Ждем изменений в НП(С)БУ 129

* Национальное положение (стандарт) бухгалтерского учета в государственном секторе 129 "Инвестиционная недвижимость", утвержденное приказом Минфина от 24.12.2010 № 1629.

** Текст приказа см. по ссылке: mof.gov.ua/uk/legal_acts_drafts_2024-712.

В чем суть изменений?

Главная цель запланированных изменений - согласование норм НП(С)БУ 129 с предписаниями Международного стандарта бухучета для госсектора 16 "Инвестиционная недвижимость" с учетом особенностей национального законодательства.

На этот раз среди планов Минфина есть, в частности, следующие:

- обновить терминологию;

- расширить перечень недвижимости, которая для целей бухучета не считается инвестиционной недвижимостью (далее - ИН);

- привести примеры объектов, которые относятся к ИН;

- пересмотреть методологические принципы оценки и первоначального признания ИН, полученных по операциям обмена;

- пересмотреть методологические принципы относительно перевода недвижимости в ИН или вывода ее из состава ИН.

Рассмотрим подробнее указанные изменения.

Учет ИН: каких изменений ждать?

1. Обновленная терминология. Минфин планирует существенно изменить определения понятий "инвестиционная недвижимость" и "операционная недвижимость", приведенных в НП(С)БУ 129.

Так, под инвестиционной недвижимостью следует понимать недвижимость (земельный участок, сооружение, здание (часть здания) или их сочетание), удерживаемую собственником или арендатором в соответствии с договором финансовой аренды с целью получения арендных платежей и/или увеличения собственного капитала, а не для использования в производстве и/или поставке товаров, при предоставлении услуг и/или для административных целей, продажи в процессе обычной деятельности.

Вместо этого операционной недвижимостью считается недвижимость (земельный участок, сооружение, здание (часть здания) или их сочетание), удерживаемая собственником или арендатором в соответствии с договором финансовой аренды с целью использования в производстве и/или поставке товаров, при предоставлении услуг и/или для административных целей.

Итак, ключевое отличие инвестиционной недвижимости от операционной заключается в их назначении. И если первый вид недвижимости НЕ предназначен для использования в производстве, поставке товаров, предоставлении услуг и т.п., то второй - как раз именно для этого и удерживает собственник (арендатор).

2. Обновлен перечень объектов, которые не являются ИН. Как и раньше, в п. 5 разд. І НП(С)БУ 129 приведен перечень объектов, которые не считаются ИН. В частности, к ним относятся:

- операционная недвижимость, а также недвижимость, которая содержится для использования в будущем как операционная недвижимость или для будущей застройки и дальнейшего использования как операционная недвижимость;

- недвижимость, содержащаяся с целью продажи в условиях обычной деятельности;

- недвижимость, находящаяся в процессе строительства или улучшения с целью продажи в условиях обычной деятельности;

- недвижимость, содержащаяся для предоставления социальных услуг, которая также обеспечивает поступление денежных средств;

- недвижимость, содержащаяся в специальных целях.

Кроме того, Минфин планирует добавить в этот перечень еще две позиции:

- недвижимость, предоставленная в аренду другому субъекту хозяйствования по соглашению о финансовой аренде;

- операционная недвижимость, в отношении которой ожидается выбытие.

3. Добавлены примеры ИН. Важное нововведение для всех бюджетных учреждений. Минфин привел примеры объектов, которые относятся к ИН. В частности, среди них такие, как(п. 5 разд. I НП(С)БО 129):

- земельный участок, удерживаемый долгосрочно для увеличения собственного капитала, а не краткосрочно для продажи в процессе обычной деятельности;

- земельный участок, удерживаемый для использования в будущем, цель использования которого еще не определена. Если учреждение еще не определило, будет ли земельный участок использоваться как операционная недвижимость или будет использоваться для продажи в краткосрочной перспективе в процессе обычной деятельности, тогда такой участок считается удерживаемым для увеличения собственного капитала;

- здание, являющееся собственностью учреждения (или на которое оформлено право пользования) и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам об операционной аренде;

- здание, которое не занято, но содержится для предоставления в аренду по одному или нескольким договорам об операционной аренде.

4. Оценка ИН, полученной в обмен на другие активы, по-новому. Первоначальную стоимость объекта ИН, полученного в обмен на другой актив, учреждения будут определять по одной из стоимостей:

- на основании его справедливой стоимости на дату оприходования - если ее возможно определить;

или

- на основании первоначальной (переоцененной) стоимости переданного актива с учетом суммы начисленной амортизации - если справедливую стоимость полученного или переданного объекта ИН определить невозможно.

