Чи має орендар відшкодовувати зарплату прибиральниці?

Не всім бюджетним установам пощастило мати власні приміщення. Тож багато хто такі приміщення орендує. Нумо разом розбиратися, чи можна при цьому відшкодовувати видатки на зарплату прибиральниці орендодавця.

Загальні правила відшкодування витрат орендодавця

Передусім, згадаємо загальні правила відшкодування орендарем вартості комунальних послуг та інших послуг, пов’язаних з утриманням майна, орендодавцеві.

Для цього звернемося до норм Методики № 630*.

* Методика розрахунку орендної плати за державне майно, затверджена постановою КМУ від 28.04.2021 № 630.

Дія цієї Методики поширюється на оренду державного майна.

Водночас органи місцевого самоврядування можуть прийняти свої місцеві методики розрахунку орендної плати комунального майна. Якщо ж така місцева методика відсутня, в питаннях оренди комунального майна слід керуватися нормами Методики № 630. Про це чітко зазначено в ч. 2 ст. 17 Закону № 157*.

* Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX.

Водночас слід розуміти: до плати за оренду іншого окремого індивідуально визначеного майна не включаються витрати на утримання такого майна та плата за послуги, які надає балансоутримувач орендарю згідно з договором. Це передбачено п. 4 Методики № 630.

З огляду на це, відшкодування витрат балансоутримувача та утримання орендованого майна (у т. ч. місць загального користування та прибудинкових територій) і надання комунальних послуг орендар має здійснювати відповідно до окремого договору.

Щодо форми такого договору, то наразі продовжує діяти затверджена ФДМУ форма Примірного договору № 1774*.

* Примірний договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю, затверджений наказом ФДМУ від 23.08.2000 № 1774.

Протягом п’яти робочих днів із дати укладання договору про оренду балансоутримувач зобов’язаний надати орендареві для підписання два примірники договору про відшкодування витрат на утримання майна та надання комунальних послуг. Про це йдеться у п. 6.5 розд. ІІ Примірного договору № 820*.

* Примірний договір оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затверджений постановою КМУ від 12.08.2020 № 820.

У свою чергу, орендар протягом десяти робочих днів із моменту отримання цих примірників повинен:

— підписати і повернути балансоутримувачу примірник договору

або

— подати балансоутримувачу обґрунтовані зауваження до сум витрат, які підлягають відшкодуванню ним за договором.

Балансоутримувач забезпечує обслуговування, експлуатацію та ремонт будівлі, а також утримання прибудинкових територій. А орендар, зі свого боку, бере участь у витратах балансоутримувача на виконання зазначених робіт пропорційно до займаної ним площі в цій будівлі, якщо інше не випливає з характеру наданих послуг. Зазначене випливає з п. 1.1 Примірного договору № 1774 (ср. ).

Які витрати можна відшкодовувати?

Отже, як ми вже з’ясували, відшкодування орендарем витрат на утримання орендованого майна передбачено на законодавчому рівні. Втім, ані Закон № 157, ані Методика № 630, ані Примірні договори № 820 та № 1774 не містять чіткого визначення і, тим паче, переліку таких витрат.

Насправді ж, під визначення поняття витрат на обслуговування та експлуатацію будівлі можна підвести практично будь-які витрати орендодавця. Зокрема, до числа таких витрат можна віднести витрати на:

— придбання твердого або іншого палива;

— електропостачання, водопостачання і водовідведення;

— вивіз сміття;

— прибирання місць загального користування;

— охорону або сигналізацію;

— ремонт;

— дезінсекцію та дератизацію тощо.

І, звісно, цей перелік не є вичерпним.

Саме установа-орендодавець має ініціювати визначення та відображення у договорі витрат з обслуговування та експлуатації об’єкта оренди з метою зменшення витрат бюджетних коштів на його утримання.

Обов’язково всі положення, пов’язані з обслуговуванням та експлуатацією будівлі, слід чітко визначити в договорі та навести необхідні розрахунки в додатку до нього.

Отже, якщо в договорі все прописано належним чином, то орендодавець має повне право на отримання від орендаря відшкодування витрат на прибирання орендованих приміщень та місць загального користування. Це повною мірою стосується і витрат на зарплату з нарахуваннями прибиральниці.

Та зауважте: в цьому разі не йдеться про безпосередню виплату заробітної плати працівнику іншої установи, що було б порушенням вимог чинного законодавства. Мова саме про відшкодування витрат орендодавця на утримання орендованого приміщення та місць загального користування.

До речі, окрім заробітної плати з нарахуваннями прибиральниці, також можуть бути враховані витрати, наприклад, на миючі засоби, якими користується прибиральниця.

Такі видатки установа-орендар має планувати і проводити за КЕКВ 2240 «Оплата послуг (крім комунальних)», і в жодному разі не за КЕКВ 2111 «Заробітна плата» та 2120 «Нарахування на оплату праці». Саме за КЕКВ 2240 слід планувати і здійснювати видатки на оплату експлуатаційних послуг, пов’язаних з утриманням будинків і споруд та прибудинкових територій.

Як же розрахувати суму такого відшкодування? Якщо йдеться про площі загального користування (хол, сходи, загальні туалети, коридори тощо), то наразі конкретної методики визначення площ загального користування для орендаря на законодавчому рівні немає.

При цьому, як ми вже зазначали вище, суму, що підлягає відшкодуванню, орендодавець розраховує пропорційно площі приміщення, яку займає орендар у загальній площі будівлі. Це є логічним і випливає з п. 1.1 Примірного договору № 1774.