Давайте сначала разберемся, что это вообще такое — эксплуатационные услуги.
Для этого обратимся к ст. 13 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24.06.2004 г. № 1875. В ней определено, что в зависимости от функционального назначения жилищно-коммунальные услуги разделяются на:
1) коммунальные услуги (централизованное снабжение холодной и горячей водой, водоотведение, газо- и электроснабжение, централизованное отопление, а также вывоз бытовых отходов и т. п.);
2) услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий (уборка внутридомовых помещений и придомовой территории, санитарно-техническое обслуживание, обслуживание внутридомовых сетей, содержание лифтов, освещение мест общего пользования, текущий ремонт, вывоз бытовых отходов и т. п.);
3) услуги по управлению домом, сооружением или группой домов (содержание на балансе, заключение договоров на выполнение услуг, контроль за выполнением условий договора и т. п.);
4) услуги по ремонту помещений, домов, сооружений (замена и усиление элементов конструкций и сетей, их реконструкция, восстановление несущей способности несущих элементов конструкций и т. п.).
Именно услуги по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий из этого перечня и являются эксплуатационными услугами.
В приложении к постановлению КМУ «Об обеспечении единого подхода к формированию тарифов на жилищно-коммунальные услуги» от 01.06.2011 г. № 869 приведен перечень услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий.
Так, к эксплуатационным услугам, в частности, относятся уборка придомовых территорий, техническое обслуживание лифтов, техническое обслуживание внутридомовых систем, дератизация, дезинсекция и т. п.
Также выясним, следует ли включать эксплуатационные услуги в плату за аренду имущества или же их нужно выделять и взыскивать их стоимость с арендаторов отдельно. Для этого обратимся к п. 3 Методики расчета арендной платы за государственное имущество и пропорции ее распределения, утвержденной постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786. Согласно этому пункту в плату за аренду индивидуально определенного имущества не включаются расходы на содержание арендованного имущества и плата за услуги, которые в соответствии с заключенными соглашениями обязываются предоставлять арендатору государственное предприятие, организация, хозяйственное общество, на балансе которых находится это имущество.
Итак, плата за эксплуатационные услуги не должна входить в арендную плату, а должна взиматься отдельно.
Плату за эксплуатационные услуги нельзя взимать с арендатора по договору аренды. Для ее взимания должно быть другое основание — отдельный договор о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного недвижимого имущества и предоставление коммунальных услуг арендатору.
Типовая форма такого договора утверждена приказом Фонда госимущества «Об утверждении договоров аренды» от 23.08.2000 г. № 1774 (далее — приказ № 1774).
Кроме того, в п. 5.13 Типового договора аренды индивидуально определенного (недвижимого или иного) имущества, которое относится к государственной собственности, утвержденного приказом № 1774, установлена обязанность арендатора осуществлять расходы, связанные с содержанием арендованного имущества. В течение 15 рабочих дней после подписания договора аренды необходимо заключить с балансодержателем договор о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного имущества и предоставление коммунальных услуг арендатору.
Как видим, для того, чтобы спать спокойно, взимая плату за эксплуатационные услуги с арендаторов, вам в обязательном порядке следует заключить с ними договор о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного недвижимого имущества и предоставление коммунальных услуг арендатору. Взимание платы за эксплуатационные услуги с арендатора без заключения такого договора является неправомерным.
Заметим, что в этом договоре одновременно может быть предусмотрено и взимание платы за коммунальные услуги, и взимание платы за эксплуатационные услуги.
Эксплуатационные услуги, как и все другие виды услуг, предоставляются на основании договоров с поставщиками таких услуг.
Документом, подтверждающим факт предоставления услуг, является соответствующий акт.
Критерии распределения и оплаты эксплуатационных услуг выбираются по обоюдному согласию сторон.
Расчет стоимости эксплуатационных услуг, которую должен уплатить арендатор, проводится, как правило, пропорционально размеру арендованной площади к общей площади здания.
Информацию о площади арендованного помещения и площади всего здания берут из соответствующих документов (технический паспорт здания и т. п.).
Если арендатор занимает помещение почасово и в нем его вещи не находятся все остальное время, то и оплату эксплуатационных услуг ему целесообразно рассчитывать пропорционально тем часам, в которые он фактически занимает помещение.
Теперь о зачислении средств арендатора за эксплуатационные услуги. Исчерпывающий перечень собственных поступлений бюджетных учреждений приведен в п. 4 ст. 13 Бюджетного кодекса Украины от 08.07.2010 г. № 2456-VI (ср. ).
Так, плата за коммунальные или эксплуатационные услуги может считаться собственными поступлениями бюджетных учреждений только в том случае, если бюджетное учреждение самостоятельно оказывает такие услуги за плату.
Но при этом напомним, что бюджетные учреждения могут за плату предоставлять только те виды платных услуг, которые им разрешены к предоставлению нормативными документами. Для заведений здравоохранения это — Перечень платных услуг, которые предоставляются в государственных и коммунальных заведениях здравоохранения и высших медицинских учебных заведениях, утвержденный постановлением КМУ от 17.09.96 г. № 1138, для учебных заведений — Перечень платных услуг, которые могут предоставляться учебными заведениями, другими учреждениями и заведениями системы образования, которые относятся к государственной и коммунальной форме собственности, утвержденный постановлением КМУ от 27.08.2010 г. № 796, для заведений культуры — Перечень платных услуг, которые могут предоставляться государственными и коммунальными заведениями культуры, утвержденный постановлением КМУ от 12.12.2011 г. № 1271, и т. п.
Следует отметить, что большинство перечней не содержит коммунальных или эксплуатационных услуг, которые бы могли предоставлять бюджетные учреждения самостоятельно за плату.
Поэтому все же в случае предоставления арендаторам таких услуг идет речь о фактическом их предоставлении другими юридическими лицами (поставщиками коммунальных или эксплуатационных услуг), а арендаторы лишь возмещают их стоимость бюджетным учреждениям — арендодателям.
Таким образом, считать такое возмещение собственными поступлениями бюджетных учреждений нельзя. Эти суммы идут на восстановление кассовых и фактических расходов бюджетного учреждения — арендодателя в соответствии с экономической сутью платежа.
