СПРИЯННЯ БУДІВНИЦТВУ — АНАЛІЗУЄМО ЗАКОН № 509
Законодавство у сфері земельних відносин і будівництва давно потребує доопрацювання та вдосконалення. Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» від 16.09.2008 р. № 509-VI — черговий крок у цьому напрямку. На жаль, доводиться констатувати, що внесення змін нашими нормотворцями, як правило, не стільки знімає старі питання, скільки породжує нові. Не є в цьому плані винятком і Закон № 509. У сьогоднішній темі тижня ми доклали всіх зусиль, щоб комплексно проаналізувати всі нововведення.
Зовсім нещодавно ми повідомляли про прийняття Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» від 16.09.2008 р. № 509-VI, яким було внесено масштабні зміни до цілої низки законодавчих актів із земельних та будівельних питань. У межах цієї публікації спробуємо розібратися, які наслідки внесених змін, і наскільки вони полегшать роботу забудовникам.
Жанна СЕМЕНЧЕНКО, економіст-аналітик Видавничого будинку «Фактор»
Документи статті
ЗКУ
— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.ЦКУ
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.Закон № 509
— Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» від 16.09.2008 р. № 509-VI (наведено в додатку «Документи» цього номера, у загальній частині набув чинності 14.10.2008 р.).Закон № 208
— Закон України «Про відповідальність підприємств, їх об’єднань, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування» від 14.10.94 р. № 208/94-ВР.Закон про плату за землю
— Закон України «Про плату за землю» від 03.07.92 р. № 2535-XII.Закон про забудову
— Закон України «Про планування і забудову територій» від 20.04.2000 р. № 1699-III.Закон про оренду землі
— Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-IV.Закон № 1808
— Закон України «Про державну експертизу землевпорядної документації» від 17.06.2004 р. № 1808-IV.Закон № 309
— Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» від 03.06.2008 р. № 309-IV.Постанова № 40
— постанова КМУ «Про встановлення граничного розміру коштів замовників, що залучаються для розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів» від 24.01.2007 р. № 40.Порядок № 1243
— Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затверджений постановою КМУ від 22.09.2004 р. № 1243 (утратить чинність з 01.01.2009 р.).Порядок № 923
— Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затверджений постановою КМУ від 08.10.2008 р. № 923 (набуде чинності з 01.01.2009 р.).
Продаж землі
Нюанси продажу землі у 2008 році, з урахуванням резонансного
Рішення КСУ від 22.05.2008 р. № 10-рп/2008 у справі № 1-28/2008, і з урахуванням норм відновного Закону № 309, що послідував за ним, ми розглядали зовсім недавно у статті «Продаж та оренда землі: аналіз останніх змін у законодавстві» // «БТ», 2008, № 24, с. 28. Сьогодні розглянемо, що нового привніс щодо цього питання Закон № 509* .* Закон № 509 набув чинності 14.10.2008 р. (з дати офіційного опублікування), проте для деяких його норм передбачено свої строки набуття чинності (див. п. 1 розділу II «Заключні положення» цього Закону), на що ми і звертатимемо увагу в цій публікації.
Одразу звернемо вашу увагу, що як і раніше, земельні торги згідно з
ч. 5 ст. 137 ЗКУ проводяться в порядку, установленому законом. Відповідного закону на сьогодні немає, тому продаж земель у тих випадках, коли це має проходити через земельні торги (формою яких визначено аукціон), поки неможлива.Більше того, тепер порядок продажу земельних ділянок через торги поширюється і на продаж прав на земельні ділянки (оренда, емфітевзис, суперфіцій) державної та комунальної власності. Можливість продажу цих прав є однією з найсуттєвіших змін, наявних у
Законі № 509. При цьому щодо земель державної та комунальної власності продавати такі права можуть виключно органи, уповноважені розпоряджатися цією землею, а не землекористувачі. З юридичної точки зору, така постановка питання не зовсім коректна, тому тут швидше потрібно говорити про продаж права на право оренди, емфітевзису чи суперфіція, а не про продаж самого такого права оренди, емфітевзису чи суперфіція. Адже в ході торгів (аукціону) переможець купує право на право оренди (емфітевзису, суперфіція) земельної ділянки, результатом чого є укладення договору оренди землі. Потім уже придбане землекористувачем право оренди не може бути ним продано чи відчужено іншим способом третім особам. Про суперфіцій будемо говорити далі в підрозділі «Суперфіцій та емфітевзис» (див. с. 42).Тепер повернемося до продажу земельних ділянок. У
ч. 2 ст. 134 ЗКУ визначено перелік випадків, коли продаж землі може проводитися без аукціону, а саме:— розміщення на земельних ділянках об’єктів нерухомого майна, яке перебуває у власності громадян, юридичних осіб, в яких відсутні акції (частини, паї), що належать державі,
крім випадків відмови власника розміщеного на земельній ділянці нерухомого майна від його викупу чи укладення договору оренди ;— земельні ділянки використовуються для користування надрами та спеціального водокористування відповідно до отриманих спеціальних дозволів (ліцензій);
— релігійними організаціями, легалізованими в Україні, використовуються земельні ділянки під культовими будовами;
— земельні ділянки чи розміщені на них будови перебувають у користуванні підприємств, установ та організацій, що державної чи комунальної власності, підприємств і громадських організацій у сферах культури та мистецтва (у тому числі національних творчих союзів);
— відбувається розміщення дипломатичних і прирівняних до них представництв іноземних держав і міжнародних організацій згідно з міжнародними угодами України;
— здійснюється будівництво та обслуговування лінійних об’єктів транспортної та енергетичної інфраструктури (доріг, газопроводів, водопроводів, ліній електропередачі, аеропортів, нафто- та газових терміналів, електростанцій тощо);
—
проводиться комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду відповідно до закону;—
будується соціальне та доступне житло, якщо конкурс на таке будівництво вже проведено.Найбільше запитань виникне щодо застосування першої підстави. До прийняття
Закону № 509 без аукціону продавалися та надавалися в оренду земельні ділянки, на яких розташована нерухомість, яка перебуває у власності заявника. І жодних застережень тут не було. Зараз, якщо власник нерухомості відмовиться від викупу чи взяття в оренду земельної ділянки, яка перебуває під такою нерухомістю, то таку земельну ділянку (чи права на неї) може бути виставлено на продаж на аукціоні. Упевнені, що внесене застереження стане причиною виникнення безлічі земельних суперечок, вирішувати які, найімовірніше, доведеться суду.Порядок продажу землі в тих випадках, коли аукціон не проводиться
, установлено ст. 127 та 128 ЗКУ. Так, особа, яка бажає придбати земельну ділянку, подає заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У такій заяві зазначається бажане місце розміщення земельної ділянки, її цільове призначення та розмір. Законом № 509 вимагається, щоб у такій заяві заявник зазначав про свою згоду сплатити авансовий внесок у рахунок оплати ціни земельної ділянки. При цьому згідно з новою редакцією ч. 8 ст. 128 ЗКУ розмір авансового внеску не може перевищувати 20 % вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки.До заяви (клопотання) додається:
— документ, що засвідчує право користування земельною ділянкою (за наявності), та документи, які засвідчують право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розміщене на цій земельній ділянці;
— копія установчих документів для юридичної особи, а для громадянина — копія документа, що засвідчує особу;
— свідоцтво про державну реєстрацію суб’єкта підприємницької діяльності (у разі продажу землі суб’єкту підприємницької діяльності).
Протягом місяця уповноважений орган розглядає заяву та приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній), та/або про проведення експертної оцінки земельної ділянки чи про відмову у продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови.
Примітно, що експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється за замовленням органу, уповноваженого розпоряджатися цією ділянкою, але за рахунок отриманого авансу від заявника. При цьому у
ст. 128 ЗКУ тепер прописано таку норму: у разі відмови покупця від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки сума авансового внеску не повертається. Інакше кажучи, авансовий платіж за такими договорами прирівняли до задатку, який, як відомо, при порушенні зобов’язання покупцем залишається у продавця (ч. 1 ст. 571 ЦКУ).Також до числа нових норм належить те, що сторони можуть прийти до згоди про розстрочку платежу за земельну ділянку, але
не більше ніж на п’ять років. При цьому на КМУ покладено обов’язок щодо розроблення порядку здійснення розрахунків із розстрочкою платежу.Що стосується
продажу земельних ділянок на аукціоні, то цьому присвячено нову редакцію ст. 136 ЗКУ, а також деякі зміни, унесені до ст. 137 ЗКУ. Тут звернути увагу варто на такі моменти:— земельні ділянки чи права на них (оренда, емфітевзис, суперфіцій) виставляються на аукціон окремими лотами;
— забороняється виставляти на аукціон призначені для забудови земельні ділянки без урахування у випадках, передбачених законом, результатів громадського обговорення містобудівного обґрунтування розміщення об’єкта;
— у технічному паспорті об’єкта продажу (лота)* тепер потрібно зазначати містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, а також інвентаризаційний опис будівель і споруд (для забудованої земельної ділянки).
* На КМУ покладено обов’язок щодо розроблення положення про технічний паспорт об’єкта продажу (лота). Виходить, що після набуття чинності Законом № 509 за непотрібністю втрачає чинність Положення про технічний паспорт земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги, затверджене постановою КМУ від 16.05.2002 р. № 648.
Також слід звернути увагу на заборону на продаж орендованих земельних ділянок державної чи комунальної власності, строк дії договору оренди яких не закінчився і на яких почато будівництво об’єктів житлового та/або нежитлового призначення, або розпочато проектно-дослідницькі роботи для будівництва таких об’єктів, яка з’явилася у
ст. 9 Закону про оренду землі. Тут же: орендар може придбати земельну ділянку, що перебуває в оренді, за умови згоди орендодавця на продаж цієї земельної ділянки.
Оренда землі
Передання землі державної чи комунальної власності в оренду здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування (якщо немає обов’язкової вимоги про проведення земельних торгів на право оренди) або договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (якщо право оренди продається на обов’язкових земельних торгах). Рішення про надання землі в користування чи договір купівлі-продажу є підставою для укладення договору оренди землі.
У тих випадках, коли для передання землі в оренду не потрібне обов’язкове проведення земельних торгів, процедуру оформлення документів установлено
ст. 123 ЗКУ (див. підрозділ «Землевідведення» на с. 41). Випадки, за яких тепер (з 14.10.2008 р.) можна орендувати землю, проминаючи торги (аукціон), згідно з ч. 3 ст. 124, ч. 2 та 3 ст. 134 ЗКУ аналогічні до тих же випадків, що й продаж власне земельних ділянок без аукціону (див. підрозділ «Продаж землі» на с. 38 ), тому не будемо ще раз їх перелічувати.Крім того, на законодавчому рівні вирішено питання з тими випадками, коли узгодження місцерозташування земельної ділянки чи дозвіл на проект її відведення
було отримано до 1 січня 2008 року. У таких випадках земельна ділянка передається в оренду без проведення аукціону (п. 1 розділу Х «Перехідні положення» ЗКУ).З прийняттям
Закону № 509 питання правового регулювання порядку проведення аукціонів на право оренди землі на конкурентних початках стало ще складнішим. Ще раз зазначимо, що ч. 5 ст. 137 ЗКУ установлено, що земельні торги провадяться в порядку, установленому законом. Причому правила проведення земельних торгів тепер єдині як для продажу власне земельних ділянок, так і прав на них. Ураховуючи це, доходимо висновку, що і проведення аукціонів на продаж права оренди (емфітевзису, суперфіція) земельної ділянки зараз неможливе, оскільки немає законодавчо встановленого порядку їх проведення.До прийняття цих змін ми припускали, що правила проведення аукціонів на право оренди землі розроблятимуться на місцевому рівні, а за основу буде взято
Порядок № 394*, чинність якого припинено сьогодні Указом Президента України від 25.04.2008 р. № 406/2008 . Підстави для таких, слід зауважити, досить сміливих припущень давало виключення Законом № 309 зі ст. 16 Закону про оренду землі вимоги про те, що порядок проведення аукціонів із придбання права на оренду земельної ділянки на конкурентних основах установлюється законодавством. Тепер же цю вимогу прописана чітко.* Порядок проведення у 2008 році земельних аукціонів, затверджено постановою КМУ від 17.04.2008 р. № 394.
Землевідведення
Особи, які бажають узяти в користування земельну ділянку державної чи комунальної власності, мають подати заяву (клопотання)
про вибір місця розміщення земельної ділянки до відповідної сільської, селищної, міської, районної, обласної ради, КМУ, Ради міністрів АРК, місцевої міськадміністрації (органу, до компетенції якого входить розпорядження цією земельною ділянкою) — ст. 123 ЗКУ «Порядок надання земельних ділянок державної та комунальної власності в користування». Раніше просто подавалася заява про надання певної земельної ділянки в користування, зараз же, як ми вже зазначили вище, заява подається про вибір земельної ділянки. До заяви додаються (ч. 3 ст. 123 та ч. 5 ст. 151 ЗКУ):— обґрунтування необхідності відведення земельної ділянки;
— позначене на відповідному графічному матеріалі бажане місце розміщення земельної ділянки з її орієнтовними розмірами. Таке позначення може бути зроблено, наприклад, на копії кадастрового плану території, де розташована земельна ділянка;
— завірена нотаріально письмова згода землекористувача (землевласника) на вилучення (викуп) земельної ділянки (її частини) із зазначенням розмірів передбаченої для вилучення (викупу) земельної ділянки та умов її вилучення (викупу);
— копія установчих документів для юридичних осіб, а для громадянина — копія документа, що засвідчує особу.
Далі уповноважений орган державної влади чи орган місцевого самоврядування (до чиєї компетенції входить розпорядження цією земельною ділянкою) розглядає подану заяву (клопотання) і
протягом тижня надсилає її копії на розгляд територіальних органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів, органів містобудування та архітектури, охорони культурної спадщини, природоохоронних і санітарно-епідеміологічних органів, а також до відповідних територіальних органів виконавчої влади з питань лісового чи водного господарства (якщо йдеться про ділянки лісогосподарського призначення чи водного фонду). Перелічені органи протягом трьох тижнів розглядають документи та подають органу, уповноваженому розпоряджатися земельною ділянкою, відповідний висновок про можливість відведення земельної ділянки для цілей, зазначених у заяві, граничні розміри земельної ділянки та її площу, склад угідь, вимоги щодо відведення земельної ділянки.Далі
у двотижневий строк уповноважений орган розглядає матеріали вибору земельної ділянки та приймає рішення про надання дозволу та вимог на розроблення проекту відведення земельної ділянки чи мотивоване рішення про відмову. Умови та строки розроблення проектів відведення земельних ділянок визначаються договором між замовником і виконавцем цих робіт. Як і раніше, розроблений проект відведення такої ділянки узгоджується з територіальними органами виконавчої влади з питань земельних ресурсів, органом містобудування та архітектури й охорони культурної спадщини, природоохоронними та санітарно-епідеміологічними органами, а також з відповідним територіальним органом з питань лісового чи водного господарства (якщо йдеться про земельну ділянку лісогосподарського призначення або водного фонду).Далі, до прийняття
Закону № 509, у всіх випадках необхідно було одержувати висновок державної землевпорядної експертизи. Зараз згідно із змінами, унесеним Законом № 509 до ст. 9 Закону № 1808, обов’язкова експертиза проводиться тільки за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок особливо цінних земель, земель лісогосподарського призначення, а також земель водного фонду, природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.Після цього узгоджений проект відведення подається разом із заявою про надання земельної ділянки в користування відповідному органу, уповноваженому розпоряджатися ним. Рішення про надання земельної ділянки в користування приймається
в місячний строк. Строк користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб чи під забудову не може перевищувати 50 років.Громадянам, які вирішили приватизувати свої земельні ділянки, якщо рішення про безоплатну передачу їм у власність землі приймалися відповідно до
Декрету КМУ «Про приватизацію земельних ділянок» від 26.12.92 р. № 15-92*, не потрібно розробляти проект відведення земельної ділянки. У таких випадках виготовлення та видача громадянам чи їх спадкоємцям державних актів на право власності здійснюється за технічною документацією зі складання документів, що засвідчують право на земельну ділянку (п. 1 розділу Х «Перехідних положень» ЗКУ).* Цей документ втратив чинність згідно із Законом України «Про визнання деяких законодавчих актів України такими, що втратили чинність» від 14.09.2006 р. № 139-V.
Крім того, згідно з
п. 3 розділу II «Заключні положення» Закону № 509 прийняті й не виконані до набуття чинності цим Законом рішення відповідних органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування про узгодження місця розміщення об’єкта чи про надання дозволу на розроблення проекту відведення земельної ділянки зберігають дію протягом двох років з дня набуття чинності цим законом.
Суперфіцій та емфітевзис
Емфітевзис
— право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.Суперфіций
— це право користування чужою земельною ділянкою для забудови, яке виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб. Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), побудовані на земельній ділянці, переданій йому для забудови.Нещодавно ми аналізували
лист Держкомзему від 02.07.2008 р. № 14-25-7/7030**, в якому давалися відповіді на низку актуальних запитань щодо укладення договорів суперфіція. Оскільки для будівництва використовуються договори суперфіція, то в розрізі цієї статті нас вони і цікавлять найбільше. Водночас зміни в правилах користування землею на підставі емфітевзису та суперфіція, унесені Законом № 509, ідентичні.** Наш коментар до цього документа див. в «БТ», 2008, № 38, с. 8.
Отже, в коментарі до наведеного листа Держкомзему ми зазначали, що за своєю суттю суперфіцій дуже схожий з орендою землі, але стосовно земель державної та комунальної власності суперфіцій має (сьогодні правильніше сказати — мав), як мінімум, дві важливі переваги порівняно з орендою. По-перше, оформлення суперфіція було легальним способом отримання в користування земельної ділянки державної чи комунальної власності під забудову
без проведення аукціону. По-друге, право користування земельною ділянкою, наданою під забудову, могло відчужуватися землекористувачем (колишні редакції ч. 2 ст. 413 ЦКУ, ч. 2 ст. 1021 ЗКУ).Тепер про ці дві переваги можна говорити тільки в минулому часі, оскільки:
—
на суперфіцій та емфітевзис поширили загальні вимоги щодо проведення аукціону. Випадки, коли можна обійтися без торгів, ідентичні установленим для продажу земельних ділянок без аукціону (див. підрозділ «Продаж землі» на с. 38). Абсолютно аналогічний перелік випадків діє і для передання земельних ділянок в оренду без аукціону, а зараз ще й для суперфіція та емфітевзису;—
запровадили заборону на відчуження права користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди), унесення до статутного фонду, передання в заставу (нова ч. 3 ст. 1021 ЗКУ). Раніше в ч. 2 ст. 1021 ЗКУ було прямо передбачено можливість відчуження права користування чужою земельною ділянкою (емфітевзису чи суперфіція). Тепер це заборонено.Крім того, строк користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб і для забудови обмежено тепер
50 роками. Раніше обмежень щодо строку не існувало.Підбиваючи підсумок, можемо констатувати, що після набуття чинності
Законом № 509 (з 14.10.2008 р.) легальний спосіб отримання в користування земельної ділянки під забудову без аукціону за допомогою укладення договору суперфіція — незаконний.
Застава земельних ділянок і прав на них
До прийняття
Закону № 509 ст. 133 ЗКУ регулювала порядок передання в заставу самих земельних ділянок, а зараз ще і прав на них. Так, згідно з ч. 1 ст. 133 ЗКУ в заставу можуть передаватися земельні ділянки, що належать громадянам на праві власності, а також права на них — право оренди земельної ділянки, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування чужою земельною ділянкою для будівництва (суперфіцій), якщо інше не передбачене законом.Ще раз зазначимо, що права на земельні ділянки
державної та комунальної власності забороняється передавати в заставу, вносити до статутного фонду, а також відчужувати (ст. 1021 ЗКУ, ст. 81 Закону про оренду землі).
Дозвільна документація на будівництво
Зміни в цих питаннях, унесені
Законом № 509, в основній своїй масі набудуть чинності через 6 місяців після набуття чинності Законом № 509, тобто з 15.04.2009 р. Зупинимося на основних змінах, унесених до Закону про забудову.По-перше
, скасували як такий документ під назвою «Дозвіл на будівництво об’єкта містобудування», який був підставою для отримання початкових даних на проектування та виконання проектно-дослідницьких робіт.Тепер згідно з новою редакцією
ст. 27 Закону про забудову (набуде чинності 15.04.2009 р.) фізична чи юридична особа, яка подала заяву (клопотання) про намір забудови на земельній ділянці, яка перебуває в її власності, має право на отримання початкових даних на проектування об’єкта містобудування.При цьому
основними складовими початкових даних тепер є:— містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (ці документи якоюсь мірою увібрали в себе дані, які зараз містяться в архітектурно-планувальному завданні);
— технічні умови щодо інженерного забезпечення об’єкта;
— завдання на проектування.
Містобудівні умови та обмеження забудови видаються в порядку, установленому
ст. 23 та 24 Закону про забудову. Для їх отримання заявник або уповноважена ним особа подає до відповідного органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування заяву (клопотання) щодо намірів забудови земельної ділянки. У цій заяві необхідно зазначити призначення будівлі, споруди та орієнтовні характеристики забудови. До заяви можуть додаватися передпроектні роботи. Якщо наміри забудови збігаються з вимогам містобудівної документації, то заявнику в двотижневий строк видаються містобудівні умови та обмеження забудови. Якщо наміри заявника не відповідають містобудівній документації, то заявнику буде видано висновок про таку невідповідність і надано рекомендації щодо можливої заміни намірів забудови земельної ділянки.За відсутності місцевих правил забудови чи при намірі забудови земельної ділянки за межами населеного пункту відповідний орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування у двотижневий строк з дня реєстрації заяви (клопотання) надає заявнику згоду на розроблення містобудівного обґрунтування* розміщення об’єкта.
*
Містобудівне обґрунтування — вид містобудівної документації, в якому відповідно до державних будівельних та інших норм, стандартів і правил, положень містобудівної документації визначаються містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (об’єкта будівництва), обов’язкові для врахування при відведенні земельної ділянки та/або проектуванні цього об’єкта (ст. 1 Закону про забудову).Щодо завдання на проектування зазначимо, що тепер згідно з новою редакцією
ст. 5 Закону про забудову його надання є обов’язком замовника (забудовника) і здійснюється в порядку виконання умов договору щодо розроблення проекту (архітектором).Законом № 509
запроваджується і граничний строк дії початкових даних — до завершення будівництва об’єкта, але не менше двох і не більше п’яти років. Водночас у замовника є право на звернення до органу будівництва та архітектури з проханням про продовження строку дії початкових даних.По-друге
, у системі дозвільної будівельної документації з’явився новий документ — дозвіл на виконання підготовчих робіт, під яким розуміється документ, що засвідчує право замовника та підрядника на виконання робіт до будівництва об’єкта: підготовка земельної ділянки, облаштування огорожі будівельного майданчика та знос будівель і споруд, порушення елементів впорядкування в межах відведеної під забудову земельної ділянки, спорудження тимчасових виробничих і побутових споруд, необхідних для організації та обслуговування будівництва, підведення тимчасових інженерних мереж, облаштування під’їзних шляхів, складання будівельних матеріалів.Це нововведення також почне діяти з
15.04.2009 р. До цього моменту для виконання підготовчих робіт потрібно одержувати дозвіл на проведення будівельних робіт. Зазначимо, що отримання дозволу на виконання підготовчих робіт — це право, а не обов’язок забудовника, адже він має право відразу оформити дозвіл на виконання будівельних робіт. Водночас оформити дозвіл на виконання будівельних робіт — складна і тривала процедура, тому, напевно, багато забудовників з метою економії часу оформлятимуть дозвіл на виконання підготовчих робіт.Перелік документів, які необхідно подати для отримання дозволів на підготовчі роботи, визначено новою
ст. 281 Закону про забудову (див. п.п. 16 п. 10 розділу І Закону № 509).Дозвіл на виконання підготовчих робіт не дає право на виконання будівельних робіт. Цей дозвіл видається безоплатно і діє протягом строку, що не перевищує
один рік. Приступати до виконання підготовчих робіт замовнику і підряднику дозволяється не раніше, ніж через сім календарних днів з дня отримання дозволу на виконання підготовчих робіт.Запровадження нового дозвільного документа спричинило внесення змін до
Закону № 208 в частині визначення розміру штрафу за проведення підготовчих робіт без дозволу на виконання підготовчих робіт або без дозволу на виконання будівельних робіт, або без відповідної затвердженої проектної документації. За таке порушення стягується штраф у розмірі п’ятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (850 грн.).По-третє
, у новій редакції викладено ст. 29 «Дозвіл на виконання будівельних робіт» Закону про забудову (див. п.п. 17 п. 10 розділу І Закону № 509 , набуде чинності 15.04.2009 р.). Так, тепер зазначено перелік документів, які має подати замовник будівництва та підрядник:1)
документи від замовника будівництва:— документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договір суперфіція;
— проектна документація на будівництво, узгоджена та затверджена в порядку, визначеному законодавством;
— відомості про здійснення авторського та технічного нагляду;
— копія документа, що засвідчує право власності на будинок чи споруду, або письмова згода його власника на проведення зазначених робіт (у разі здійснення реконструкції, реставрації, капітального ремонту об’єктів містобудування);
— фінансова звітність, яка складається відповідно до
ст. 11 Закону України «Про бухгалтерський облік і фінансову звітність в Україні» від 16.07.99 р. № 996-XIV, і копія ліцензії на здійснення діяльності з надання фінансових послуг, засвідчена в установленому законом порядку (у разі здійснення будівництва, яке передбачає пряме чи опосередковане залучення фінансових активів від фізичних осіб);2)
документи від підрядника будівництва:— копії установчих документів і свідоцтва про державну реєстрацію;
— копія ліцензії на виконання функцій генпідрядника будівництва об’єкта, засвідчена в установленому законом порядку;
— договір (контракт) підряду на будівництво об’єкта;
— документ про призначення відповідальних виконавців робіт;
— відомості про кваліфікацію та досвід фахівців, які братимуть участь у виконанні замовлення;
— пропозиції щодо залучення субпідрядників.
До набуття чинності цими змінами КМУ зобов’язаний розробити перелік будівельних робіт, на виконання яких не потрібен дозвіл*. Крім того, на уряд покладено обов’язок щодо розробки форми дозволу на виконання будівельних робіт, форми заяви, яка подається для його отримання, форми відмови в наданні дозволу на виконання будівельних робіт, порядок видачі та скасування (ануляції) дозволу на виконання будівельних робіт і порядок ведення реєстру виданих і скасованих (анульованих) дозволів на виконання будівельних робіт. Розроблення форми дозволу на виконання підготовчих робіт, заяви на його отримання, форми відмови в наданні дозволу, порядок їх видачі та скасування (ануляції) та ведення реєстру також покладено на КМУ.
* На сьогодні перелік будівельних робіт, на виконання яких не потрібно одержувати дозвіл, установлено п. 4 Положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт, затвердженого наказом Держкомбуду України від 05.12.2000 р. № 273.
Пайова участь (внесок) забудовника у розвитку соцінфраструктури
До набуття чинності
Законом № 509 порядок сплати внеску на розвиток соцінфраструктри було встановлено постановою № 40*. При цьому обов’язок щодо розробки такого порядку покладався на КМУ ч. 5 ст. 27 Закону про забудову, згідно з якою початковими даними можуть визначатися вимоги до пайової участі замовників у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів. Граничний розмір коштів на розвиток відповідної інфраструктури та порядок його визначення встановлюються Кабінетом Міністрів України.* З 1 січня 2009 року мали набути чинності зміни, що знижують граничний розмір пайової участі забудовників, але до цієї приємної події так і не дійшла.
Тепер (із дати набуття чинності
Законом № 509) правила пайової участі забудовників у розвитку соцінфрастуктури прописано безпосередньо у ст. 271 Закону про забудову**. Визначимо основні моменти.** Відповідно виключено згадки про встановлення КМУ порядку та розмірів пайової участі (внеску) зі ст. 27 Закону про забудову.
Граничний розмір пайової участі встановлено в такому розмірі:
—
10 % загальної вартості будівництва об’єкта містобудування — для нежитлових будівель і необхідних інженерних мереж та/або споруд (крім будівель закладів культури та освіти, медичного та оздоровчого призначення);—
5 % загальної вартості будівництва об’єкта містобудування — для житлових будинків, будівель закладів культури та освіти, медичного та оздоровчого призначення з необхідними інженерними мережами та/або спорудами.У порівнянні з чинними раніше розмірами (було відповідно 20 % та 10 %) граничну планку внеску значно понижено.
Звільняються від сплати внеску на розвиток соцінфраструктури замовники в разі будівництва:
— об’єктів будь-якого призначення на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування за рахунок коштів державного та/або місцевих бюджетів;
— будинків житлового фонду соціального призначення та доступного житла;
— об’єктів комплексної забудови територій, що здійснюється на конкурсних засадах;
— об’єктів, споруджуваних замість пошкоджених чи зруйнованих у результаті стихійного лиха чи техногенних аварій.
Розмір пайової участі визначається не пізніше 10 робочих днів із дня реєстрації органом місцевого самоврядування звернення замовника про укладення договору про пайову участь і доданих до нього документів, які підтверджують вартість будівництва (реконструкції) об’єкта містобудування, з техніко-економічними показниками. Договір про пайову участь укладається не пізніше 15 робочих днів із дня реєстрації звернення замовника про його укладення, але до отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Відповідно без укладення договору про пайову участь у тих випадках, коли сплата внеску обов’язкова, замовник не зможе оформити дозвіл на проведення будівельних робіт.
Прийняття в експлуатацію побудованих об’єктів
У
ст. 301 Закону про забудову зазначено, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів здійснюється приймальними комісіями. Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів визначається КМУ згідно із законом.Законом № 509
(а саме його п.п. 18 п. 10) процедуру прийняття побудованих об’єктів в експлуатацію прописано безпосередньо у ст. 301 Закону про забудову, нова редакція якої набуде чинності 15.10.2009 р. Порядок № 1243, яким зараз визначено процедуру прийняття в експлуатацію, втратить чинність з 01.01.2009 р. Із цієї дати набуде чинності новий Порядок № 943, але й він проіснує до 15.10.2009 р. Із цієї дати він має втратити чинність, оскільки новою редакцією у ст. 301 Закону про забудову на КМУ не покладається обов’язок із розроблення відповідного порядку.Отже, через рік факт приймання об’єкта в експлуатацію посвідчуватиметься
сертифікатом відповідності, яким є документ, що посвідчує відповідність закінченого будівництвом об’єкта проектній документації, державним будівельним нормам, стандартам і правилам. Датою прийняття об’єкта в експлуатацію вважатиметься дата видачі зареєстрованого сертифіката відповідності.Слід зазначити, що нову процедуру прийняття об’єкта в експлуатацію значно спрощено порівняно з тією, яку встановлено
Порядком № 1243. Можливо, за рік у цьому питанні відбудуться якісь зміни, тим паче, що певні обов’язки з розробки нормативних актів із цього питання на КМУ покладено. Якщо конкретніше, то уряду належить розробити форму сертифіката відповідності, форму заяви, яка подається для отримання сертифіката, форму відмови в отриманні сертифіката, форму акта готовності об’єкта до експлуатації, порядок видачі сертифікатів відповідності, порядок ведення реєстру, розмір і порядок внесення плати за їх видачу. Не виключено, що в цих документах буде продубльовано деякі норми нині чинного Порядку № 1243. Поки ж орієнтуємося на нову ст. 301 Закону про забудову, яка набуде чинності через рік.Для отримання сертифіката відповідності замовник чи уповноважена ним особа подає до інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, яка видала дозвіл на виконання будівельних робіт, заяву, до якої додається:
— проектна документація на будівництво об’єкта, узгоджена та затверджена в установленому порядку;
— акт готовності об’єкта до експлуатації, підписаний генпроектувальною та генпідрядною організаціями, субпідрядними організаціями, які здійснювали будівництво, замовником, страховою компанією (якщо об’єкт застрахований).
Далі лише
протягом 10 днів держархбудінспекція розглядає заяву і приймає рішення про видачу сертифіката відповідності чи про відмову в його видачі. Зауважимо, що Порядком № 1243 для видачі акта про прийняття в експлуатацію закінченого об’єкта (зараз цей документ посвідчує прийняття об’єкта) передбачено набагато триваліший строк. Так, згідно з п. 13 Порядку № 1243 орган державної влади чи орган місцевого самоврядування протягом 10 днів після отримання звернення від заявника зобов’язаний тільки створити державну комісію. І то лише після того, коли об’єкт вже прийнято робочими комісіями (у тих випадках, якщо це необхідно*). Згідно з п. 14 Порядку № 1243 строк прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта державною приймальною комісією встановлюється органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування, який утворив комісію, і не повинен перевищувати 30 днів. У разі прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта вартістю 30 млн гривень і більше, цей строк може бути продовжено, але він не повинен перевищувати 60 днів.* Об’єкти виробничого призначення з кількістю робочих місць понад 50 чи вартістю понад 5 млн гривень, а також об’єкти житлово-громадського призначення III, IV та V категорій складності до пред’явлення їх державним приймальним комісіям спочатку приймаються робочими комісіями (п. 3 Порядку № 1243).
Як бачимо, зараз строк між поданням заяви на видачу сертифіката відповідності та прийняттям рішення про його видачу становитиме всього 10 днів, і таке рішення прийматиметься не спеціально створеною державною комісією, а держархбудінспекцією, що видала раніше дозвіл на будівництво цього об’єкта.
Слід зазначити, що в новій редакції
ст. 301 Закону про забудову нічого не зазначено про приймання об’єктів робочими комісіями. Немає тут згадки і про особливості підтвердження готовності до експлуатації закінчених будівництвом об’єктів зі специфічними умовами експлуатації, які згідно з п. 2 Порядку № 1243 визначаються відповідними міністерствами, іншими центральними органами виконавчої влади за узгодженням з Мінрегіонбудом з урахуванням вимог Порядку № 1243.Сертифікат відповідності (так само, як і зараз підписаний і затверджений акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта згідно з
Порядком № 1243) є підставою для укладення договорів про забезпечення цього об’єкта необхідними для його функціонування ресурсами води, газу, тепла та електроенергії і включення даних про цей об’єкт до державної статистичної звітності.Подивимося, як питання прийняття об’єктів в експлуатацію буде остаточно вирішено до моменту набуття чинності цими змінами, поки ж зазначимо: і зараз, і в майбутньому незмінною залишається одна норма:
експлуатація не прийнятих у встановленому законодавством порядку об’єктів будівництва забороняється.
Урахування інтересів громадськості при забудові територій
Таке поняття, як
громадське обговорення (громадське слухання) містобудівної документації, місцевих правил забудови, не нове для будівельного законодавства. Раніше у ст. 8 та 18 Закону про забудову з метою урахування громадської думки на місцевому рівні при забудові територій місцеві ради чи держадміністрації мали протягом місяця після завершення розроблення відповідної містобудівної документації, місцевих правил забудови повідомляти через засоби масової інформації про місце їх розгляду, форми, місце та строк надання пропозицій (зауважень), порядок їх обговорення. Також було потрібне оприлюднення через засоби масової інформації рішення про затвердження містобудівної документації, місцевих правил забудови та змін до них, а також надання роз’яснень щодо їх змісту. Чітких правил з організації громадського обговорення в законодавстві не було, тому ці питання вирішувалися на місцевому рівні, як правило, без особливого ажіотажу із залученням представників громадськості.Тепер же громадське обговорення містобудівної документації, по-перше, матиме не номінальне, а цілком істотне значення, а, по-друге, процедуру проведення громадського обговорення описано тепер у новому
розділі IV1 «Порядок врахування громадських і приватних інтересів при плануванні і забудові територій» Закону про забудову (набуде чинності з 15.04.2009 р.). Важливість цієї процедури виходить із вимог ст. 306 Закону про забудову, згідно з якою затвердження проектів містобудівної документації, місцевих правил забудови без їх громадського обговорення забороняється, а матеріали громадського обговорення є невід’ємною частиною містобудівної документації, місцевих правил забудови. Крім того, згідно з новою редакцією ст. 23 Закону про забудову (набуде чинності з 15.04.2009 р.) у разі відсутності місцевих правил забудови чи при намірі забудови за межами населених пунктів містобудівні умови та обмеження забудови земельних ділянок, у тому числі передбачених для продажу на земельних торгах, установлюються рішенням відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування на підставі містобудівного обґрунтування, яке підлягає громадському обговоренню.Важливий момент установлено останнім абзацом
ст. 302 Закону про забудову: проектування та будівництво окремих будівель і споруд, не передбачених чинним генеральним планом (для малих і середніх населених пунктів), детальним планом території (для великих, більших і найбільших населених пунктів), не допускається і не виноситься на обговорення.Не будемо в межах цієї публікації детально розглядати порядок проведення громадського обговорення (див.
п.п. 19 п. 10 розділу І Закону № 509), перелічимо лише основні етапи цього процесу:1) оприлюднення прийнятих рішень щодо розроблення містобудівної документації, місцевих правил забудови з прогнозованими правовими, економічними та екологічними наслідками;
2) оприлюднення розроблених і узгоджених у встановленому законодавством порядку проектів містобудівної документації, місцевих правил забудови та доступ громадськості до цієї інформації;
3) реєстрація, розгляд та узагальнення пропозицій (зауважень) громадськості, поданих до проектів містобудівної документації, місцевих правил забудови;
4) проведення громадських слухань з обговорення проектів містобудівної документації та місцевих правил забудови;
5) узгодження спірних питань між громадськістю і замовниками документації через погоджувальну комісію;
6) винесення невирішених погоджувальною комісією спірних питань на розгляд відповідної ради;
7) оприлюднення результатів громадського обговорення, затверджених містобудівною документацією та місцевими правилами забудови.
Оприлюднення здійснюється шляхом опублікування відповідних рішень у двотижневий строк з моменту їх прийняття в засобах масової інформації, які поширюються на відповідній території, а також розміщення таких рішень на веб-сайтах органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування (за наявності).
Плата за землю
З 1 січня 2010 року
набуде чинності п. 6 розділу І Закону № 509, яким вносяться зміни до ст. 7 Закону про плату за землю. Згідно із цими змінами податок за земельні ділянки, надані підприємствам, установам і організаціям для спорудження об’єктів містобудування, стягується в п’ятикратному розмірі у випадку:— перевищення строку, установленого для будівництва об’єкта містобудування при наданні земельної ділянки чи визначеного умовами проведення земельних торгів;
— перевищення строку, установленого для завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва, визначеного умовами приватизації.
Нагадаємо, що
ст. 7 Закону про плату за землю встановлює порядок розрахунку земельного податку за землі населених пунктів. При цьому, як відомо, сума податку на землю є основою для встановлення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, тому збільшення в перелічених вище випадках податку на землю, напевно, спричинить і збільшення суми орендної плати для орендарів земельних ділянок, що перевищили строки будівництва.У такий спосіб законодавці вводять ще один стимулюючий фактор для своєчасного завершення будівництва забудовниками.
На цьому завершуємо розгляд будівельних і земельних змін, унесених
Законом № 509. Наскільки його норми здатні спростити та полегшити життя суб’єктів господарювання, що займаються будівництвом, сказати складно. Чинне законодавство в цій сфері вже кілька разів зазнавало змін, а віз, як мовиться, і нині там (зараз говоримо про продаж та оренду земельних ділянок державної та комунальної власності). Більше того, законний спосіб відходу від аукціону за допомогою укладення договору суперфіція сьогодні припинив своє існування. Для забудовників, зайнятих комплексною реконструкцією застарілого житлового фонду, будівництвом соціального та доступного житла, дійсно передбачено певні послаблення, для решти забудовників проблем, скоріше, додалося. Незабаром має бути прийнято низку підзаконних документів на виконання норм Закону № 509, які також можуть вплинути на «спрощення» будівельної діяльності. Ми стежитимемо за змінами в цьому питанні і неодмінно повідомлятимемо про них вас, шановні колеги.
