Темы статей
Выбрать темы

Тема недели. Содействие строительству — анализируем Закон № 509

Редакция БН
Статья

СОДЕЙСТВИЕ СТРОИТЕЛЬСТВУ — АНАЛИЗИРУЕМ ЗАКОН № 509

 

Законодательство в сфере земельных отношений и строительства давно требует доработки и усовершенствования. Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о содействии строительству» от 16.09.2008 г. № 509-VI — очередной шаг в этом направлении. К сожалению, приходится констатировать, что внесение изменений нашими нормотворцами, как правило, не столько снимает старые вопросы, сколько порождает новые. Не стал в этом плане исключением и Закон № 509. В сегодняшней теме недели мы постарались комплексно проанализировать все нововведения.

Совсем недавно мы сообщали вам о принятии Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству» от 16.09.2008 г. № 509-VI, которым были внесены масштабные изменения в целый ряд законодательных актов по земельным и строительным вопросам. В рамках данной статьи попробуем разобраться, каковы последствия внесенных изменений и насколько они упростят работу застройщикам.

Жанна СЕМЕНЧЕНКО, экономист-аналитик Издательского дома «Фактор»

 

Документы статьи

ЗКУ

— Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.

ГКУ

— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

Закон № 509

— Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству» от 16.09.2008 г. № 509-VI (приведен в приложении «Документы» этого номера, в общей части вступил в силу 14.10.2008 г.).

Закон № 208

— Закон Украины «Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений и организаций за правонарушения в сфере градостроительства» от 14.10.94 г. № 208/94-ВР.

Закон о плате за землю

— Закон Украины «О плате за землю» от 03.07.92 г. № 2535-XII.

Закон о застройке

— Закон Украины «О планировании и застройке территорий» от 20.04.2000 г. № 1699-III.

Закон об аренде земли

— Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-IV.

Закон № 1808

— Закон Украины «О государственной экспертизе землеустроительной документации» от 17.06.2004 г. № 1808-IV.

Закон № 309

— Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» от 03.06.2008 г. № 309-IV.

Постановление № 40

— постановление КМУ «Об установлении предельного размера средств заказчиков, привлекаемых для развития инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенных пунктов» от 24.01.2007 г. № 40.

Порядок № 1243

— Порядок принятия в эксплуатацию законченного строительством объектов, утвержденный постановлением КМУ от 22.09.2004 г. № 1243 (прекратит действие с 01.01.2009 г.).

Порядок № 923

— Порядок принятия в эксплуатацию законченного строительством объектов, утвержденный постановлением КМУ от 08.10.2008 г. № 923 (вступит в силу с 01.01.2009 г.).

 

Продажа земли

Нюансы продажи земли в 2008 году, с учетом нашумевшего

Решения КСУ от 22.05.2008 г. № 10-рп/2008 по делу № 1-28/2008, и с учетом норм последовавшего за ним восстановительного Закона № 309, мы рассматривали совсем недавно в статье «Продажа и аренда земли: анализ последних изменений в законодательстве» // «БН», 2008, № 24, с. 28. Сегодня мы посмотрим, что нового привнес в этот вопрос Закон № 509 *.

* Закон № 509 вступил в силу 14.10.2008 г. (с даты официального опубликования), однако для некоторых его норм предусмотрены свои сроки вступления в силу (см. п. 1 раздела II «Заключительные положения» этого закона), на что мы и будем обращать внимание в данной статье.

Сразу хотим обратить ваше внимание, что по-прежнему земельные торги согласно

ч. 5 ст. 137 ЗКУ проводятся в порядке, установленном законом. Соответствующего закона на данный момент нет, поэтому продажа земель в тех случаях, когда это должно проходить через земельные торги (формой которых определен аукцион), пока невозможна.

Более того, теперь порядок продажи земельных участков через торги распространяется и на продажу прав на земельные участки (аренда, эмфитевзис, суперфиций) государственной и коммунальной собственности. Возможность продажи данных прав является одним из наиболее существенных изменений, содержащихся в

Законе № 509. При этом по землям государственной и коммунальной собственности продавать такие права могут исключительно органы, уполномоченные распоряжаться этой землей, а не землепользователи. С юридической точки зрения такая постановка вопроса не совсем корректна, поэтому здесь скорее нужно говорить о продаже права на право аренды, эмфитевзиса или суперфиция, а не о продаже самого такого права аренды, эмфитевзиса или суперфиция. Ведь в ходе торгов (аукциона) победитель покупает право на право аренды (эмфитевзиса, суперфиция) земельного участка, результатом чего является заключение договора аренды земли. Затем уже приобретенное землепользователем право аренды не может быть им продано или отчуждено иным способом третьим лицам. О суперфиции мы еще поговорим ниже в подразделе «Суперфиций и эмфитевзис» (см. с. 42).

