В Фонде государственного имущества Украины (далее — Фонд) рассмотрено обращение <…> и в пределах полномочий сообщаем.
Относительно вопроса 1. Можно ли с этой даты пересмотреть размер арендной платы в сторону уменьшения, если в договоре по сравнению с Методикой № 630 (ведь изменилась же методика) он больше? Будет ли эта норма применяться со следующих изменений в Методику № 630?
Порядком передачи в аренду государственного и коммунального имущества, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 3 июня 2020 года № 483 (далее — Порядок), предусмотрена возможность уменьшения арендной платы в случае внесения в Методику расчета арендной платы изменений относительно уменьшения ставок аренды по договору, который был заключен без проведения аукциона или конкурса (пункт 127).
То есть в случае уменьшения арендной ставки арендная плата по договору, который был заключен без проведения аукциона или конкурса, может быть пересмотрена с согласия сторон.
Кроме того, Примерным договором аренды недвижимого или другого отдельного индивидуально определенного имущества, находящегося в государственной собственности, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 12 августа 2020 года № 820 (далее — Примерный договор), также предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы, а именно:
«3.7. Если этот договор заключен без проведения аукциона (договоры типа 5.1(Б) и 5.1(Г) Условий), размер арендной платы подлежит пересмотру по требованию одной из сторон в случае изменения Методики».
Также следует принимать во внимание положения Типового договора аренды индивидуально определенного (недвижимого или иного) имущества, находящегося в государственной собственности, утвержденного приказом Фонда государственного имущества Украины от 23 августа 2000 года № 1774, в соответствии с которым заключались договоры аренды до введения в действие Законом.
Так, пунктом 3.5 этого договора предусмотрено, что:
«Размер арендной платы пересматривается по требованию одной из Сторон в случае изменения Методики ее расчета, изменения арендной ставки, существенного изменения состояния объекта аренды по независимым от Сторон причинам и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством».
Таким образом, пересмотр арендной платы возможен с согласия сторон.
Относительно вопроса 2. Как правильно рассчитывать стартовую арендную плату для имущества, аренда которого осуществляется Национальным банком или уполномоченным им в установленном законодательством порядке банком, в котором государство владеет долей уставного капитала в размере свыше 75 %, по целевому функциональному назначению для хранения запасов наличности Национального банка и проведения технологических процессов относительно обеспечения наличного денежного оборота и отдельного индивидуально определенного имущества?
Законом об аренде установлено, в частности, что объекты государственной и коммунальной собственности передаются в аренду по результатам проведения аукциона исключительно в ЕТС, в том числе аукциона, предметом которого является право на продление договора аренды объекта согласно статье 18 Закона об аренде.
Исключение составляют арендаторы, определенные статьей 15 Закона об аренде, имеющие право аренды государственного и коммунального имущества без проведения аукциона.
В соответствии с абзацами шестым и седьмым пункта 52 Порядка:
«Если объектом аренды является имущество, которое было закреплено на праве хозяйственного ведения за Национальным банком и передано в сферу управления других государственных органов или в коммунальную собственность или закреплено на праве хозяйственного ведения за Национальным банком, и аренда такого имущества осуществляется Национальным банком или уполномоченным им в установленном законодательством порядке банком, в котором государство владеет долей уставного капитала в размере свыше 75 процентов, по целевому функциональному назначению для хранения запасов наличности Национального банка и проведения технологических процессов относительно обеспечения наличного денежного оборота, то размер стартовой арендной платы определяется на основании Методики расчета арендной платы.
Если объектом аренды является отдельное индивидуально определенное имущество (кроме транспортных средств), то размер стартовой арендной платы определяется на основании Методики расчета арендной платы. Размер стартовой арендной платы для транспортных средств определяется согласно абзацам первому — пятому этого пункта».
Методикой расчета арендной платы за государственное имущество, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 28.04.2021 г. № 630 (далее — Методика), определены формулы для расчета годовой, месячной, суточной или почасовой арендной платы (п.п. 6 — 9). Пунктом 14 Методики определены арендные ставки для разного вида иного отдельного индивидуально определенного имущества (движимого имущества). В свою очередь, пунктом 14 Методики определены ставки за аренду отдельного индивидуально определенного имущества.
По мнению Фонда, наличие в Порядке отсылочной нормы на Методику дает основания для ее применения при расчете стартовой арендной платы для аукциона.
Относительно вопроса 3. Как необходимо проводить индексацию арендной платы? Нужно ли вносить изменения в договоры аренды?
Частью 3 статьи 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» (далее — Закон об аренде) определено, что арендная плата подлежит корректировке на индекс инфляции согласно Методике расчета арендной платы. Если арендатор получил имущество в аренду без проведения аукциона, соответствующая корректировка арендной платы на индекс инфляции осуществляется ежемесячно.
Методикой для договоров, годовая арендная плата по которым составляет 1 грн, установлено исключение, и индексация по таким договорам не проводится (абзац 2 пункт 18).
Пунктом 2 Заключительных и переходных положений Закона об аренде определено, что договоры аренды государственного и коммунального имущества, заключенные до вступления в силу этого Закона, сохраняют свое действие и продолжают действовать до момента окончания срока, на который они были заключены.
Поскольку любой договор, в том числе договор аренды, предусматривает договоренность сторон, направленную на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, и изменения в договор допускаются исключительно с согласия сторон, если иное не установлено договором или законом, то внесение изменений в части индексации зависит от договоренности между арендодателем и арендатором.
Относительно вопроса 4. Как нужно осуществлять расчет стартовой арендной платы за отдельное индивидуально определенное имущество?
Наличие в Порядке отсылочной нормы на Методику и является основанием для применения последней при расчете стартовой арендной платы для аренды иного отдельно индивидуально определенного имущества.
Относительно вопроса 5. Каким образом проводить индексацию арендной платы за январь — декабрь третьего года аренды и каждого следующего календарного года аренды?
В соответствии с требованиями пункта 17 Методики и пункта 3.2 Примерного договора индексация арендной платы за январь — декабрь третьего года аренды и каждого следующего календарного года аренды корректируется на годовой индекс инфляции (т. е. с января по декабрь).
Относительно вопроса 6. Как рассчитывается арендная плата за неполный месяц аренды?
<…> Фонд считает возможным насчитывать арендную плату в неполном месяце за фактическое количество дней пользования.
<…>
Заместитель Председателя Фонда Леонид АНТОНЕНКО
