок орендаря здійснювати витрати, пов’язані з утриманням орендованого майна. Протягом 15 робочих днів після підписання договору оренди необхідно укласти з балансоутримувачем договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю.
Як бачимо, для того, щоб спати спокійно, стягуючи експлуатаційні послуги з орендарів, вам в обов’язковому порядку слід укласти з ними Договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю. Стягнення плати за експлуатаційні послуги з орендаря без укладення такого договору є неправомірним.
Зауважимо, що в цьому договорі може бути передбачено і стягнення плати за комунальні послуги, і стягнення плати за експлуатаційні послуги одночасно.
Експлуатаційні послуги, як і всі інші види послуг, надаються на підставі договорів з постачальниками таких послуг.
Документом, що підтверджує факт надання послуг, є відповідний акт.
Критерії розподілу та оплати експлуатаційних послуг обираються за взаємною згодою сторін.
Розрахунок вартості експлуатаційних послуг, яку має сплатити орендар, проводиться, як правило, пропорційно розміру орендованої площі до загальної площі будівлі.
Інформацію щодо площі орендованого приміщення і площі всієї будівлі беруть з відповідних документів (технічний паспорт будівлі тощо).
Звичайно, якщо орендар вважає, що розрахунок долі цих послуг неправильний, то він має право вимагати розрахунок експлуатаційних послуг від орендодавця хоч щомісяця та обґрунтування такого розрахунку.
Якщо орендар займає приміщення погодинно і в ньому його речі не знаходяться весь інший час, то і оплату експлуатаційних послуг йому доцільно розраховувати пропорційно тим годинам, в які він фактично займає приміщення.
Що стосується відшкодування експлуатаційних послуг орендарем — бюджетною організацією, то таке відшкодування проводиться на загальних підставах.
Так, для орендарів-бюджетників, які сплачують орендну плату у розмірі 1 грн. на рік, розрахунок експлуатаційних послуг такий самий, як і для всіх інших орендарів. Такі орендарі мають пільги лише по орендній платі.
Бюджетна організація — орендар має передбачити у своєму кошторисі видатки на експлуатаційні послуги за відповідними КЕКВ.
Нагадаємо: відповідно до Інструкції щодо застосування економічної класифікації видатків бюджету, затвердженої наказом Мінфіну від 12.03.2012 р. № 333, оплата експлуатаційних послуг, пов’язаних з утриманням будинків і споруд та прибудинкових територій, має здійснюватися за КЕКВ 2240 «Оплата послуг (крім комунальних)».
Також за цим кодом мають проводитись видатки на технічне обслуговування та утримання в належному стані систем внутрішніх та зовнішніх мереж тепло-, водо-, електро-, газопостачання та водовідведення.
Для того, щоб було більш зрозуміло, як саме розрахувати експлуатаційні послуги орендарям, наведемо приклад.
Приклад. Бюджетна установа має загальну площу приміщення 950 м2. При цьому в установі перебувають 3 орендарі, з яких один орендар — бюджетна організація, яка займає площу 150 м2, другий орендар — приватний підприємець, який займає площу 45 м2, третій орендар — небюджетна установа, яка займає актовий зал площею 100 м2 3 години на день з понеділка по п’ятницю щотижня. Режим роботи бюджетної установи 9 годин на день, 5 днів на тиждень. Загальна сума витрат, пов’язаних з утриманням будівлі (прибирання коридорів, туалетів, обслуговування ліфтів, дезінфекція, дератизація тощо), складає 4500 грн. на місяць.
Спочатку розрахуємо долю експлуатаційних послуг на місяць для першого орендаря. Ця сума становить: 4500 грн. х 150 м2 : 950 м2 = 710,53 грн.
Розрахуємо долю експлуатаційних послуг на місяць для другого орендаря: 4500 грн. х 45 м2 : 950 м2 = 213,16 грн.
Розрахуємо долю експлуатаційних послуг на місяць для третього орендаря. Розрахунок проведемо на прикладі місяця, у якому 22 робочі дні. Ця сума становить: 4500 грн. х 100 м2 х (3 год х 22 дні) : 950 м2 : (9 год х 22 дні) = 157,89 грн.
Як бачите, стягнення експлуатаційних послуг з орендарів не така вже й важка справа. Головне — укласти з орендарем відповідний договір та уважно розрахувати належну до сплати суму.