Теперь вернемся к продаже земельных участков. В

ч. 2 ст. 134 ЗКУ определен перечень случаев, когда продажа земли может проводиться без аукциона, а именно:

— размещение на земельных участках объектов недвижимого имущества, которое находится в собственности граждан, юридических лиц, в которых отсутствуют акции (части, паи), принадлежащие государству,

кроме случаев отказа собственника, размещенного на земельном участке недвижимого имущества от его выкупа или заключения договора аренды;

— земельные участки используются для пользования недрами и специального водопользования в соответствии с полученными специальными разрешениями (лицензиями);

— религиозными организациями, легализованными в Украине, используются земельные участки под культовыми строениями;

— земельные участки или размещенные на них строения находятся в пользовании предприятий, учреждений и организаций, пребывающих в государственной или коммунальной собственности, предприятий и общественных организаций в сферах культуры и искусства (в том числе национальных творческих союзов);

— происходит размещение дипломатических и приравненных к ним представительств иностранных государств и международных организаций согласно международным договорам Украины;

— осуществляется строительство и обслуживание линейных объектов транспортной и энергетической инфраструктуры (дорог, газопроводов, водопроводов, линий электропередачи, аэропортов, нефте- и газовых терминалов, электростанций и т. д.);

проводится комплексная реконструкция кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда в соответствии с законом;

— строится социальное и доступное жилье, если конкурс на такое строительство уже проведен.

Больше всего вопросов возникнет с применением первого основания. До принятия

Закона № 509 без аукциона продавались и предоставлялись в аренду земельные участки, на которых расположена недвижимость, находящаяся в собственности заявителя. И никаких оговорок здесь не было. Сейчас, если собственник недвижимости откажется от выкупа или взятия в аренду находящегося под такой недвижимостью земельного участка, то такой земельный участок (или права на него) может быть выставлен на продажу на аукцион. Уверены, что внесенная оговорка будет порождать множество земельных споров, разрешать которые, скорее всего, придется суду.

Порядок продажи земли в тех случаях, когда аукцион не проводится

, установлен ст. 127 и 128 ЗКУ. Так, лицо, желающее приобрести земельный участок, подает заявление (ходатайство) в соответствующий орган исполнительной власти или сельский, поселковый, городской советы или государственный орган приватизации. В таком заявлении указывается желаемое место размещения земельного участка, его целевое назначение и размер. Законом № 509 требуется, чтобы в таком заявлении заявитель указывал о своем согласии уплатить авансовый взнос в счет оплаты цены земельного участка. При этом согласно новой редакции ч. 8 ст. 128 ЗКУ размер авансового взноса не может превышать 20 % стоимости земельного участка, определенной по нормативной денежной оценке земельного участка.

К заявлению (ходатайству) прилагаются:

— документ, который удостоверяет право пользования земельным участком (при наличии), и документы, которые удостоверяют право собственности на недвижимое имущество (здания и сооружения), размещенное на этом земельном участке;

— копия учредительных документов для юридического лица, а для гражданина — копия документа, удостоверяющего личность;

— свидетельство о государственной регистрации субъекта предпринимательской деятельности (в случае продажи земли субъекту предпринимательской деятельности).

В течение месяца уполномоченный орган рассматривает заявление и принимает решение о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства по отведению земельного участка (если такой проект отсутствует), и/или о проведении экспертной оценки земельного участка или об отказе в продаже с указанием обоснованных причин отказа.

Примечательно, что экспертная денежная оценка земельного участка осуществляется по заказу органа, уполномоченного распоряжаться этим участком, но за счет полученного аванса от заявителя. При этом в

ст. 128 ЗКУ теперь прописана такая норма: в случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи земельного участка сумма авансового взноса не возвращается. Иными словами, авансовый платеж по таким договорам приравняли к задатку, который, как известно, при нарушении обязательства покупателем остается у продавца (ч. 1 ст. 571 ГКУ).

Также к числу новых норм относится то, что стороны могут прийти к согласию о рассрочке платежа за земельный участок, но

не более чем на пять лет. При этом на КМУ возложена обязанность по разработке порядка осуществления расчетов с рассрочкой платежа.

Что касается

продажи земельных участков на аукционе, то этому посвящена новая редакция ст. 136 ЗКУ, а также некоторые изменения, внесенные в ст. 137 ЗКУ. Здесь обратить внимание стоит на следующие моменты:

— земельные участки или права на них (аренда, эмфитевзис, суперфиций) выставляются на аукцион отдельными лотами;

— запрещается выставлять на аукцион предназначенные для застройки земельные участки без учета в случаях, предусмотренных законом, результатов общественного обсуждения градостроительного обоснования размещения объекта;

— в техническом паспорте объекта продажи (лота)* теперь нужно указывать градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, а также инвентаризационную опись строений и сооружений (для застроенного земельного участка).

* На КМУ возложена обязанность по разработке положения о техническом паспорте объекта продажи (лота). Получается, что после вступления в силу Закона № 509 за ненадобностью утрачивает свое действие Положение о техническом паспорте земельного участка, который выставляется на земельные торги, утвержденное постановлением КМУ от 16.05.2002 г. № 648.

Также следует обратить внимание на появившийся в

ст. 9 Закона об аренде земли запрет на продажу арендованных земельных участков государственной или коммунальной собственности, срок действия договора аренды которых не закончился и на которых начато строительство объектов жилого и/или нежилого назначения, или начаты проектно-изыскательские работы для строительства таких объектов. Здесь же: арендатор может приобрести земельный участок, находящийся в аренде, при условии согласия арендодателя на продажу этого земельного участка.

