<...>
Пунктом 2 статьи 8 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 3 октября 2019 года № 157-ІХ (далее — Закон об аренде) балансодержатель объекта аренды обязательно осуществляет переоценку такого объекта, в частности если остаточная балансовая стоимость объекта аренды равна нулю и если остаточная балансовая стоимость объекта аренды составляет менее 10 процентов его первоначальной балансовой стоимости.
Согласно пункту 3 раздела ІІІ Национального положения (стандарта) бухгалтерского учета в государственном секторе 121 «Основные средства», утвержденного Приказом Министерства финансов Украины от 12.10.2010 № 1202 «Об утверждении национальных положений (стандартов) бухгалтерского учета в государственном секторе» (далее — Стандарт 121), объект основных средств может переоцениваться, если остаточная стоимость этого объекта существенно отличается от его справедливой стоимости на годовую дату баланса. В случае переоценки объекта основных средств осуществляется одновременная переоценка всех объектов группы основных средств, к которой относится этот объект.
В то же время в соответствии с разделом І Стандарта 121 этот стандарт не распространяется на основные средства, удерживаемые с целью продажи, инвестиционную недвижимость, долгосрочные биологические активы, невоспроизводимые природные ресурсы и полезные ископаемые, особенности учета которых определяются другими национальными положениями (стандартами) бухгалтерского учета в государственном секторе.
В соответствии с Национальным положением (стандартом) бухгалтерского учета в государственном секторе 129 «Инвестиционная недвижимость», утвержденного приказом Министерства финансов Украины от 24.12.2010 № 1629 (далее — Стандарт 129), инвестиционная недвижимость — земельные участки, здания, сооружения, которые располагаются на земле, удерживаемые с целью получения арендных платежей и/или увеличения собственного капитала.
Согласно пункту 1 раздела ІІ Стандарта 129 инвестиционная недвижимость признается активом, если существует вероятность того, что субъект государственного сектора получит в будущем от ее использования экономические выгоды или потенциал полезности, и ее первоначальная стоимость может быть достоверно определена.
Бухгалтерский учет наличия и движения объектов инвестиционной недвижимости субъектов государственного сектора осуществляется на отдельном счете бухгалтерского учета «Инвестиционная недвижимость» в соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета в государственном секторе, утвержденным приказом Министерства финансов Украины от 31.12.2013 года № 1203.
В соответствии с Законом Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине» № 996-XIV от 16 июля 1999 года, исходя из толкования термина «национальное положение (стандарт) бухгалтерского учета», балансодержатель может осуществить переоценку объекта аренды по Международному стандарту бухгалтерского учета 40 «Инвестиционная недвижимость» (далее — МСБУ 40), обнародованному на сайте Министерства финансов Украины по ссылке: mof.gov.ua/uk/307-international_financial_reporting_standards_archive. В частности, в пункте 5 МБСУ 40 термин «инвестиционная недвижимость» определен как недвижимость (земля или здание, или часть здания, или их сочетание), удерживаемая с целью получения арендных платежей или увеличения стоимости капитала или для достижения обеих целей.
Согласно пункту 7 МСБУ 40 инвестиционная недвижимость удерживается с целью получения арендной платы или увеличения капитала, или в их сочетании. Следовательно, инвестиционная недвижимость генерирует денежные потоки в значительной степени независимо от других активов, удерживаемых субъектом хозяйствования. Это отличает инвестиционную недвижимость от недвижимости, занятой собственником.
В соответствии с пунктом 10 МСБУ 40 определенные виды недвижимости включают одну часть, которая удерживается с целью получения арендной платы, и вторую часть, которая удерживается для использования в производстве или для поставки товаров или предоставления услуг, или для административных целей. Если одна из этих частей может быть отдельно предоставлена в аренду, то субъект хозяйствования учитывает эти части отдельно на разных счетах учета.
Балансодержатель имеет возможность осуществить переоценку только того конкретного недвижимого имущества, которое подлежит переводу в инвестиционную недвижимость. Согласно разделу ІІІ Стандарта 129 перевод недвижимости в инвестиционную недвижимость осуществляется только в случае изменения характера использования недвижимости, что удостоверяется, в частности, подготовкой операционной недвижимости для использования как инвестиционной недвижимости; переводом ее из запасов или операционной недвижимости в инвестиционную недвижимость.
В соответствии с положениями МБСУ 40 «этот Стандарт требует от всех субъектов хозяйствования оценивать справедливую стоимость инвестиционной недвижимости с целью оценки или раскрытия информации. Поощряется, но не требуется, чтобы субъект хозяйствования оценивал справедливую стоимость инвестиционной недвижимости на основе оценки независимым оценщиком». В определениях МСБУ 40 указано, что справедливая стоимость — цена, которая была получена от продажи актива или уплачена за передачу обязательства во время обычной операции между участниками рынка на дату оценки.
Таким образом, в случае критически низкой остаточной балансовой стоимости объекта аренды арендодатель должен принимать меры и рекомендовать балансодержателю осуществить переоценку объектов аренды. Такая переоценка не влечет за собой необходимость переоценки всех объектов группы основных средств, зато переоценке может быть подвергнут конкретный объект аренды с одновременным его переводом в учете балансодержателя в инвестиционную недвижимость.
Первый заместитель Председателя Фонда Леонид АНТОНЕНКО
