Передаем имущество в аренду: переоцениваем или нет?

Переоценка объекта аренды: проводить или нет?

В вопросах переоценки объектов аренды прежде всего ориентируемся на требования ч. 2 ст. 8 Закона № 157*. Так, балансодержатель потенциального объекта аренды должен провести его переоценку, если:

- балансовая стоимость объекта аренды отсутствует;

- балансовая стоимость объекта аренды = 0;

- балансовая стоимость объекта аренды < 10 % его первоначальной стоимости.

* Закон Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" от 03.10.2019 № 157-IX.

Об этом свидетельствует п. 7 постановления № 634*.

* Постановление КМУ "Об особенностях аренды государственного и коммунального имущества в период военного положения" от 27.05.2022 № 634.

Такое послабление касается случаев, когда:

1) балансовая стоимость объекта аренды (недвижимого имущества) < 10 % его первоначальной стоимости;

2) информация о балансовой стоимости такого объекта аренды отсутствует.

Учитывая это, на период действия военного положения балансодержателю не обязательно проводить переоценку указанных объектов аренды с целью расчета стартовой арендной платы для проведения электронного аукциона. Поэтому в описанной ситуации учреждение-балансодержатель вполне может воспользоваться таким послаблением и не проводить его переоценку.

Переоценку не проводим: как определить стартовую арендную плату?

По общему правилу основанием для определения стартовой арендной платы является балансовая стоимость соответствующего объекта. Этот показатель следует брать по состоянию на последнее число месяца, который предшествует установлению арендной платы. Такой порядок определения стартовой арендной платы предусмотрен ч. 1 ст. 8 Закона № 157 (ср. ).

Но как действовать балансодержателю, который воспользовался вышеупомянутым арендным послаблением и не провел переоценку будущего объекта аренды? Ответ на этот вопрос находим в п. 7 постановления № 634.

В частности, в таком случае стартовая арендная плата для проведения электронного аукциона устанавливается в расчете 1 грн за 1 ^кв2 объекта аренды. То есть этот показатель определяем исходя из площади помещения, которое учреждение планирует передать в аренду.

Проводим переоценку: что необходимо учесть?

Вместе с тем при наличии финансовых возможностей балансодержатель все-таки может провести переоценку объекта аренды. Однако в таком случае он должен учесть несколько важных особенностей.

Во-первых, если объект аренды (в ситуации читателя - это часть помещения) не выделен в учете как отдельный объект, придется переоценивать все здание (все помещение), т. е. весь объект основных средств (далее - ОС).

Поэтому будьте готовы, что при таких условиях необходимо будет провести независимую оценку всего здания, а не только его части, которую учреждение планирует передать в аренду.

Напомним: в вопросах переоценки ОС следует руководствоваться разд. III НП(С)БО 121*. Что касается непосредственно отражения таких операций на счетах бухучета, то здесь главный ориентир - Типовая корреспонденция**.

* Национальное положение (стандарт) бухгалтерского учета в государственном секторе 121 "Основные средства", утвержденное приказом Минфина от 12.10.2010 № 1202.

** Типовая корреспонденция субсчетов бухгалтерского учета для отражения операций с активами, капиталом и обязательствами распорядителями бюджетных средств и государственными целевыми фондами, утвержденная приказом Минфина от 29.12.2015 № 1219.

Таким образом, для определения результатов переоценки бухгалтеру необходимо иметь информацию о первоначальной и остаточной стоимости объекта переоценки, начисленном износе и его справедливой (независимой) стоимости. Порядок определения и отражения в учете результатов переоценки см. в материале "Провели переоценку: как показать в учете?" (см. "Бюджетная бухгалтерия", 2023, № 14).

Во-вторых, арендатор, определенный по результатам аукциона, обязан возместить балансодержателю стоимость проведения оценки объекта аренды. Прямое указание на это содержит ч. 5 ст. 8 Закона № 157.

Однако арендатор обязан возместить только расходы, связанные с переоценкой непосредственно объекта аренды, т. е. части помещения, которое он планирует арендовать. Соответственно на возмещение остальных расходов балансодержателю рассчитывать не стоит.

Как видим, проведение переоценки части помещения, которую учреждение планирует передать в аренду, довольно непростая задача. Поэтому хорошо подумайте: стоит ли начинать эту процедуру.

Есть ли альтернатива?

Да, альтернатива, действительно, есть. Причем основывается она на вполне законных основаниях. В свое время альтернативный вариант решения ситуации относительно переоценки имущества, которое учреждение передает в аренду, предложил ФГИУ в своем письме*.

* Письмо ФГИУ "О переоценке объектов аренды в учете балансодержателя" от 05.02.2021 № 10-24-2411.

В частности, в таком случае есть смысл перевести объект аренды в состав инвестиционной недвижимости и в дальнейшем осуществлять операции с таким объектом с учетом требований НП(С)БУ 129*. Причем такие требования в полной мере касаются отдельных частей здания (помещения), которые непосредственно учреждение передает в аренду.

* Национальное положение (стандарт) бухгалтерского учета в государственном секторе 129 "Инвестиционная недвижимость", утвержденное приказом Минфина от 24.12.2010 № 1629.

В таком случае учреждение может осуществлять любые операции (в т. ч. и переоценку) только конкретного объекта аренды (т. е. части здания (помещения)), не затрагивая стоимость всего здания. Также не придется проводить переоценку всех объектов группы ОС, к которой относится соответствующий объект аренды, как этого требует п. 3 разд. ІІІ НП(С)БУ 121.

Но стоит ли применять этот вариант ко всем объектам ОС, которые учреждение предоставляет в аренду, и переводить их в состав инвестиционной недвижимости? Однозначно нет. Часть объекта ОС целесообразно перевести в состав инвестиционной недвижимости лишь в случае, если учреждение планирует сдавать соответствующий объект в аренду постоянно. А вот если это единичный случай - то никакого смысла в этом нет.