 

Аренда земли

Передача земли государственной или коммунальной собственности в аренду осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления (если нет обязательного требования о проведении земельных торгов на право аренды) или договора купли-продажи права аренды земельного участка (если право аренды продается на обязательных земельных торгах). Решение о предоставлении земли в пользование или договор купли-продажи являются основанием для заключения договора аренды земли.

В тех случаях, когда для передачи земли в аренду не требуется обязательное проведение земельных торгов, процедура оформления документов установлена

ст. 123 ЗКУ (см. подраздел «Землеотвод» на с. 41). Случаи, при которых теперь (с 14.10.2008 г.) можно арендовать землю, минуя торги (аукцион), согласно ч. 3 ст. 124, ч. 2 и 3 ст. 134 ЗКУ аналогичны тем же случаям, что и продажа самих земельных участков без аукциона (см. подраздел «Продажа земли» на с. 38), поэтому не будем еще раз их перечислять.

Кроме того, на законодательном уровне решен вопрос с теми случаями, когда согласование месторасположения земельного участка или разрешение на проект его отведения

было получено до 1 января 2008 года. В таких случаях земельный участок передается в аренду без проведения аукциона (п. 1 раздела Х «Переходные положения» ЗКУ).

С принятием

Закона № 509 вопрос правового регулирования порядка проведения аукционов на право аренды земли на конкурентных началах стал еще сложнее. Еще раз отметим, что ч. 5 ст. 137 ЗКУ установлено, что земельные торги проводятся в порядке, установленном законом. Причем правила проведения земельных торгов теперь едины для продажи как собственно земельных участков, так и прав на них. Учитывая это, приходим к выводу, что и проведение аукционов на продажу права аренды (эмфитевзиса, суперфиция) земельного участка на данный момент невозможно, так как нет законодательно установленного порядка их проведения.

До принятия данных изменений мы предполагали, что правила проведения аукционов на право аренды земли будут разрабатываться на местном уровне, а за основу будет взят

Порядок № 394*, действие которого приостановлено на данный момент Указом Президента Украины от 25.04.2008 г. № 406/2008. Основание для таких, надо сказать, довольно смелых предположений давало исключение Законом № 309 из ст. 16 Закона об аренде земли требования о том, что порядок проведения аукционов по приобретению права на аренду земельного участка на конкурентных основах устанавливается законодательством. Теперь же это требование прописано четко.

* Порядок проведения в 2008 году земельных аукционов, утвержденный постановлением КМУ от 17.04.2008 г. № 394.

 

Землеотвод

Лица, желающие взять в пользование земельный участок государственной или коммунальной собственности, должны подать заявление (ходатайство)

о выборе места размещения земельного участка в соответствующий сельский, поселковый, городской, районный, областной совет, КМУ, Совет министров АРК, местную горадминистрацию (орган, в компетенции которого находится распоряжение данным земельным участком) — ст. 123 ЗКУ «Порядок предоставления земельных участков государственной и коммунальной собственности в пользование». Раньше просто подавалось заявление о предоставлении определенного земельного участка в пользование, сейчас, как мы уже отметили выше, заявление подается о выборе земельного участка. К заявлению прилагаются (ч. 3 ст. 123 и ч. 5 ст. 151 ЗКУ):

— обоснование необходимости отведения земельного участка;

— обозначенное на соответствующем графическом материале желаемое место размещения земельного участка с его ориентировочными размерами. Такое обозначение может быть сделано, например, на копии кадастрового плана территории, где расположен земельный участок;

— заверенное нотариально письменное согласие землепользователя (землевладельца) на изъятие (выкуп) земельного участка (его части) с указанием размеров предусмотренного для изъятия (выкупа) земельного участка и условий его изъятия (выкупа);

— копия учредительных документов для юридических лиц, а для гражданина — копия документа, удостоверяющего личность.

Далее уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления (в чьей компетенции находится распоряжение этим земельным участком) рассматривает поданное заявление (ходатайство) и

в течение недели направляет его копии на рассмотрение территориальных органов исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов, органов градостроения и архитектуры, охраны культурного наследия, природоохранных и санитарно-эпидемиологических органов, а также в соответствующие территориальные органы исполнительной власти по вопросам лесного или водного хозяйства (если речь идет об участках лесохозяйственного назначения или водного фонда). Перечисленные органы в течение трех недель рассматривают документы и предоставляют органу, уполномоченному распоряжаться земельным участком, соответствующее заключение о возможности отведения земельного участка для целей, указанных в заявлении, предельных размерах земельного участка и его площади, составе угодий, требования относительно отведения земельного участка.

В двухнедельный срок

уполномоченный орган рассматривает материалы выбора земельного участка и принимает решение о предоставлении разрешения и требований на разработку проекта отведения земельного участка или мотивированное решение об отказе. Условия и сроки разработки проектов отведения земельных участков определяются договором между заказчиком и исполнителем этих работ. Как и ранее, разработанный проект отведения такого участка согласовывается с территориальными органами исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов, органом градостроительства и архитектуры и охраны культурного наследия, природоохранными и санитарно-эпидемиологическими органами, а также с соответствующим территориальным органом по вопросам лесного или водного хозяйства (если речь идет о земельном участке лесохозяйственного назначения или водного фонда).

Далее, до принятия

Закона № 509, во всех случаях необходимо было получать заключение государственной землеустроительной экспертизы. Сейчас согласно изменениям, внесенным Законом № 509 в ст. 9 Закона № 1808, обязательная экспертиза проводится только по проектам землеустройства относительно отведения земельных участков особо ценных земель, земель лесохозяйственного назначения, а также земель водного фонда, природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.

После этого согласованный проект отвода подается вместе с заявлением о предоставлении земельного участка в пользование соответствующему органу, уполномоченному распоряжаться им. Решение о предоставлении земельного участка в пользование принимается

в месячный срок. Срок пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд или под застройку не может превышать 50 лет.

Гражданам, решившим приватизировать свои земельные участки, если решения о бесплатной передаче им в собственность земли принимались в соответствии с

Декретом КМУ «О приватизации земельных участков» от 26.12.92 г. № 15-92*, не нужно разрабатывать проект отвода земельного участка. В таких случаях изготовление и выдача гражданам или их наследникам государственных актов на право собственности осуществляются по технической документации по составлению документов, удостоверяющих право на земельный участок (п. 1 раздела Х «Переходных положений» ЗКУ).

* Данный документ утратил силу согласно Закону Украины «О признании утратившими силу некоторых законодательных актов Украины» от 14.09.2006 г. № 139-V.

Кроме того, согласно

п. 3 раздела II «Заключительные положения» Закона № 509 принятые и не выполненные до вступления в силу этого Закона решения соответствующих органов исполнительной власти или органов местного самоуправления о согласовании места размещения объекта или о предоставлении разрешения на разработку проекта отведения земельного участка сохраняют действие в течение двух лет со дня вступления в силу этого Закона.

 

Суперфиций и эмфитевзис

Эмфитевзис

— это право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд.

Суперфиций

— право пользования чужим земельным участком для застройки, которое возникает на основании договора между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для таких нужд. Землепользователь имеет право собственности на здания (сооружения), построенные на земельном участке, переданном ему для застройки.

Совсем недавно мы анализировали

письмо Госкомзема от 02.07.2008 г. № 14-25-7/7030**, в котором давались ответы на ряд актуальных вопросов о заключении договоров суперфиция. Так как для строительства используются договоры суперфиция, то в разрезе этой статьи нас они и интересуют более всего. В то же время изменения в правилах пользования землей на основании эмфитевзиса и суперфиция, внесенные Законом № 509, идентичны.

** Наш комментарий к этому документу см. в «БН», 2008, № 38, с. 8.

Итак, в комментарии к приведенному выше письму Госкомзема мы указывали, что, по своей сути, суперфиций очень схож с арендой земли, но в отношении земель государственной и коммунальной собственности суперфиций имеет (а теперь вернее сказать — имел) как минимум два важных преимущества по сравнению с арендой. Во-первых, оформление суперфиция являлось легальным способом получения в пользование земельного участка государственной или коммунальной собственности под застройку

без проведения аукциона. Во-вторых, право пользования земельным участком, предоставленным под застройку, могло отчуждаться землепользователем (прежние редакции ч. 2 ст. 413 ГКУ, ч. 2 ст. 1021 ЗКУ).

Теперь об этих двух преимуществах можно говорить только в прошедшем времени, так как:

на суперфиций и эмфитевзис распространили общие требования по проведению аукциона. Случаи, когда можно обойтись без торгов, идентичны установленным для продажи земельных участков без аукциона (см. подраздел «Продажа земли» на с. 38). Абсолютно аналогичный перечень случаев действует и для передачи земельных участков в аренду без аукциона, а теперь еще и для суперфиция и эмфитевзиса;

ввели запрет на отчуждение права пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности ее землепользователем другим лицам (кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения), внесение в уставный фонд, передачу в залог (новая ч. 3 ст. 1021 ЗКУ). Ранее в ч. 2 ст. 1021 ЗКУ была прямо предусмотрена возможность отчуждения права пользования чужим земельным участком (эмфитевзиса или суперфиция). Теперь это запрещено.

Кроме того, срок пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд и для застройки ограничен теперь

50 годами. Ранее ограничений по сроку не существовало.

Подводя итог, можем констатировать, что после вступления в силу

Закона № 509 (с 14.10.2008 г.) легальный способ получения в пользование земельного участка под застройку без аукциона посредством заключения договора суперфиция незаконен.

 

Залог земельных участков и прав на них

До принятия

Закона № 509 ст. 133 ЗКУ регулировала порядок передачи в залог самих земельных участков, а сейчас еще и прав на них. Так, согласно ч. 1 ст. 133 ЗКУ в залог могут передаваться земельные участки, которые принадлежат гражданам на праве собственности, а также права на них — право аренды земельного участка, право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), право пользования чужим земельным участком для строительства (суперфиций), если иное не предусмотрено законом.

Еще раз отметим, что права на земельные участки

государственной и коммунальной собственности запрещается передавать в залог, вносить в уставный фонд, а также отчуждать (ст. 1021 ЗКУ, ст. 81 Закона об аренде земли).

