ЗЕМЕЛЬНЫЕ ПАИ —
Госкомзем разъясняет правила игры
Письмо Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 16.04.2008 г. № 14-17-12/3882
«Об операциях с земельными долями (паями)»
Госкомзем в комментируемом
письме попытался ответить на давно назревшие вопросы, связанные с существованием такого объекта прав, как земельная доля (пай).1.
Прежде всего Госкомзем указал на отсутствие законодательного определения земельной доли (пая) и в ответе на вопрос, что следует понимать под этим термином, ограничился приведением цитат из нормативно-правовых актов. Если все же попробовать обобщить нормативный материал, то земельную долю (пай) можно определить как право на выделение земельного участка определенного размера в натуре (на местности).2.
Отрицательный ответ Госкомзема на вопрос о том, является ли собственник земельного пая собственником земли, не вызывает возражений. Земельная доля (пай) — это лишь потенциальная возможность стать собственником земли после прохождения установленной законодательством процедуры, которая должна в себя включать выделение земельного участка на местности и завершиться получением государственного акта на право собственности на этот земельный участок и его госрегистрацией. Только после этого у субъекта возникнет право собственности на земельный участок.3.
В комментируемом письме также рассмотрен ряд вопросов о возможности отчуждения земельного пая либо передачи его в аренду. Так, Госкомзем указывает на неправомерность заключения договоров купли-продажи либо других договоров, по которым переходит право собственности на земельный пай. Основание для этого — п. 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины (ЗКУ), в котором, напомним, среди прочего указано, что купля-продажа либо отчуждение другим способом земельных участков, выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме передачи их в наследство, не допускается до вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земель. На самом деле, данный пункт допускал две возможные трактовки. Первая из них либеральная: в п. 15 установлен запрет на отчуждение именно земельных участков, выделенных в натуре собственникам земельных долей. Вторая, которая собственно и одержала верх, заключается как раз в озвученном Госкомземом запрете на отчуждение земельных паев. Нужно сказать, что, на наш взгляд, именно такую цель и стремился достичь законодатель — установить запрет не только на отчуждение земли сельхозназначения, но и земельных паев. Насколько это оправдано (ведь по сути при отчуждении земельного пая передавалось бы только право на получение земельного участка в собственность), вопрос второстепенный. В данный момент остается лишь констатировать факт: действующее законодательство запрещает отчуждать земельные паи.4.
Наиболее спорный вопрос из тех, которые рассмотрел в комментируемом письме Госкомзем, — вопрос о возможности заключения предварительного договора, предметом которого выступает обязательство заключить в будущем основной договор на отчуждение земельного пая, в частности договора, предусматривающего заключение основного договора после прекращения действия установленных законодательством ограничений на отчуждение земельных участков и земельных долей. В абзаце третьем п. 15 Переходных положений ЗКУ, на который ссылается Госкомзем, речь идет о признании недействительными всех сделок, заключенных в период действия запрета на куплю-продажу либо на отчуждение другим способом земельных участков и земельных паев, в том числе в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и земельных долей в будущем. Если подходить к его толкованию формально, то предварительный договор на отчуждение земельного пая после снятия моратория при большом желании может подпасть под его действие (это сделка, которая, если не вникать в суть, предполагает переход права собственности на земельный пай в будущем). Именно к такому выводу и пришел Госкомзем в комментируемом письме. Однако с такой позицией можно спорить: есть все основания утверждать, что в приведенном положении речь идет об основных договорах , т. е. о договорах, непосредственно по которым переходит право собственности на земельный участок или земельную долю, в том числе в будущем. Например, по договору купли-продажи, как предусмотрено ст. 655 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), продавец может как передавать в собственность покупателя товар, так и только брать на себя обязанность передать его в собственность в будущем. Кроме того, предметом договора купли-продажи может быть товар, который только будет создан (приобретен, получен) в будущем. Поэтому под запрет, установленный в абзаце третьем п. 15 Переходных положений ЗКУ, как раз и будут подпадать договоры купли-продажи, в том числе предусматривающие обязанность передачи продавцом земельного участка или пая в собственность покупателя в будущем или предметом которых выступает земельная доля (пай), на которую право собственности у продавца возникнет в будущем. Предварительный же договор не устанавливает обязанности передать товар в собственность. Его предметом выступает обязательство заключить основной договор.Но должны сразу предупредить, что заключить предварительный договор, стороны которого обязуются заключить в будущем основной договор, предмет которого земельный участок или земельный пай, сегодня весьма проблематично. И проблема тут не столько в разъяснении Госкомзема. Дело в том, что Минюст своим
приказом от 27.03.2008 г. № 469/5 обязал начальников управлений юстиции осуществлять проверки удостоверения государственными и частными нотариусами сделок о намерениях провести отчуждение земельных участков и земельных долей, что фактически свидетельствует о поддержке Минюстом позиции Госкомзема.В то же время вопрос о необходимости нотариального удостоверения такого предварительного договора является спорным.
ГКУ устанавливает правило, согласно которому предварительный договор должен быть заключен в такой же форме, что и основной. Что касается договора на отчуждение земельного пая, то можно говорить о том, что его предмет — не недвижимое имущество (для сделок на отчуждение которого предусмотрено требование о нотариальном удостоврении), а имущественное право, а именно право на выделение земельного участка в натуре. Если руководствоваться этой позицией, то стороны могут заключить предварительный договор, по которому взять на себя обязательство заключить в будущем договор об отчуждении земельного пая, не обращаясь к нотариусу для его удостоверения. Как бы там ни было, точку в споре о необходимости нотариального удостоверения такого предварительного договора и в целом о правомерности его заключения, если возникнет спор (например, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора или государственные органы все же решат оспорить его действительность), должен будет поставить суд.5.
И последнее, что отметил Госкомзем, — после выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев) договор аренды земли перезаключается в соответствии с государственным актом на право собственности на земельный участок на тех же условиях, что и ранее заключенный, и может быть изменен только по согласию сторон.Данное утверждение Госкомзема, видимо, базируется на
абзаце втором Переходных положений Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV, но в то же время противоречит условиям, включенным в Типовой договор аренды земельной доли (пая), утвержденный приказом Госкомзема от 17.01.2000 г. № 5, а именно положению, согласно которому при выделении земельного участка на основании земельной доли (пая) в натуре (на местности) обязательства сторон прекращаются в соответствии с действующим законодательством. Поэтому если до выделения земельного участка в натуре арендные отношения были оформлены путем заключения договора аренды земельной доли (пая) с включением в него приведенного выше положения, то обязательства сторон должны будут прекратиться и обосновать обязанность заключить договор аренды земельного участка на тех же условиях, на которых был заключен договор аренды земельной доли, не получится. Более того, стороны и вовсе могут отказаться от продолжения договорных отношений. На это ранее обращал внимание и сам Госкомзем (см. письма от 24.06.2005 г. № 14-17-2-Ко1002/5130, от 24.10.2005 г. № 14-17-2-Н1526/8975). Позицию, согласно которой стороны договора аренды земельного пая после выделения участка в натуре не могут быть принуждены к заключению договора аренды земельного участка на тех же условиях, на которых был заключен договор аренды земельного пая, высказывал и Верховный Суд Украины (см. определение от 28.03.2007 г.).
