У Фонді державного майна України (далі — Фонд) опрацьовано звернення <…> та в межах повноважень повідомляємо.
Щодо питання 1. Чи можна з цієї дати переглянути розмір орендної плати в бік зменшення, якщо в договорі порівняно з Методикою № 630 (адже ж змінилась методика) він більший? Чи дана норма застосовуватиметься з наступних змін до Методики № 630?
Порядком передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020 року № 483 (далі — Порядок), передбачено можливість зменшення орендної плати у випадку внесення до Методики розрахунку орендної плати змін щодо зменшення ставок оренди за договором, який був укладений без проведення аукціону або конкурсу (пункт 127).
Тобто у разі зменшення орендної ставки орендна плата за договором, який був укладений без проведення аукціону або конкурсу, може бути переглянута за згодою сторін.
Крім того, Примірним договором оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 12 серпня 2020 року № 820 (далі — Примірний договір), також передбачено можливість перегляду розміру орендної плати, а саме:
«3.7. Якщо цей договір укладено без проведення аукціону (договори типу 5.1(Б) та 5.1(Г) Умов), розмір орендної плати підлягає перегляду на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики».
Також слід зважати на положення Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 23 серпня 2000 року № 1774, відповідно до якого укладались договори оренди до введення в дію Законом.
Так, пунктом 3.5 цього договору передбачено, що:
«Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із Сторін у разі зміни Методики її розрахунку, зміни орендної ставки, істотної зміни стану об’єкта оренди з незалежних від Сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством».
Таким чином, перегляд орендної плати можливий за згодою сторін.
Щодо питання 2. Як правильно обраховувати стартову орендну плату для майна, оренда якого здійснюється Національним банком або уповноваженим ним у встановленому законодавством порядку банком, в якому держава володіє часткою статутного капіталу в розмірі понад 75 %, за цільовим функціональним призначенням для зберігання запасів готівки Національного банку та проведення технологічних процесів щодо забезпечення готівкового грошового обігу та окремого індивідуально визначеного майна?
Законом про оренду встановлено, зокрема, що об’єкти державної та комунальної власності передаються в оренду за результатами проведення аукціону виключно в ЕТС, у тому числі аукціону, предметом якого є право на продовження договору оренди об’єкта згідно із статтею 18 Закону про оренду.
Виключення становлять орендарі, визначені статтею 15 Закону про оренду, які мають право оренди державного та комунального майна без проведення аукціону.
Відповідно до абзаців шостого та сьомого пункту 52 Порядку:
«Якщо об’єктом оренди є майно, що було закріплене на праві господарського відання за Національним банком і передане до сфери управління інших державних органів або у комунальну власність або закріплене на праві господарського відання за Національним банком, та оренда такого майна здійснюється Національним банком або уповноваженим ним у встановленому законодавством порядку банком, у якому держава володіє часткою статутного капіталу в розмірі понад 75 відсотків, за цільовим функціональним призначенням для зберігання запасів готівки Національного банку та проведення технологічних процесів щодо забезпечення готівкового грошового обігу, то розмір стартової орендної плати визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати.
Якщо об’єктом оренди є окреме індивідуально визначене майно (крім транспортних засобів), то розмір стартової орендної плати визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати. Розмір стартової орендної плати для транспортних засобів визначається згідно з абзацами першим — п’ятим цього пункту».
Методикою розрахунку орендної плати за державне майно, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 28.04.2021 р. № 630 (далі — Методика), визначені формули для розрахунку річної, місячної, добової або погодинної орендної плати (пп. 6 — 9). Пунктом 14 Методики визначені орендні ставки для різного виду іншого окремого індивідуально визначеного майна (рухомого майна). У свою чергу, пунктом 14 Методики визначені ставки за оренду окремого індивідуально визначеного майна.
На думку Фонду, наявність у Порядку відсильної норми на Методику дає підстави для її застосування при розрахунку стартової орендної плати для аукціону.
Щодо питання 3. Як необхідно проводити індексацію орендної плати? Чи потрібно вносити зміни в договори оренди?
Частиною 3 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (далі — Закон про оренду) визначено, що орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно.
Методикою для договорів, річна орендна плата за якими становить 1 грн, встановлено виключення, і індексація за такими договорами не нараховується (абзац 2 пункт 18).
Пунктом 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону про оренду визначено, що договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
Оскільки будь-який договір, у тому числі договір оренди, передбачає домовленість сторін, спрямовану на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків, та зміни до договору допускаються виключно за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, то внесення змін в частині індексації залежить від домовленості між орендодавцем та орендарем.
Щодо питання 4. Як потрібно здійснювати розрахунок стартової орендної плати за окреме індивідуально визначене майно?
Наявність у Порядку відсильної норми на Методику і є підставою для застосування останньої при розрахунку стартової орендної плати для оренди іншого окремо індивідуально визначеного майна.
Щодо питання 5. Яким чином проводити індексацію орендної плати за січень — грудень третього року оренди і кожного наступного календарного року оренди?
Відповідно до вимог пункту 17 Методики та пункту 3.2 Примірного договору індексація орендної плати за січень — грудень третього року оренди і кожного наступного календарного року оренди коригується на річний індекс інфляції (тобто з січня по грудень).
Щодо питання 6. Як розраховується орендна плата за неповний місяць оренди?
<…> Фонд вважає за можливе нараховувати орендну плату в неповному місяці за фактичну кількість днів користування.
<…>
Заступник Голови Фонду Леонід АНТОНЕНКО