 

Разрешительная документация на строительство

Изменения в этих вопросах, внесенные

Законом № 509 , в основной своей массе вступят в силу через 6 месяцев после вступления его в силу, т. е. с 15.04.2009 г. Остановимся на основных изменениях, внесенных в Закон о застройке.

Во-первых

, упразднили как таковой документ под названием «разрешение на строительство объекта градостроения», который являлся основанием для получения исходных данных на проектирование и выполнение проектно-изыскательских работ.

Теперь согласно новой редакции

ст. 27 Закона о застройке (вступит в силу 15.04.2009 г.) физическое или юридическое лицо, которое подало заявление (ходатайство) о намерении застройки на земельном участке, который пребывает в его собственности, имеет право на получение исходных данных на проектирование объекта градостроения.

При этом

основными составляющими исходных данных теперь являются:

— градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка (эти документы в какой-то степени вобрали в себя данные, которые в настоящее время содержатся в архитектурно-планировочном задании);

— технические условия относительно инженерного обеспечения объекта;

— задание на проектирование.

Градостроительные условия и ограничения застройки выдаются в порядке, установленном

ст. 23 и ст. 24 Закона о застройке. Для их получения заявитель или уполномоченное им лицо подает в соответствующий орган исполнительной власти или местного самоуправления заявление (ходатайство) относительно намерений застройки земельного участка. В этом заявлении необходимо указать назначение здания, сооружения и ориентировочные характеристики застройки. К заявлению могут прилагаться предпроектные работы. Если намерения о застройке совпадают с требованиями градостроительной документации, то заявителю в двухнедельный срок выдаются градостроительные условия и ограничения застройки. Если намерения заявителя не соответствуют градостроительной документации, то заявителю будет выдано заключение о таком несоответствии и предоставлены рекомендации относительно возможной замены намерений застройки земельного участка.

При отсутствии местных правил застройки или при намерении застройки земельного участка за пределами населенного пункта соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня регистрации заявления (ходатайства) предоставляет заявителю согласие на разработку градостроительного обоснования* размещения объекта.

*

Градостроительное обоснование — вид градостроительной документации, в которой в соответствии с государственными строительными и другими нормами, стандартами и правилами, положениями градостроительной документации определяются градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка (объекта строительства), обязательные для учета при отведении земельного участка и/или проектировании этого объекта (ст. 1 Закона о застройке).

Что касается задания на проектирование, отметим, что теперь согласно новой редакции

ст. 5 Закона о застройке его предоставление является обязанностью заказчика (застройщика) и осуществляется в порядке выполнения условий договора по разработке проекта (архитектором).

Законом № 509

вводится и предельных срок действия исходных данных — до завершения строительства объекта, но не менее двух и не более пяти лет. В то же время у заказчика есть право на обращение в орган строительства и архитектуры с просьбой о продлении срока действия исходных данных.

Во-вторых

, в системе разрешительной строительной документации появился новый документ — разрешение на выполнение подготовительных работ, под которым понимается документ, удостоверяющий право заказчика и подрядчика на выполнение работ до строительства объекта: подготовка земельного участка, обустройство ограждения строительной площадки и снос зданий и сооружений, нарушение элементов благоустройства в пределах отведенного земельного участка под застройку, сооружение временных производственных и бытовых сооружений, необходимых для организации и обслуживания строительства, подведение временных инженерных сетей, обустройство подъездных путей, складирование строительных материалов.

Это новшество также начнет работать с

15.04.2009 г . До этого момента для выполнения подготовительных работ нужно получать разрешение на проведение строительных работ. Отметим, что получение разрешения на выполнение подготовительных работ — это право, а не обязанность застройщика, ведь он вправе сразу оформить разрешение на выполнение строительных работ. В то же время оформить разрешение на выполнение строительных работ — сложная и длительная процедура, поэтому наверняка многие застройщики с целью экономии времени будут оформлять разрешение на выполнение подготовительных работ.

Перечень документов, которые необходимо подать для получения разрешений на подготовительные работы, определен новой

ст. 281 Закона о застройке (см. п.п. 16 п. 10 раздела І Закона № 509).

Разрешение на выполнение подготовительных работ не дает права на выполнение строительных работ. Данное разрешение выдается бесплатно и действует в течение срока, не превышающего

один год. Приступать к выполнению подготовительных работ заказчику и подрядчику разрешается не ранее чем через семь календарных дней со дня получения разрешения на выполнение подготовительных работ.

Введение нового разрешительного документа повлекло внесение изменений в

Закон № 208 в части определения размера штрафа за проведение подготовительных работ без разрешения на выполнение подготовительных работ либо без разрешения на выполнение строительных работ, либо без соответствующей утвержденной проектной документации. За такое нарушение взыскивается штраф в размере пятидесяти не облагаемых налогом минимумов доходов граждан (850 грн.).

В-третьих

, в новой редакции изложена ст. 29 «Разрешение на выполнение строительных работ» Закона о застройке (см. п.п. 17 п. 10 раздела І Закона № 509 , вступит в силу 15.04.2009 г.). Так, теперь перечислен перечень документов, которые должны подать заказчик строительства и подрядчик:

1)

документы от заказчика строительства:

— документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком, или договор суперфиция;

— проектная документация на строительство, согласованная и утвержденная в порядке, определенном законодательством;

— сведения об осуществлении авторского и технического надзора;

— копия документа, удостоверяющего право собственности на дом или сооружение, или письменное согласие его владельца на проведение указанных работ (в случае осуществления реконструкции, реставрации, капитального ремонта объектов градостроения);

— финансовая отчетность, которая составляется в соответствии со

ст. 11 Закона Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине» от 16.07.99 г. № 996-XIV, и копия лицензии на осуществление деятельности по предоставлению финансовых услуг, удостоверенная в установленном законом порядке (в случае осуществления строительства, которое предусматривает прямое или опосредованное привлечение финансовых активов от физических лиц);

2)

документы от подрядчика строительства:

— копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации;

— копия лицензии на выполнение функций генподрядчика строительства объекта, заверенная в установленном законом порядке;

— договор (контракт) подряда на строительство объекта;

— документ о назначении ответственных исполнителей работ;

— сведения о квалификации и опыте специалистов, которые будут принимать участие в исполнении заказа;

— предложения по привлечению субподрядчиков.

До вступления в силу рассматриваемых изменений КМУ обязан разработать перечень строительных работ, на выполнение которых не требуется разрешение*. Кроме того, на правительство возложена обязанность по разработке формы разрешения на выполнение строительных работ, формы заявления, которое подается для его получения, формы отказа в предоставлении разрешения на выполнение строительных работ, порядок выдачи и отмены (аннулирования разрешения на выполнение строительных работ и порядок ведения реестра выданных и отмененных (аннулированных) разрешений на выполнение строительных работ. Разработка формы разрешения на выполнение подготовительных работ, заявления на его получение, формы отказа в предоставлении разрешения, порядок их выдачи и отмены (аннулирования) и ведения реестра также возложена на КМУ.

* На данный момент перечень строительных работ, на выполнение которых не нужно получать разрешение, установлен п. 4 Положения о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ, утвержденного приказом Госкомстроя Украины от 05.12.2000 г. № 273.

 

Паевое участие (взнос) застройщика в развитие социнфраструктуры

До вступления в силу

Закона № 509 порядок уплаты взноса на развитие социнфраструктры был установлен постановлением № 40**. При этом обязанность по разработке такого порядка возлагалась на КМУ ч. 5 ст. 27 Закона о застройке, согласно которой исходными данными могут определяться требования к паевому участию заказчиков на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенных пунктов. Предельный размер средств на развитие соответствующей инфраструктуры и порядок его определения устанавливаются Кабинетом Министров Украины.

** С 1 января 2009 года должны были вступить в силу изменения, снижающие предельный размер паевого участия застройщиков, но до этого приятного события дело так и не дошло.

Теперь (с даты вступления в силу

Закона № 509) правила паевого участия застройщиков в развитии социнфрастуктуры прописаны непосредственно в ст. 271 Закона о застройке***. Определим основные моменты.

*** Соответственно убрали упоминание об установлении КМУ порядка и размеров паевого участия (взноса) из ст. 27 Закона о застройке.

Предельный размер паевого участия установлен в таком размере:

10 % общей стоимости строительства объекта градостроительства — для нежилых зданий и необходимых инженерных сетей и/или сооружений (кроме зданий заведений культуры и образования, медицинского и оздоровительного назначения);

5 % общей стоимости строительства объекта градостроительства — для жилых домов, зданий заведений культуры и образования, медицинского и оздоровительного назначения с необходимыми инженерными сетями и/или сооружениями.

По сравнению с ранее действовавшими размерами (было 20 и 10 % соответственно) предельная планка взноса значительно снижена.

Освобождаются от уплаты взноса на развитие социнфраструктуры заказчики в случае строительства:

— объектов любого назначения по заказу органов государственной власти или органов местного самоуправления за счет средств государственного и/или местных бюджетов;

— домов жилищного фонда социального назначения и доступного жилья;

— объектов комплексной застройки территорий, осуществляемой на конкурсных началах;

— объектов, сооружаемых вместо поврежденных или разрушенных в результате стихийного бедствия или техногенных аварий.

Размер паевого участия определяется не позднее 10 рабочих дней со дня регистрации органом местного самоуправления обращения заказчика о заключении договора о паевом участии с приложенными к нему документами, которые подтверждают стоимость строительства (реконструкции) объекта градостроительства, с технико-экономическими показателями. Договор о паевом участии заключается не позже 15 рабочих дней со дня регистрации обращения заказчика о его заключении, но до получения разрешения на выполнение строительных работ. Соответственно без заключения договора о паевом участии в тех случаях, когда уплата взноса обязательна, заказчик не сможет оформить разрешение на проведение строительных работ.

 

Прием в эксплуатацию построенных объектов

В настоящее время в

ст. 301 Закона о застройке сказано, что прием в эксплуатацию законченных строительством объектов осуществляется приемными комиссиями. Порядок приема в эксплуатацию законченных строительством объектов определяется КМУ согласно закону.

Законом № 509

(а именно его п.п. 18 п. 10) процедура приема построенных объектов в эксплуатацию прописана непосредственно в ст. 301 Закона о застройке, новая редакция которой вступит в силу 15.10.2009 г. Порядок № 1243, которым в настоящее время определена процедура приема в эксплуатацию, утратит силу с 01.01.2009 г. С этой даты вступит в силу новый Порядок № 943, однако и он просуществует до 15.10.2009 г. С этой даты он должен утратить силу, так как новой редакцией в ст. 301 Закона о застройке на КМУ не возлагается обязанность по разработке соответствующего порядка.

Итак, через год факт приема объекта в эксплуатацию будет удостоверяться

сертификатом соответствия, которым является документ, удостоверяющий соответствие законченного строительством объекта проектной документации, государственным строительным нормам, стандартам и правилам. Датой приема объекта в эксплуатацию будет считаться дата выдачи зарегистрированного сертификата соответствия.

Надо сказать, что новая процедура приема объекта в эксплуатацию значительно упрощена по сравнению с той, которая установлена

Порядком № 1243. Возможно, за год в этом вопросе произойдут какие-то изменения, тем более что определенные обязанности по разработке нормативных актов по этому вопросу на КМУ возложены. Если конкретнее, то правительству предстоит разработать форму сертификата соответствия, форму заявления, которая подается для получения сертификата, форму отказа в получении сертификата, форму акта готовности объекта к эксплуатации, порядок выдачи сертификатов соответствия, порядок ведения реестра, размер и порядок внесения платы за их выдачу. Не исключено, что в этих документах будут продублированы некоторые нормы ныне действующего Порядка № 1243. Пока же ориентируемся на новую ст. 301 Закона о застройке, которая вступит в силу через год.

Для получения сертификата соответствия заказчик или уполномоченное им лицо подает в инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля, выдавшую разрешение на выполнение строительных работ, заявление, к которому прилагается:

— проектная документация на строительство объекта, согласованная и утвержденная в установленном порядке;

— акт готовности объекта к эксплуатации, подписанный генпроектировочной и генподрядной организациями, субподрядными организациями, которые осуществляли строительство, заказчиком, страховой компанией (если объект застрахован).

Далее всего лишь

в течение 10 дней госархстройинспекция рассматривает заявление и принимает решение о выдаче сертификата соответствия или об отказе в его выдаче. Отметим, что Порядком № 1243 для выдачи акта о приеме в эксплуатацию законченного объекта (на данный момент этот документ удостоверяет прием объекта) предусмотрен куда более длительный срок. Так, согласно п. 13 Порядка № 1243 орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение 10 дней после получения обращения от заявителя обязан только создать государственную комиссию. И то после того, как объект уже принят рабочими комиссиями (в тех случаях, когда это необходимо*). Согласно п. 14 Порядка № 1243 срок приема в эксплуатацию законченного строительством объекта государственной приемной комиссией устанавливается органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, который создал комиссию, и не должен превышать 30 дней. В случае приема в эксплуатацию законченного строительством объекта стоимостью 30 млн гривень и больше этот срок может быть продлен, но не должен превышать 60 дней.

* Объекты производственного назначения с количеством рабочих мест свыше 50 или стоимостью свыше 5 млн гривень, а также объекты жилищно-общественного назначения III, IV и V категорий сложности до предъявления их государственным приемным комиссиям предварительно принимаются рабочими комиссиями (п. 3 Порядка № 1243).

Как видим, сейчас между подачей заявления на выдачу сертификата соответствия и принятием решения о его выдаче будет составлять всего 10 дней, и такое решение будет приниматься не специально создаваемой государственной комиссией, а госархстройинспекцией, выдавшей ранее разрешение на строительство данного объекта.

Следует отметить, что в новой редакции

ст. 301 Закона о застройке ничего не сказано о приеме объектов рабочими комиссиями. Нет здесь упоминания и об особенностях подтверждения готовности к эксплуатации законченных строительством объектов со специфическими условиями эксплуатации, которые согласно п. 2 Порядка № 1243 определяются соответствующими министерствами, другими центральными органами исполнительной власти по согласованию с Минрегионстроем с учетом требований Порядка № 1243.

Сертификат соответствия (так же, как и сейчас подписанный и утвержденный акт государственной приемной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта согласно

Порядку № 1243) является основанием для заключения договоров об обеспечении этого объекта необходимыми для его функционирования ресурсами воды, газа, тепла и электроэнергии и включения данных об этом объекте в государственную статистическую отчетность.

Посмотрим, как вопрос приема объектов в эксплуатацию будет окончательно решен к моменту вступления в силу этих изменений, пока же отметим, что и сейчас и в будущем неизменной остается одна норма:

эксплуатация не принятых в установленном законодательством порядке объектов строительства запрещается .

 

Учет интересов общественности при застройке территорий

Такие понятие, как

общественное обсуждение (общественное слушание) градостроительной документации, местных правил застройки, не ново для строительного законодательства. Ранее в ст. 8 и ст. 18 Закона о застройке с целью учета общественного мнения на местном уровне при застройке территорий местные советы или госадминистрации должны были в течение месяца после завершения разработки соответствующей градостроительной документации, местных правил застройки сообщать через средства массовой информации о месте их рассмотрения, формах, месте и сроке предоставления предложений (замечаний), порядке их обсуждения. Также требовалось обнародование через средства массовой информации решения об утверждении градостроительной документации, местных правил застройки и изменений к ним, а также предоставления разъяснений по их содержанию. Четких правил по организации общественного обсуждения в законодательстве не было, поэтому эти вопросы решались на местном уровне, как правило, без особого ажиотажа, с привлечением представителей общественности.

Теперь же общественное обсуждение градостроительной документации, во-первых, будет иметь не номинальное, а вполне существенное значение, а во-вторых, процедура проведения общественного обсуждения описана теперь в новом

разделе IV1 «Порядок учета общественных и частных интересов при планировании и застройке территорий» Закона о застройке (вступит в силу с 15.04.2009 г.). Важность этой процедуры исходит из требований ст. 306 Закона о застройке, согласно которой утверждение проектов градостроительной документации, местных правил застройки без их общественного обсуждения запрещается, а материалы общественного обсуждения являются неотъемлемой частью градостроительной документации, местных правил застройки. Кроме того, согласно новой редакции ст. 23 Закона о застройке (вступит в силу с 15.04.2009 г.) в случае отсутствия местных правил застройки или при намерении застройки за пределами населенных пунктов градостроительные условия и ограничения застройки земельных участков, в том числе предусмотренных для продажи на земельных торгах, устанавливается решением соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления на основании градостроительного обоснования, которое подлежит общественному обсуждению.

Важный момент установлен последним абзацем

ст. 302 Закона о застройке: проектирование и строительство отдельных зданий и сооружений, не предусмотренных действующим генеральным планом (для малых и средних населенных пунктов), детальным планом территории (для крупных, более крупных и самых больших населенных пунктов) не допускается и не выносится на обсуждение.

Не будем в рамках данной статьи подробно разбирать порядок проведения общественного обсуждения (см.

п.п. 19 п. 10 раздела І Закона № 509), перечислим лишь основные этапы этого процесса:

1) обнародование принятых решений относительно разработки градостроительной документации, местных правил застройки с прогнозируемыми правовыми, экономическими и экологическими последствиями;

2) обнародование разработанных и согласованных в установленном законодательством порядке проектов градостроительной документации, местных правил застройки и доступ общественности к этой информации;

3) регистрация, рассмотрение и обобщение предложений (замечаний) общественности, поданных к проектам градостроительной документации, местных правил застройки;

4) проведение общественных слушаний по обсуждению проектов градостроительной документации и местных правил застройки;

5) согласование спорных вопросов между общественностью и заказчиками документации через согласительную комиссию;

6) вынесение нерешенных согласительной комиссией спорных вопросов на рассмотрение соответствующего совета;

7) обнародование результатов общественного обсуждения, утвержденных градостроительной документации и местных правил застройки.

Обнародование осуществляется путем опубликования соответствующих решений в двухнедельный срок с момента их принятия в средствах массовой информации, которые распространяются на соответствующей территории, а также размещение таких решений на веб-сайтах органов исполнительной власти и органов местного самоуправления (при наличии).

 

Плата за землю

С 1 января 2010 года

вступит в силу п. 6 раздела І Закона № 509, которым вносятся изменения в ст. 7 Закона о плате за землю. Согласно этим изменениям налог на земельные участки, предоставленные предприятиям, учреждениям и организациям для сооружения объектов градостроительства, взимается в пятикратном размере в случае:

— превышения срока, установленного для строительства объекта градостроительства при предоставлении земельного участка либо определенного условиями проведения земельных торгов;

— превышения срока, установленного для завершения строительства объекта незавершенного строительства, определенного условиями приватизации.

Напомним, что

ст. 7 Закона о плате за землю устанавливает порядок расчета земельного налога на земли населенных пунктов. При этом, как известно, сумма налога на землю является основой для установления арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, поэтому увеличение в перечисленных выше случаях налога на землю, по всей видимости, повлечет за собой и увеличение суммы арендной платы для арендаторов земельных участков, превысивших сроки строительства.

Таким способом законодатели вводят еще один стимулирующий фактор для своевременного завершения строительства застройщиками.

На этом завершаем рассмотрение строительных и земельных изменений, внесенных Законом № 509. Насколько его нормы способны упростить и облегчить жизнь субъектов хозяйствования, занимающихся строительством, сказать сложно. Действующее законодательство в этой сфере уже несколько раз претерпевало изменения, а воз, как говорится, и ныне там (мы сейчас говорим о продаже и аренде земельных участков государственной и коммунальной собственности). Более того, законный способ ухода от аукциона посредством заключения договора суперфиция на сегодняшний день прекратил свое существование. Для застройщиков, занятых комплексной реконструкцией устаревшего жилищного фонда, строительством социального и доступного жилья, действительно, предусмотрены определенные послабления, для остальных застройщиков проблем, скорее, прибавилось. В скором времени должен быть принят целый ряд подзаконных документов во исполнение норм Закона № 509, которые также могут повлиять на упрощение строительной деятельности. Мы будем следить за изменениями в этом вопросе и непременно сообщать о них вам, уважаемые коллеги.

App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa

Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше