Чекаємо змін до НП(С)БО 129

* Національне положення (стандарт) бухгалтерського обліку в державному секторі 129 «Інвестиційна нерухомість», затверджене наказом Мінфіну від 24.12.2010 № 1629.

** Текст наказу див. за посиланням: mof.gov.ua/uk/legal_acts_drafts_2024-712.

У чому суть змін?

Головна мета запланованих змін — узгодження норм НП(С)БО 129 з приписами Міжнародного стандарту бухобліку для держсектору 16 «Інвестиційна нерухомість» з урахуванням особливостей національного законодавства.

Цього разу серед планів Мінфіну є, зокрема, такі:

— оновити термінологію;

— розширити перелік нерухомості, яка для цілей бухобліку не вважається інвестиційною нерухомістю (далі — ІН);

— навести приклади об’єктів, які належать до ІН;

— переглянути методологічні засади щодо оцінки та первісного визнання ІН, отриманих за операціями обміну;

— переглянути методологічні засади щодо переведення нерухомості до ІН або виведення її зі складу ІН.

Розглянемо детальніше зазначені зміни.

Облік ІН: яких змін чекати?

1. Оновлена термінологія. Мінфін планує суттєво змінити визначення понять «інвестиційна нерухомість» та «операційна нерухомість», наведених у НП(С)БО 129.

Так, під інвестиційною нерухомістю слід розуміти нерухомість (земельна ділянка, споруда, будівля (частина будівлі) або їх поєднання), утримувану власником або орендарем відповідно до договору фінансової оренди з метою отримання орендних платежів та/або збільшення власного капіталу, а не для використання у виробництві та/або постачанні товарів, при наданні послуг та/або для адміністративних цілей, продажу в процесі звичайної діяльності.

Натомість операційною нерухомістю вважається нерухомість (земельна ділянка, споруда, будівля (частина будівлі) або їх поєднання), утримувана власником або орендарем відповідно до договору фінансової оренди з метою використання у виробництві та/або постачанні товарів, при наданні послуг та/або для адміністративних цілей.

Отже, ключова відмінність інвестиційної нерухомості від операційної полягає в їх призначенні. І якщо перший вид нерухомості НЕ призначений для використання у виробництві, постачанні товарів, наданні послуг тощо, то другий — якраз саме для цього й утримує власник (орендар).

2. Оновлено перелік об’єктів, які не є ІН. Як і раніше, в п. 5 розд. І НП(С)БО 129 наведено перелік об’єктів, які не вважаються ІН. Зокрема, до них належать:

— операційна нерухомість, а також нерухомість, що утримується для використання у майбутньому як операційна нерухомість або для майбутньої забудови та подальшого використання як операційна нерухомість;

— нерухомість, що утримується з метою продажу за умов звичайної діяльності;

— нерухомість, що перебуває в процесі будівництва або поліпшення з метою продажу за умов звичайної діяльності;

— нерухомість, що утримується для надання соціальних послуг, яка також забезпечує надходження грошових коштів;

— нерухомість, що утримується у спеціальних цілях.

Крім того, Мінфін планує додати до цього переліку ще дві позиції:

— нерухомість, надана в оренду іншому суб’єкту господарювання за угодою про фінансову оренду;

— операційна нерухомість, стосовно якої очікується вибуття.

3. Додано приклади ІН. Важливе нововведення для всіх бюджетних установ. Мінфін навів приклади об’єктів, які належать до ІН. Зокрема, серед них такі, як (п. 5 розд. I НП(С)БО 129):

— земельна ділянка, утримувана довгостроково для збільшення власного капіталу, а не короткостроково для продажу у процесі звичайної діяльності;

— земельна ділянка, утримувана для використання в майбутньому, мету використання якої ще не визначено. Якщо установа ще не визначила, чи буде земельна ділянка використовуватися як операційна нерухомість, чи використовуватиметься для продажу у короткостроковій перспективі у процесі звичайної діяльності, тоді таку ділянку вважають утримуваною для збільшення власного капіталу;

— будівля, яка є власністю установи (або на яку оформлено право користування) та надана в оренду за одним або кількома договорами про операційну оренду;

— будівля, яка не зайнята, але утримується для надання в оренду за одним або кількома договорами про операційну оренду.

4. Оцінка ІН, отриманої в обмін на інші активи, по-новому. Первісну вартість об’єкта ІН, отриманого в обмін на інший актив, установи визначатимуть за однією з вартостей:

— на підставі його справедливої вартості на дату оприбуткування — якщо її можливо визначити;

або

— на підставі первісної (переоціненої) вартості переданого активу з урахуванням суми нарахованої амортизації — якщо справедливу вартість отриманого або переданого об’єкта ІН визначити неможливо.

З огляду на визначену вартість об’єкт ІН відображатимуть і у фінансовій звітності.

5. Новий порядок оцінки ІН на дату балансу

Завдяки змінам, які планує унести Мінфін до НП(С)БО 129, установи повинні будуть оцінювати ІН на дату балансу за справедливою або ж за первісною вартістю, зменшеною на суму нарахованої амортизації (з урахуванням втрат від зменшення корисності та вигід від її відновлення). Нагадаємо: наразі передбачено оцінку ІН на дату балансу лише за первісною вартістю, зменшеною на відповідну суму амортизації.

Як же здійснити оцінку ІН за справедливою вартістю? Пояснення щодо цього Мінфін якраз і навів у нових пп. 11 — 16 розд. II НП(С)БО 129.

Так, визначати справедливу вартість ІН доведеться з огляду на ціни, які склалися на активному ринку на подібну нерухомість і в подібному стані у тій самій місцевості за подібних умов договорів оренди. При цьому таку вартість визначають без вирахування витрат, пов’язаних з продажем або іншим вибуттям, та не враховують майбутні витрати на поліпшення або збільшення корисності нерухомості і відповідні майбутні вигоди від цих майбутніх витрат.

Як вчинити, якщо такого активного ринку на подібну нерухомість немає? У такому разі для визначення справедливої вартості необхідно використовувати інформацію, що надходить з інших джерел, зазначених у п. 14 розд. II НП(С)БО 129 (ср. ).

Що робити, якщо визначити справедливу вартість на таку нерухомість неможливо? Мінфін прописав тільки один варіант дій — таку нерухомість установа має обліковувати з урахуванням вимог НП(С)БО 121*.

* Національне положення (стандарт) бухгалтерського обліку в державному секторі 121 «Основні засоби», затверджене наказом Мінфіну від 12.10.2010 № 1202.

Не забув Мінфін і про порядок відображення в бухобліку результатів перегляду справедливої вартості (зменшення або зменшення). Такі суми слід відображати у складі доходів або витрат звітного періоду.

Інша справа, якщо ІН обліковується за первісною вартістю, зменшеною на суму нарахованої амортизації з урахуванням втрат від зменшення корисності та вигід від її відновлення. Такі об’єкти ІН переоцінці не підлягають. Це прямо передбачено новим п. 12 розд. II НП(С)БО 129.

6. Оновлено підстави для переведення нерухомості до ІН або виведення її зі складу інвестиційної. Як і раніше, переведення нерухомості до ІН або виведення зі складу ІН здійснюють лише в разі зміни характеру використання нерухомості. Мінфін планує оновити підстави для зміни статусу об’єкта нерухомості, зазначені в п. 1 розд. III НП(С)БО 129. Зокрема, оновлений перелік підстав виглядає так:

1) початок використання нерухомості як операційної — у разі переведення об’єкта з ІН до операційної нерухомості;

2) початок підготовки нерухомості до продажу — у разі переведення об’єкта з ІН до складу запасів;

3) завершення використання як операційної нерухомості — у разі переведення нерухомості до інвестиційної;

4) початок операційної оренди іншою стороною — у разі переведення об’єкта зі складу запасів до ІН.

Залежно від того, з якої причини відбувається переведення нерухомості з однієї категорії до іншої, Мінфін визначив правила оцінки ІН у разі здійснення таких операцій з переведення / виведення. Насамперед орієнтуватися слід на справедливу вартість такої ІН на дату переведення.

7. Уточнено порядок оцінки ІН у разі вибуття. Перелік випадків, коли припиняють визнавати ІН, Мінфін залишив без будь-яких змін (п. 1 розд. IV НП(С)БО 129). Натомість уточнено порядок бухобліку відшкодування, отриманого від третіх осіб за ІН, корисність якої зменшилася, яка була збитковою чи була віддана.

Також Мінфін уточнив: зменшення корисності ІН або збитки, які підлягають відшкодуванню від третіх осіб, слід обліковувати окремо. Що стосується зменшення корисності ІН, такі операції здійснюють відповідно до НП(С)БО 127*.

* Національне положення (стандарт) бухгалтерського обліку в державному секторі 127 «Зменшення корисності активів», затверджене наказом Мінфіну від 24.12.2010 № 1629.

8. Додано перелік інформації для розкриття в примітках до фінзвітності. НП(С)БО 129 передбачено перелік інформації, яку потрібно розкрити в примітках до фінансової звітності. Мінфін доповнив перелік такої інформації про ІН. І стосується вона відомостей про ІН, яку оцінили за справедливою вартістю.

Як бачимо, нововведень щодо обліку ІН чимало і хоча час на їх вивчення ще є, проте не радимо відкладати цю справу на безрік.