Теми статей
Обрати теми

Орендна плата за землі державної та комунальної власності у 2008 році — не менше трикратного розміру податку на землю

Редакція БТ
Стаття

ОРЕНДНА ПЛАТА ЗА ЗЕМЛІ

державної та комунальної власності у 2008 році — не менше трикратного розміру податку на землю

 

З початку цього року ми вже неодноразово звертали вашу увагу, що Законом України «Про Державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України» норми земельного законодавства було істотно змінено. Одне з нововведень полягає в тому, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності несільськогосподарського призначення не може бути менше трикратного розміру земельного податку. Сьогодні розглянемо, як цю норму застосовувати на практиці.

Жанна СЕМЕНЧЕНКО, економіст-аналітик Видавничого будинку «Фактор»

 

Документи статті

Закон про держбюджет-2008

— Закон України «Про Державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України» від 28.12.2007 р. № 107-VI.

Закон про оренду землі

— Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV (у редакції від 02.10.2003 р. № 1211-IV).

Закон про плату за землю

— Закон України «Про плату за землю» від 03.07.92 р. № 2535-XII.

Порядок № 783

— Порядок проведення індексації грошової оцінки земель, затверджений постановою КМУ від 12.05.2000 р. № 783.

 

Порядок розрахунку орендної плати у 2008 році

Почнемо з того, що стосовно суми орендної плати за землі державної та комунальної власності встановлено як верхню, так і нижню «межу» (

ст. 21 Закону про оренду землі). Причому верхня межа існувала завжди, а нижнє обмеження було запроваджено з 2005 року*.

* Резонансним свого часу Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про Державний бюджет України на 2005 рік» та деяких інших законодавчих актів України» від 25.03.2005 р. № 2505-IV.

 

Обмеження щодо суми

2005 — 2007 роки

2008 рік

Землі сільськогосподарського призначення

Не менше

розміру земельного податку. Не більше 10 % нормативної грошової оцінки*

Не менше

розміру земельного податку. Не більше 12 % нормативної грошової оцінки*

Інші категорії земель

Не менше

трикратного розміру земельного податку. Не більше 12 % нормативної грошової оцінки*

* При визначенні орендаря на конкурентних засадах розмір орендної плати може бути вище зазначеного обмеження. Відповідно ж до нової редакції ст. 16 Закону про оренду землі в цьому році набуття права оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється виключно на аукціонах, крім земельних ділянок, на яких розташовано об’єкти нерухомого майна, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб і в яких відсутні акції (частки, паї), що належать державі.

 

До 2008 року, ураховуючи, що, по-перше, розмір орендної плати завжди встановлювався на суму, яка перевищує податок на землю, а по-друге, орендна плата за «держземлі» практично в усіх випадках індексувалася за тими самими правилами, що й податок на землю, вийти за рамки нижньої межі було складно. Сьогодні ж, ураховуючи застосування до земельних ділянок несільськогосподарського призначення нижньої межі в розмірі трикратного розміру податку на землю, це досить реально.

Отже, як правильно обчислити суму нижнього обмеження щодо орендної плати на 2008 рік? Спочатку розраховується сума орендної плати на 2008 рік за такою формулою:

ОП2008 = ОП2007

х 1,028,

де

ОП2008— річна сума орендної плати на 2008 рік;

ОП2007

— річна сума орендної плати за 2007 рік (договірна сума орендної плати, проіндексована на відповідні індекси в попередніх роках);

1,028

— коефіцієнт індексації за 2007 рік.

Стосовно коефіцієнта індексації (1,028) зауважимо таке. Згідно зі

ст. 21 Закону про оренду землі обчислення орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не встановлено законом. Щодо земель державної та комунальної власності відповідно до п. 10 Типового договору оренди землі (а місцеві органи влади користуються саме цією формою) орендна плата обчислюється з урахуванням коефіцієнтів індексації, визначених законодавством. На сьогодні такі коефіцієнти індексації розраховуються виходячи з індексів інфляції за відповідний рік згідно з Порядком № 783 і щороку доводяться до платників у листах ДПАУ (на 2008 рік цьому питанню присвячено лист ДПАУ від 14.01.2008 р. № 359/7/15-0717 — наш коментар до нього див. у «БТ», 2008, № 4, с. 4).

Крім того, слід ураховувати: якщо розмір орендної плати встановлено у відсотковому співвідношенні до грошової оцінки землі, то спочатку грошова оцінка землі уточнюється станом на 01.01.2008 р. (збільшується на коефіцієнт індексації 1,028), а потім на її підставі розраховується сума орендної плати (за встановленим відсотком у договорі оренди). Додатково індексувати отриманий результат на 1,028 не потрібно.

Далі слід розрахувати суму земельного податку за цю земельну ділянку (назвемо цей показник

ЗП2008 ) і помножити її на 3. Відповідно нижня планка дорівнюватиме більшій із двох розрахованих сум ОП2008 або ЗП2008 х 3.

