ЗЕМЕЛЬНІ ПАЇ —
Держкомзем роз’яснює правила гри
Лист Державного комітету України по земельних ресурсах від 16.04.2008 р. № 14-17-12/3882
«Про операції із земельними паями (частками)»
Держкомзем у
листі, що коментується, спробував відповісти на запитання, що давно назріли, пов’язані з існуванням такого об’єкта прав, як земельний пай (частка) .1.
Перш за все Держкомзем указав на відсутність законодавчого визначення земельного паю (частки) і у відповіді на запитання, що слід розуміти під цим терміном, обмежився наведенням цитат з нормативно-правових актів. Якщо все ж таки спробувати узагальнити нормативний матеріал, то земельний пай (частку) можна визначити як право на виділення земельної ділянки певного розміру в натурі (на місцевості).2.
Негативна відповідь Держкомзему на запитання, чи є власник земельного паю власником землі , не викликає заперечень. Земельна частка (пай) — це лише потенційна можливість стати власником землі після проходження встановленої законодавством процедури, що має включати виділення земельної ділянки на місцевості та завершитися отриманням державного акта на право власності на цю земельну ділянку та його держреєстрацією. Лише після цього у суб’єкта виникне право власності на земельну ділянку.3.
У листі, що коментується, також розглянуто низку питань про можливість відчуження земельного паю чи передачі його в оренду. Так, Держкомзем указує на неправомірність укладення договорів купівлі-продажу чи інших договорів, за якими переходить право власності на земельний пай. Підстава для цього — п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України (далі — ЗКУ), в якому, нагадаємо, серед іншого зазначено, що купівля-продаж або відчуження іншим способом земельних ділянок, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, не допускається до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр і про ринок земель. Насправді цей пункт допускав два можливі трактування. Перше з них — ліберальне: у п. 15 встановлено заборону на відчуження саме земельних ділянок, виділених у натурі власникам земельних часток. Друге, яке, власне, і перемогло, полягає якраз в озвученій Держкомземом забороні на відчуження земельних паїв. Слід зауважити, що, на наш погляд, саме такої мети і прагнув досягти законодавець — установити заборону не лише на відчуження землі сільгосппризначення, а й земельних паїв. Наскільки це виправдано (адже, по суті, при відчуженні земельного паю передавалося б тільки право на отримання земельної ділянки у власність), питання другорядне. На сьогодні залишається тільки констатувати факт: чинне законодавство забороняє відчужувати земельні паї.4.
Найбільш спірне питання з розглянутих Держкомземом у листі, що коментується, — питання про можливість укладення попереднього договору, предметом якого виступає зобов’язання укласти в майбутньому основний договір на відчуження земельного паю, зокрема договір, що передбачає укладення основного договору після припинення дії встановлених законодавством обмежень на відчуження земельних ділянок і земельних часток. В абзаці третьому п. 15 Перехідних положень ЗКУ, на який посилається Держкомзем, ідеться про визнання недійсними всіх угод, укладених у період дії заборони на купівлю-продаж або на відчуження іншим способом земельних ділянок та земельних паїв, у тому числі в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок і земельних часток у майбутньому. Якщо підходити до його тлумачення формально, то попередній договір на відчуження земельного паю після зняття мораторію при великому бажанні може підпасти під його дію (це угода, котра, якщо не доходити суті, передбачає перехід права власності на земельний пай у майбутньому). Саме такого висновку і дійшов Держкомзем у листі, що коментується. Однак таку позицію можна заперечувати: є всі підстави стверджувати, що в наведеному положенні йдеться про основні договори, тобто про договори, безпосередньо за якими переходить право власності на земельну ділянку або земельну частку, у тому числі в майбутньому. Наприклад, за договором купівлі-продажу, як передбачено ст. 655 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ), продавець може як передавати у власність покупця товар, так і лише брати на себе обов’язок передати його у власність у майбутньому. Крім того, предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який тільки буде створено (придбано, отримано) в майбутньому. Тому під заборону, установлену в абзаці третьому п. 15 Перехідних положень ЗКУ, якраз і підпадатимуть договори купівлі-продажу, у тому числі ті, які передбачають обов’язок передачі продавцем земельної ділянки чи паю у власність покупця в майбутньому або предметом яких виступає земельна ділянка (пай), на яку право власності у продавця виникне в майбутньому. Попередній же договір не встановлює обов’язку передати товар у власність. Його предметом виступає зобов’язання укласти основний договір.Але мусимо відразу попередити, що укласти попередній договір, сторони якого зобов’язуються укласти в майбутньому основний договір, предмет якого — земельна ділянка або земельний пай, сьогодні дуже проблематично. І проблема тут не стільки в роз’ясненні Держкомзему. Справа в тому, що Мін’юст своїм
наказом від 27.03.2008 р. № 469/5 зобов’язав начальників управлінь юстицій здійснювати перевірки посвідчення державними та приватними нотаріусами угод про наміри провести відчуження земельних ділянок і земельних часток, що фактично свідчить про підтримку Мін’юстом позиції Держкомзему.Водночас питання про необхідність нотаріального посвідчення такого попереднього договору є спірним.
ЦКУ встановлює правило, згідно з яким попередній договір має бути укладено в такій самій формі, що й основний. Що стосується договору на відчуження земельного паю, то можна говорити, що його предмет — не нерухоме майно (для правочинів на відчуження якого передбачено вимогу про нотаріальне посвідчення), а майнове право, а саме право на виділення земельної ділянки в натурі. Якщо керуватися цією позицією, то сторони можуть укласти попередній договір, за яким узяти на себе зобов’язання укласти в майбутньому договір про відчуження земельного паю, не звертаючись до нотаріуса для його посвідчення. Що б там не було, крапку в спорі про необхідність нотаріального посвідчення такого попереднього договору і в цілому про правомірність його укладення, якщо виникне спір (наприклад, якщо одна зі сторін ухилятиметься від укладення основного договору або державні органи все ж таки вирішать оспорити його дійсність), повинен буде поставити суд.5.
І останнє, що зазначив Держкомзем, — після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що й раніше укладений, і може бути змінений тільки за згодою сторін.Це твердження Держкомзему, очевидно, базується на
абзаці другому Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV, але водночас суперечить умовам, включеним до Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Держкомзему від 17.01.2000 р. № 5, а саме положенню, згідно з яким при виділенні земельної ділянки на підставі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) зобов’язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства. Тому якщо до виділення земельної ділянки в натурі орендні відносини було оформлено шляхом укладення договору оренди земельної частки (паю) із включенням до нього наведеного вище положення, то зобов’язання сторін повинні будуть припинитися, і обґрунтувати обов’язок укласти договір оренди земельної ділянки на тих самих умовах, на яких було укладено договір оренди земельної частки, не вийде. Більше того, сторони і взагалі можуть відмовитися від продовження договірних відносин. На це раніше звертав увагу і сам Держкомзем (див. листи від 24.06.2005 р. № 14-17-2-Ко1002/5130, від 24.10.2005 р. № 14-17-2-Н1526/8975). Позицію, згідно з якою сторони договору оренди земельного паю після виділення ділянки в натурі не може бути примушено до укладення договору оренди земельної ділянки на тих самих умовах, на яких було укладено договір оренди земельного паю, висловлював і Верховний Суд України (див. ухвалу від 28.03.2007 р.).
