АРЕНДНАЯ ПЛАТА ЗА ЗЕМЛИ
государственной и коммунальной собственности в 2008 году — не менее трехкратного размера налога на землю
С начала этого года мы уже неоднократно обращали ваше внимание, что Законом о госбюджете-2008 нормы земельного законодательства были серьезно изменены. Одно из новшеств заключается в том, что арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности несельскохозяйственного назначения не может быть меньше трехкратного размера земельного налога. Сегодня мы разберемся, как эту норму применять на практике.
Жанна СЕМЕНЧЕНКО, экономист-аналитик Издательского дома «Фактор»
Документы статьи
Закон о госбюджете-2008
— Закон Украины «О Государственном бюджете Украины на 2008 год и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» от 28.12.2007 г. № 107-VI.Закон об аренде земли
— Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV (в редакции Закона от 02.10.2003 г. № 1211-IV).Закон о плате за землю
— Закон Украины «О плате за землю» от 03.07.92 г. № 2535-XII.Порядок № 783
— Порядок проведения индексации денежной оценки земель, утвержденный постановлением КМУ от 12.05.2000 г. № 783.
Порядок расчета арендной платы в 2008 году
Начнем с того, что по сумме арендной платы по землям государственной и коммунальной собственности установлены верхняя и нижняя планки (
ст. 21 Закона об аренде земли). Причем верхняя планка существовала всегда, а нижнее ограничение было введено с 2005 года*.* Нашумевшим в свое время Законом Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О Государственном бюджете Украины на 2005 год» и некоторые другие законодательные акты Украины» от 25.03.2005 г. № 2505-IV.
| Ограничения по сумме | 2005 — 2007 годы | 2008 год |
| Земли сельскохозяйственного назначения | Не менее размера земельного налога. Не более 10 % нормативной денежной оценки* | Не менее размера земельного налога. Не более 12 % нормативной денежной оценки* |
| Прочие категории земель | Не менее трехкратного размера земельного налога. Не более 12 % нормативной денежной оценки* | |
| * При определении арендатора на конкурентныой основе размер арендной платы может быть выше указанного ограничения. Согласно же новой редакции ст. 16 Закона об аренде земли в этом году приобретение права аренды земельных участков, которые находятся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется исключительно на аукционах, кроме земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц и в которых отсутствуют акции (доли, паи), принадлежащие государству. | ||
До 2008 года, учитывая то, что, во-первых, размер арендной платы всегда устанавливался на сумму, превышающую налог на землю, а во-вторых, арендная плата за «госземли» практически во всех случаях индексировалась по тем же правилам, что и налог на землю, выйти за рамки нижнего предела было сложно. Сейчас же, учитывая применение к земельным участкам несельскохозяйственного назначения нижней планки в размере трехкратного размера налога на землю, это вполне реально.
Итак, как правильно нужно посчитать сумму нижнего ограничения по арендной плате на 2008 год? Сначала рассчитывается сумма арендной платы на 2008 год по такой формуле:
АП
2008 = АП2007х 1,028,где
АП2008— годовая сумма арендной платы на 2008 год;АП
2007— годовая сумма арендной платы за 2007 год (договорная сумма арендной платы, проиндексированная на соответствующие индексы в предыдущих годах);1,028
— коэффициент индексации за 2007 год.По поводу коэффициента индексации (1,028) отметим следующее. Согласно
ст. 21 Закона об аренде земли исчисление арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, если другое не установлено законом. По землям государственной и коммунальной собственности согласно п. 10 Типового договора аренды земли (а местные органы власти пользуются именно этой формой) арендная плата исчисляется с учетом коэффициентов индексации, определенных законодательством. На данный момент такие коэффициенты индексации рассчитываются исходя из индексов инфляции за соответствующий год согласно Порядку № 783 и ежегодно доводятся до плательщиков в письмах ГНАУ (на 2008 год этому вопросу посвящено письмо ГНАУ от 14.01.2008 г. № 359/7/15-0717 — наш комментарий к нему см. в «БН», 2008, № 4, с. 4).Кроме того, нужно учитывать, что если размер арендной платы установлен в процентном соотношении к денежной оценке земли, то сначала денежная оценка земли уточняется по состоянию на 01.01.2008 г. (увеличивается на коэффициент индексации 1,028), а затем от нее рассчитывается сумма арендной платы (по установленному проценту в договоре аренды). Дополнительно индексировать полученный результат на 1,028 не нужно.