Розрахунок суми земельного податку (

ЗП) залежить від багатьох параметрів (виду, місцезнаходження, призначення використання земельної ділянки, чи проведено грошову оцінку). Ми не ставимо сьогодні собі за мету показати, як розраховується сума податку на землю, тому нагадаємо лише, де ви можете докладно про це прочитати:

— «Плата за землю-2007» (рубрика «Тема тижня» // «БТ», 2007, № 3, с. 36)

;

— «Коефіцієнти, що застосовуються при розрахунку податку на землю за ділянки, грошову оцінку яких не встановлено» (рубрика «Пошта тижня» // «БТ», 2008, № 4, с. 34)

;

— «Земельний податок: особливості розрахунку у 2008 році» (коментар редакції до листа ДПАУ від 14.01.2008 р. № 359/7/15-0717 // «БТ», 2008, № 4, с. 4).

Щодо земельних ділянок, грошову оцінку яких не проведено, зверніть увагу, що встановлені нові ставки земельного податку потрібно помножити на коефіцієнт індексації 3,1 (

ст. 64 Закону про держбюджет-2008), визначивши цим суму податку на землю. А потім отриманий результат помножити ще й на 3, щоб розрахувати нижню планку орендної плати. Для земель, грошову оцінку яких не проведено, верхньої планки розміру орендної плати немає, оскільки в основу розрахунку її величини покладено саме грошову оцінку земель.

Наведемо приклад розрахунку мінімальної суми орендної плати, що підлягає сплаті у 2008 році.

Приклад

. Підприємство з 2005 року орендує в міськради земельну ділянку в межах населеного пункту площею 2000 кв. м. Орендна плата згідно з договором становить 450 грн. на місяць. Грошова оцінка земельної ділянки проведена і дорівнює 200 грн. за 1 кв. м (станом на 01.01.2005 р.). На цій земельній ділянці розташовано торговельний комплекс. Розрахуємо суму орендної плати у 2008 році.

Перш за все зауважимо, що проіндексована сума річної орендної плати станом на 01.01.2008 р. дорівнює:

ОП2007

= 450 грн. х 12 х 1,035* = 5589 (грн.).

Відповідно річна сума орендної плати на 2008 рік становить:

ОП2008

= 5589 х 1,028 = 5745,49 (грн.).

Тепер розрахуємо суму земельного податку на 2008 рік щодо цієї земельної ділянки:

ЗП2008

= 2000 кв. м. х 200 грн./кв. м х 1,035* х 1,028 х 1 % : 100 % = 4255,92 (грн.).

* Коефіцієнт індексації земель, грошову оцінку яких проведено, за 2005 рік становив 1,035. За 2006 рік орендна плата не індексувалася (лист Держкомзему України від 10.01.2007 р. № 14-22-6/20).

Отже,

трикратний розмір земельного податку становить:

4255,92

х 3 = 12767,76 (грн.).

Як бачимо, до 2008 року підприємство у звичайному порядку розрахувало б суму орендної плати на поточний рік, проіндексувавши її на відповідний коефіцієнт, і ця сума (5745,49 грн.) підлягала б сплаті до бюджету, оскільки вона перевищує суму податку на землю щодо цієї ділянки (4255,92 грн.).

У 2008 році нижня планка орендної плати дорівнюватиме трикратному розміру земельного податку. У нашому випадку маємо таку нерівність

ЗП2008 х 3 > ОП2008, тому річна сума орендної плати встановлюється на рівні не нижче мінімального розміру (12767,76 грн.).

Тепер подивимося, чи не перевищено верхню планку щодо суми орендної плати:

2000 кв. м

х 200 грн./кв. м х 1,035 х 1,028 х 12 % : 100 % = 51071,04** (грн.).

** Ще раз нагадаємо: якщо орендар визначається на конкурсних засадах, то 12 % обмеження не береться до уваги.

Як бачимо, верхню межу орендної плати щодо цієї земельної ділянки не перевищено, тому

підприємство має сплатити річну орендну плату за цю ділянку в сумі не менше 12767,76 грн.

 

Що потрібно робити до внесення змін до договору оренди?

Зрозуміло, що при укладенні договорів оренди «держземлі» у 2008 році суму орендної плати буде розраховано з урахуванням мінімального обмеження. А що робити орендарям, у яких уже є укладені договори оренди?

Орендна плата із зазначенням її розміру

, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення та перегляду і відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди (ст. 15 Закону про оренду землі).

Періодичність перегляду орендної плати на законодавчому рівні встановлено лише стосовно земель державної та комунальної власності, переданих для сільськогосподарського використання (

ст. 23 Закону про оренду землі). Орендна плата щодо таких земельних ділянок переглядається раз на три роки. Що стосується інших земель державної та комунальної власності, то тут чітких строків законодавством не встановлено, тому доцільно звернутися до Типового договору оренди землі, форму якого затверджено постановою КМУ від 03.03.2004 р. № 220 (див. на с. 36 «Орендна плата переглядається при зміні розмірів земельного податку, а також при зміні коефіцієнтів індексації»).