С учетом определенной стоимости объект ИН будут отражать и в финансовой отчетности.

5. Новый порядок оценки ИН на дату баланса

Благодаря изменениям, которые планирует внести Минфин в НП(С)БУ 129, учреждения должны будут оценивать ИН на дату баланса по справедливой или же по первоначальной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации (с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее восстановления). Напомним: сейчас предусмотрена оценка ИН на дату баланса только по первоначальной стоимости, уменьшенной на соответствующую сумму амортизации.

Как же осуществить оценку ИН по справедливой стоимости? Пояснения по этому поводу Минфин как раз и привел в новых пп. 11 - 16 разд. II НП(С)БО 129.

Так, определять справедливую стоимость ИН придется с учетом цен, сложившихся на активном рынке на подобную недвижимость и в подобном состоянии в той же местности при подобных условиях договоров аренды. При этом такую стоимость определяют без вычета расходов, связанных с продажей или другим выбытием, и не учитывают будущие расходы на улучшение или увеличение полезности недвижимости и соответствующие будущие выгоды от этих будущих расходов.

Как поступить, если такого активного рынка на подобную недвижимость нет? В таком случае для определения справедливой стоимости необходимо использовать информацию, поступающую из других источников, указанных в п. 14 разд. II НП(С)БУ 129 (ср. ).

Что делать, если определить справедливую стоимость на такую недвижимость невозможно? Минфин прописал только один вариант действий - такую недвижимость учреждение должно учитывать с учетом требований НП(С)БУ 121*.

* Национальное положение (стандарт) бухгалтерского учета в государственном секторе 121 "Основные средства", утвержденное приказом Минфина от 12.10.2010 № 1202.

Не забыл Минфин и о порядке отражения в бухучете результатов пересмотра справедливой стоимости (уменьшения или уменьшения). Такие суммы следует отражать в составе доходов или расходов отчетного периода.

Другое дело, если ИН учитывается по первоначальной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее восстановления. Такие объекты ИН переоценке не подлежат. Это прямо предусмотрено новым п. 12 разд. II НП(С)БО 129.

6. Обновлены основания для перевода недвижимости в ИН или вывода ее из состава инвестиционной. Как и раньше, перевод недвижимости в ИН или вывод из состава ИН осуществляют только в случае изменения характера использования недвижимости. Минфин планирует обновить основания для изменения статуса объекта недвижимости, указанные в п. 1 разд. III НП(С)БО 129. В частности, обновленный перечень оснований выглядит так:

1) начало использования недвижимости как операционной - в случае перевода объекта из ИН в операционную недвижимость;

2) начало подготовки недвижимости к продаже - в случае перевода объекта из ИН в состав запасов;

3) завершение использования в качестве операционной недвижимости - в случае перевода недвижимости в инвестиционную;

4) начало операционной аренды другой стороной - в случае перевода объекта из состава запасов в ИН.

В зависимости от того, по какой причине происходит перевод недвижимости из одной категории в другую, Минфин определил правила оценки ИН при осуществлении таких операций по переводу / выводу. В первую очередь ориентироваться следует на справедливую стоимость такой ИН на дату перевода.

7. Уточнен порядок оценки ИН при выбытии. Перечень случаев, когда прекращают признавать ИН, Минфин оставил без каких-либо изменений(п. 1 разд. IV НП(С)БО 129). Зато уточнен порядок бухучета возмещения, полученного от третьих лиц по ИН, полезность которой уменьшилась, которая была убыточной или была отдана.

Также Минфин уточнил: уменьшение полезности ИН или убытки, подлежащие возмещению от третьих лиц, следует учитывать отдельно. Что касается уменьшения полезности ИН, такие операции осуществляют в соответствии с НП(С)БУ 127*.

* Национальное положение (стандарт) бухгалтерского учета в государственном секторе 127 "Уменьшение полезности активов", утвержденное приказом Минфина от 24.12.2010 № 1629.

8. Добавлен перечень информации для раскрытия в примечаниях к финотчетности. НП(С)БУ 129 предусмотрен перечень информации, которую нужно раскрыть в примечаниях к финансовой отчетности. Минфин дополнил перечень такой информации об ИН. И касается она сведений об ИН, которую оценили по справедливой стоимости.

Как видим, нововведений по учету ИН немало и хотя время на их изучение еще есть, однако не советуем откладывать это дело на без году.