Далее необходимо рассчитать сумму земельного налога за данный земельный участок (назовем этот показатель
ЗН2008) и умножить ее на 3. Соответственно нижняя планка будет равна большей из двух рассчитанных сумм АП2008или ЗН2008х 3.Расчет суммы земельного налога (
ЗН) зависит от многих параметров (вида, местонахождения, назначения использования земельного участка, проведена денежная оценка или нет). Мы не ставим сегодня своей задачей показать, как рассчитывается сумма налога на землю, поэтому напомним лишь, где вы можете подробно об этом прочитать:— «Плата за землю-2007» (рубрика «Тема недели» // «БН», 2007, № 3, с. 36);
— «Коэффициенты, применяемые при расчете налога на землю за участки, денежная оценка которых не установлена» (рубрика «Почта недели» // «БН», 2008, № 4, с. 34);
— «Земельный налог: особенности расчета в 2008 году» (комментарий редакции к письму ГНАУ от 14.01.2008 г. № 359/7/15-0717 // «БН», 2008, № 4, с. 4).
По земельным участкам денежная оценка, которых не проведена, обратите внимание, что установленные новые ставки земельного налога нужно умножить на коэффициент индексации 3,1 (
ст. 64 Закона о госбюджете-2008), определив тем самым сумму налога на землю. А затем полученный результат нужно умножить еще и на 3, чтобы рассчитать нижнюю планку арендной платы. Для земель, денежная оценка которых не проведена, верхней планки размера арендной платы нет, так как в основу расчета ее величины положена именно денежная оценка земель.Приведем пример расчета минимальной суммы арендной платы, подлежащей уплате в 2008 году.
Пример
. Предприятие с 2005 года арендует у горсовета земельный участок в пределах населенного пункта площадью 2000 кв. м. Арендная плата согласно договору составляет 450 грн. в месяц. Денежная оценка земельного участка произведена и составляет 200 грн. за 1 кв. м (по состоянию на 01.01.2005 г.). На данном земельном участке находится торговый комплекс. Рассчитаем сумму арендной платы в 2008 году.Прежде всего отметим, что проиндексированная сумма годовой арендной платы по состоянию на 01.01.2008 г. составляет:
АП
2007= 450 грн. х 12 х 1,035* = 5589 грн.Соответственно, годовая сумма арендной платы на 2008 год равна:
АП
2008= 5589 грн. х 1,028 = 5745,49 грн.Теперь рассчитаем сумму земельного налога на 2008 год по этому участку земли:
ЗН
2008= 2000 кв. м х 200 грн./кв. м х 1,035* х 1,028 х 1 % : 100 % = 4255,92 грн.* Коэффициент индексации земель, денежная оценка которых проведена, за 2005 год составлял 1,035. За 2006 год арендная плата не индексировалась (письмо Госкомзема Украины от 10.01.2007 г. № 14-22-6/20).
Следовательно,
трехкратный размер земельного налога составляет:4255,92 грн.
х 3 = 12767,76 грн.Как видим, до 2008 года предприятие в обычном порядке рассчитало бы сумму арендной платы на текущий год, проиндексировав ее на соответствующий коэффициент, и эта сумма (5745,49 грн.) подлежала бы уплате в бюджет, так как она превышает сумму налога на землю по этому участку (4255,92 грн.).
В 2008 году, нижняя планка арендной платы составляет трехкратный размер земельного налога. В нашем случае имеем такое неравенство
ЗН 2008х 3 > АП 2008, поэтому годовая сумма арендной платы устанавливается на уровне не ниже минимального размера (12767,76 грн.).Теперь посмотрим, не превышена ли верхняя планка по сумме арендной платы:
2000 кв. м
х 200 грн./кв. м х 1,035 х 1,028 х 12 % : 100 % = 51071,04** грн.** Еще раз напомним, что если арендатор определяется на конкурсных началах, то 12 % ограничение не берется во внимание.
Как видим, верхний предел арендной платы по данному земельному участку не превышен, поэтому
предприятие должно уплатить годовую арендную плату за этот участок в сумме, не меньшей 12767,76 грн.
Что нужно делать до внесения изменений в договор аренды?
Понятное дело, что при заключении договоров аренды «госземли» в 2008 году сумма арендной платы будет рассчитана с учетом минимального ограничения. А что делать арендаторам, у которых есть уже заключенные договоры аренды?
Арендная плата с указанием ее размера
, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату является существенным условием договора аренды (ст. 15 Закона об аренде земли).Периодичность пересмотра арендной платы на законодательном уровне установлена лишь в отношении земель государственной и коммунальной собственности, переданных для сельскохозяйственного использования (
ст. 23 Закона об аренде земли). Арендная плата по таким земельным участкам пересматривается раз в три года. Что касается других земель государственной и коммунальной собственности, то здесь четкие сроки законодательством не установлены, поэтому целесообразно обратиться к Типовому договору аренды земли, форма которого утверждена постановлением КМУ от 03.03.2004 г. № 220 (см. на с. 36 «Арендная плата пересматривается при изменении размеров земельного налога, а также при изменении коэффициентов индексации»).
| Арендная плата пересматривается при изменении размеров земельного налога, а также при изменении коэффициентов индексации Извлечение из Типового договора аренды земли
Исчисление размера арендной платы за земельные участки государственной либо коммунальной собственности осуществляется с учетом их целевого назначения и коэффициентов индексации, определенных законодательством, по утвержденным Кабинетом Министров Украины формам, заполняемым при заключении либо изменении условий договора аренды или продолжении его действия.
изменения условий хозяйствования, предусмотренных договором; изменения размеров земельного налога, повышения цен и тарифов, изменения коэффициентов индексации, определенных законодательством ;ухудшения состояния арендованного земельного участка не по вине арендатора, что подтверждено документами; в других случаях, предусмотренных законом». |
Как видим, периодичность пересмотра арендной платы указывается в договоре аренды земельного участка (как правило, ежегодно). На 2008 год, как известно, изменились ставки налога для земель, денежная оценка которых не проведена*, а также коэффициент индексации для земельных участков, денежная оценка которых проведена. Кроме того, глобально на изменение арендной платы повлияло значительное увеличение минимального размера арендной платы. Это дает основания для пересмотра договора аренды в плане изменения суммы арендной платы, на чем настаивает и ГНАУ (
см. «Изменение размера арендной платы требует пересмотра договора аренды земли»).* См. статью «Госбюджет-2008: обзор изменений» // «БН», 2008, № 2, с. 42.
| Изменение размера арендной платы требует пересмотра договора аренды земли Извлечение из письма ГНАУ от 14.01.2008 г. № 359/7/15-0717 «При этом следует обратить внимание органов местного самоуправления и исполнительной власти как распорядителей земель на своевременность оформления и пересмотр договоров аренды земли с учетом увеличения минимального размера арендной платы за землю, а также на необходимость предоставления в соответствии со статьей 24 Закона Украины «Об аренде земли» до 1 февраля текущего года органам государственной налоговой службы перечней арендаторов, с которыми заключены договоры на аренду земли на текущий год, и ежемесячного информирования соответствующего налогового органа о заключении новых, внесении изменений в существующие договоры на аренду земли и их расторжении». |
Итак, изменения в договор (если размер арендной платы увеличился) необходимо внести. Причем, как следует из приведенного разъяснения ГНАУ, с инициативой о внесении изменений должны выступить именно распорядители государственных и коммунальных земель, т. е. местные органы исполнительной власти. А что делать субъекту хозяйствования до внесения изменений в договор? Нужно ли самостоятельно рассчитать арендную плату в сумме не ниже минимального ограничения и уплачивать ее на счета арендодателей?
С одной стороны, арендная плата за земли государственной и коммунальной собственности входит в состав общегосударственных налогов (сборов, обязательных платежей) (
п. 8 ст. 14 Закона о системе налогообложения), т. е. имеет статус налогового платежа. И раз действующее законодательство устанавливает минимальную сумму такого платежа, то уплата арендной платы в меньшей сумме может быть расценена как недоимка. К тому же есть ст. 14 Закона о плате за землю, согласно которой плательщики земельного налога, а также арендной платы за земельные участки государственной или коммунальной собственности (кроме граждан) самостоятельно исчисляют сумму земельного налога и арендной платы ежегодно по состоянию на 1 января и до 1 февраля текущего года подают соответствующему органу государственной налоговой службы по местонахождению земельного участка налоговую декларацию на текущий год по форме, установленной центральным налоговым органом, с разбивкой годовой суммы ровными частями по месяцам. Из этого напрашивается вывод, что наиболее безопасным вариантом является заполнение Налоговой декларации арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности (далее — Налоговая декларация) на 2008 год с учетом нижней планки арендной платы — не менее трехкратного размера налога на землю, —не дожидаясь внесения изменений в договор аренды.С другой стороны, у налогоплательщиков есть серьезные шансы отстоять арендную плату в прежней (меньшей) сумме, пока не будут внесены изменения в договор аренды. Эта позиция основана на том, что размер арендной платы является существенным условием договора, а изменение условий договора аренды земли происходит
по согласию сторон (ст. 30 Закона об аренде земли). В Типовом договоре аренды земли указаны основания для пересмотра суммы арендной платы (выше мы говорили об этом), и увеличение на законодательном уровне минимальной суммы арендной платы дает основания для пересмотра договора. Однако до внесения соответствующих изменений в договор аренды арендатор имеет право уплачивать арендную плату в прежней сумме, так как изменение условий договора в одностороннем порядке недопустимо. Мы поддерживаем именно эту позицию. Более того, в разъяснениях специалистов ГНАУ тоже можно найти подтверждение этого подхода (см., например, «Изменение размера арендной платы требует пересмотра договора аренды земли» — ГНАУ призывает проявить инициативу пересмотра договоров именно органы местного самоуправления и исполкомы). В то же время хотим отметить, что оттягивание момента пересмотра договора аренды вряд ли позволит предприятию сэкономить на арендной плате, ведь нижнее ограничение установлено к сумме годовой арендной платы, поэтому не исключено, что налогоплательщику придется доплатить всю разницу в оставшиеся месяцы года.Надеемся, что этот материал помог вам разобраться в нюансах начисления и уплаты арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности в 2008 году.