 

Орендна плата переглядається при зміні розмірів земельного податку, а також при зміні коефіцієнтів індексації

Витяг із Типового договору оренди землі

«10. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації ________.

(непотрібне закреслити)

Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки

державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

13. Розмір орендної плати переглядається


___________________
        (періодичність)
у разі:

зміни умов господарювання, передбачених договором;

зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством

;

погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

в інших випадках, передбачених законом».

 

Як бачимо, періодичність перегляду орендної плати зазначається в договорі оренди земельної ділянки (як правило, щороку). На 2008 рік, як відомо, змінилися ставки податку для земель, грошову оцінку яких не проведено*, а також коефіцієнт індексації для земельних ділянок, грошову оцінку яких проведено. Крім того, глобально на зміну орендної плати вплинуло значне збільшення мінімального розміру орендної плати. Це дає підстави для перегляду договору оренди у плані зміни суми орендної плати, на чому наполягає і ДПАУ (

див. «Зміна розміру орендної плати вимагає перегляду договору оренди землі»).

* Див. статтю «Держбюджет-2008: огляд змін» // «БТ», 2008, № 2, с. 42.

 

Зміна розміру орендної плати вимагає перегляду договору оренди землі

Витяг із листа ДПАУ від 14.01.2008 р. № 359/7/15-0717

«При цьому слід звернути увагу органів місцевого самоврядування та виконавчої влади, як розпорядників земель,

на своєчасність оформлення та перегляд договорів оренди землі з врахуванням збільшення мінімального розміру орендної плати за землю, а також на необхідність надання відповідно до статті 24 Закону України «Про оренду землі» до 1 лютого поточного року органам державної податкової служби переліків орендарів, з якими укладено договори на оренду землі на поточний рік та щомісячного інформування відповідного податкового органу про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів на оренду землі та їх розірвання».

 

Отже, зміни до договору (якщо розмір орендної плати збільшився) необхідно внести. Причому, як випливає з наведеного роз’яснення ДПАУ, з ініціативою про внесення змін мають виступити саме розпорядники державних та комунальних земель, тобто місцеві органи виконавчої влади. А що робити суб’єкту господарювання до внесення змін у договір? Чи потрібно самостійно розраховувати орендну плату в сумі не нижчої за мінімальне обмеження і сплачувати її на рахунки орендодавців?

З одного боку, орендна плата за землі державної та комунальної власності входить до складу загальнодержавних податків (зборів, обов’язкових платежів) (

п. 8 ст. 14 Закону про систему оподаткування), тобто має статус податкового платежу. І оскільки чинне законодавство встановлює мінімальну суму такого платежу, то сплату орендної плати в меншій сумі може бути розцінено як недоїмку. До того ж існує ст. 14 Закону про плату за землю, згідно з якою платники земельного податку, а також орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (крім громадян) самостійно обчислюють суму земельного податку та орендної плати щороку станом на 1 січня і до 1 лютого поточного року подають до відповідного органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, установленою центральним податковим органом, з розбиттям річної суми рівними частинами по місяцях. З цього напрошується висновок, що найбезпечнішим варіантом є заповнення Податкової декларації орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (далі — Податкова декларація) на 2008 рік з урахуванням нижньої планки орендної плати — не менше трикратного розміру податку на землю, не очікуючи внесення змін до договору оренди.

З іншого боку, у платників податків є серйозні шанси відстояти сплату орендної плати в колишній (меншій) сумі, доки не буде внесено зміни до договору оренди. Ця позиція ґрунтується на тому, що розмір орендної плати є істотною умовою договору, а зміна умов договору оренди землі відбувається

за згодою сторін (ст. 30 Закону про оренду землі). У Типовому договорі оренди землі зазначено підстави для перегляду суми орендної плати (вище про це йшлося), і збільшення на законодавчому рівні мінімальної суми орендної плати дає підстави для перегляду договору. Однак до внесення відповідних змін до договору оренди орендар має право сплачувати орендну плату в колишній сумі, оскільки зміна умов договору в односторонньому порядку неприпустима. Ми підтримуємо саме цю позицію. Більше того, у роз’ясненнях фахівців ДПАУ теж можна знайти підтвердження цього підходу (див., наприклад, «Зміна розміру орендної плати вимагає перегляду договору оренди землі» — ДПАУ закликає проявити ініціативу перегляду договорів саме органи місцевого самоврядування та виконкоми). Водночас зауважимо, що зволікання з переглядом договору оренди навряд чи дозволить підприємству зекономити на орендній платі, адже нижнє обмеження встановлено щодо суми річної орендної плати, тому не виключено, що платнику податків доведеться доплатити всю різницю в місяцях року, що залишилися.

Сподіваємося, що цей матеріал допоміг вам розібратися в нюансах нарахування і сплати орендної плати за землі державної та комунальної власності у 2008 році.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі