Договор аренды земли,
возобновленный до 01.01.2008 г., не требует проведения аукциона
Письмо Государственного комитета Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства от 04.06.2008 г. № 4753
«О предоставлении разъяснения некоторых вопросов действующего законодательства»
Комментируемое
письмо посвящено ряду вопросов, связанных с земельными отношениями.1. На договоры аренды земли, возобновленные до 01.01.2008 г., не распространяется требование об аукционе
. С начала этого года, на что мы уже неоднократно обращали ваше внимание, действует такое правило: право аренды земель государственной и коммунальной собственности приобретается исключительно на аукционах. Это требование не распространяется на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, у которых отсутствуют доли (части, паи), принадлежащие государству, при приобретении права на аренду земельных участков под объекты социального назначения, строительство социального и доступного жилья, использовании земельных участков для разработки полезных ископаемых и специального водопользования согласно полученным специальным разрешениям (лицензиям), использовании религиозными организациями (под культовыми строениями), которые легализованы в Украине.Статьей 33 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV
(далее — Закон об аренде земли) предусмотрен порядок возобновления договора аренды земли. Так, по окончании срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, который должным образом выполнял обязанности согласно условиям договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на возобновление договора. В случае возобновления договора аренды земли на новый срок его условия могут быть изменены при согласии сторон. В случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по окончании срока договора аренды, то при отсутствии письменных возражений арендодателя в течение одного месяца по окончании срока договора он подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Письменное возражение осуществляется письмом-уведомлением.В комментируемом
письме Госпредпринимательства говорит, что если договор был возобновлен до 01.01.2008 г., вступившие в силу с начала этого года изменения на такие договоры не распространяются, так как право аренды земли приобретено до начала действия требования о приобретении права аренды через аукционы.Что касается договоров аренды земли, заключенных до 01.01.2008 г., но возобновленных уже в 2008 году, то о них в
письме ничего не говорится. Исходя из того, что Госпредпринимательства приравнивает возобновление договора аренды к приобретению права на аренду, можно сделать вывод, что комитет склоняется к позиции, согласно которой при возобновлении договора аренды после 01.01.2008 г., то аукцион необходим.На наш взгляд, и в этом случае требование об аукционе не должно действовать, так как право аренды земли приобретено еще до 01.01.2008 г. (т. е. когда оформлялся первоначальный договор аренды), далее происходит лишь возобновление договора (либо на тех же условиях, либо с изменением условий), возможность чего прямо прописана в
ст. 33 Закона об аренде земли . Более того, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком и при этом со стороны арендодателя отсутствуют возражения, то в силу той же ст. 33 договор аренды в течение месяца возобновляется автоматически. А это подтверждает то, что право на аренду арендатор не утрачивает. А раз право аренды заново не приобретается, а лишь возобновляется, то и требование о проведении аукциона, по нашему мнению, не должно действовать. Здесь целесообразно обратиться к судебной практике. Так, в постановлении ВХСУ от 28.02.2008 г. № 2-13/1638-2007 (хотя оно касается аренды нежилого помещения, находящегося в коммунальной собственности, а не земли, суть одна) сказано, что по своему содержанию возобновление договора — это продление на новый срок прежнего договора, а не заключение нового. Основанием прекращения договора является окончание срока действия договора при условии, что арендодатель будет требовать возврата ему имущества. При отсутствии такого требования договор не прекращается (ст. 764, а также ч. 1, 2 ст. 777 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV; далее — ГКУ). Часть 3 ст. 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-ХІІ в данном случае предусматривает возобновление, т. е. продолжение на новый срок первоначального договора, а не заключение нового. Аналогичный подход, на наш взгляд, должен соблюдаться и в земельных отношениях, где право на возобновление договора аренды установлено ст. 33 Закона об аренде земли.Кроме того, в комментируемом
письме уделяется внимание еще и такому моменту. При возобновлении договора аренды его условия могут быть изменены по согласию сторон. Далее, Госпредпринимательства, ссылаясь на ст. 777 ГКУ, отмечает, что в случае недостижения договоренности относительно платы и других условий договора преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок прекращается. Иными словами, если по окончании срока действия договора арендодатель хочет увеличить арендную плату или изменить другие условия договора, а арендатор не согласен на эти изменения, то он теряет право аренды. Если арендатор согласен с изменениями условий, то договор аренды заключается на новый срок, т. е. изменение условий договора возможно только по согласию сторон.2. По мнению Госпредпринимательства, изменение целевого назначения (использования) сельскохозяйственных земель возможно
. Здесь Госпредпринимательства, опираясь на ст. 20 Земельного кодекса Украины от 25.10.2001 г. № 2768-ІІІ (далее — ЗКУ), а также на Закон Украины «О личном крестьянском хозяйстве» от 15.05.2003 г. № 742-IV, пытается доказать правомерность изменения целевого назначения земель, выделенных гражданам для ведения личного крестьянского хозяйства. Для чего это делается, думаем, ни у кого не вызывает вопросов: для того, чтобы обойти действующий в Украине на данный момент мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Однако не совсем понятно, почему комитет забыл о другом также действующем сейчас запрете на куплю-продажу или отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме передачи их в наследство, обмена земельного участка на другой земельный участок согласно закону и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных нужд. Такой мораторий согласно п.п. «б» п. 15 Заключительных положений ЗКУ будет действовать до принятия законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земель.3. Разрешение на размещение малых архитектурных форм (МАФ) согласовывать ежегодно не нужно. В соответствии с ч. 2 ст. 4 Закона Украины «О разрешительной системе в сфере хозяйственной деятельности» от 06.09.2005 г. № 2806-IV порядок выдачи документов разрешительного характера центральными органами исполнительной власти устанавливается Кабмином по представлению соответствующего разрешительного органа, согласованному с уполномоченным органом. Такой порядок (на данный момент не принят) должен предусматривать, в частности, исчерпывающий перечень документов, которые необходимо подать субъекту хозяйствования для получения документа разрешительного характера, и срок действия документа разрешительного характера или неограниченность срока его действия. На этом основании Госпредпринимательства справедливо отмечает, что если разрешение (в частности, речь идет о разрешении на размещение объекта МАФ) выдано на определенный срок, то согласовывать его ежегодно не нужно. Полностью с этим согласны.
