Договір оренди землі,
поновлений до 01.01.2008 р., не потребує проведення аукціону
Лист Державного комітету України з питань регуляторної політики та підприємництва від 04.06.2008 р. № 4753
«Про надання роз’яснення деяких питань чинного законодавства»
Лист
, що коментується, присвячено низці питань, пов’язаних із земельними відносинами.1. На договори оренди землі, відновлені до 01.01.2008 р., не поширюється вимога про аукціон
. З початку цього року, на що ми вже неодноразово звертали вашу увагу, діє таке правило: право оренди земель державної та комунальної власності придбавається виключно на аукціонах. Ця вимога не поширюється на земельні ділянки, на яких розташовано об’єкти нерухомості, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб, в яких відсутні частки (частини, паї), належні державі, у разі придбання права на оренду земельних ділянок під об’єкти соціального призначення, будівництво соціального і доступного житла, використання земельних ділянок для розроблення корисних копалин і спеціального водокористування згідно з отриманими спеціальними дозволами (ліцензіями), використання релігійними організаціями (під культовими будовами), легалізованими в Україні.Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV
(далі — Закон про оренду землі) передбачено порядок поновлення договору оренди землі. Так, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належним чином виконував обов’язок згідно з умовами договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови може бути змінено за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які було передбачено договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.У
листі, що коментується, Держпідприємництва зазначає: якщо договір було поновлено до 01.01.2008 р., зміни, що набули чинності з початку цього року, на такі договори не поширюються, оскільки право оренди землі набуто до початку дії вимоги про придбання права оренди через аукціони.Що стосується договорів оренди землі, укладених до 01.01.2008 р., але поновлених уже у 2008 році, то про них у
листі нічого не йдеться. Виходячи з того, що Держпідприємництва прирівнює відновлення договору оренди до придбання права на оренду, можна дійти висновку, що Комітет схиляється до позиції, згідно з якою при поновленні договору оренди після 01.01.2008 р. аукціон є необхідним.На наш погляд, і в цьому випадку вимога про аукціон не повинна діяти, оскільки право оренди землі було набуто ще до 01.01.2008 р. (тобто коли оформлявся первісний договір оренди), далі відбувається лише поновлення договору (або на тих самих умовах, або зі зміною умов), можливість чого прямо прописано у
ст. 33 Закону про оренду землі. Більш того, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою і при цьому з боку орендодавця відсутні заперечення, то завдяки тій же ст. 33 договір оренди протягом місяця поновлюється автоматично А це є підтвердженням того, що право на оренду орендар не втрачає. А оскільки право оренди наново не придбавається, а лише поновлюється, то й вимога про проведення аукціону, на нашу думку, не повинна діяти. Тут доцільно звернутися до судової практики. Так, у постанові ВГСУ від 28.02.2008 р. № 2-13/1638-2007 (хоча вона стосується оренди нежитлового приміщення, що перебуває в комунальній власності, а не землі, сутність одна) зазначено, що за своїм змістом поновлення договору — це продовження на новий строк колишнього договору, а не укладення нового. Підставою припинення договору є закінчення строку дії договору за умови, що орендодавець вимагатиме повернення йому майна. За відсутності такої вимоги договір не припиняється (ст. 764, а також ч. 1, 2 ст. 777 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. № 435-IV; далі — ЦКУ). Частина 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-ХІІ у цьому випадку передбачає поновлення, тобто продовження на новий строк первісного договору, а не укладення нового. Аналогічного підходу, на наш погляд, потрібно дотримуватися і в земельних відносинах, де право на поновлення договору оренди встановлено ст. 33 Закону про оренду землі.Крім того, у
листі, що коментується, приділяється увага ще й такому моменту. При поновленні договору оренди його умови може бути змінено за згодою сторін. Далі Держпідприємництва, посилаючись на ст. 777 ЦКУ, зазначає, що в разі недосягнення домовленості щодо плати й інших умов договору переважне право орендаря на укладення договору на новий строк припиняється. Інакше кажучи, якщо після закінчення строку дії договору орендодавець хоче збільшити орендну плату або змінити інші умови договору, а орендар не згоден на ці зміни, то він втрачає право оренди. Якщо орендар згоден зі змінами умов, то договір оренди укладається на новий строк, тобто зміна умов договору можлива тільки за згодою сторін.2. На думку Держпідприємництва, зміна цільового призначення (використання) сільськогосподарських земель можлива
. Тут Держпідприємництва, спираючись на ст. 20 Земельного кодексу України від 25.10.2001 р. № 2768-ІІІ (далі — ЗКУ), а також на Закон України «Про особисте селянське господарство» від 15.05.2003 р. № 742-IV, намагається довести правомірність зміни цільового призначення земель, виділених громадянам для ведення особистого селянського господарства. Навіщо це робиться, думаємо, ні в кого не викликає запитань: для того, щоб обійти діючий в Україні на сьогодні мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Однак не зовсім зрозуміло, чому Комітет забув про іншу, також актуальну на сьогодні заборону на купівлю-продаж чи відчуження земельних ділянок і зміну цільового призначення (використання) земельних ділянок, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних частин (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних частин (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону і вилучення (викупу) земельних для суспільних потреб. Такий мораторій згідно з п.п. «б» п. 15 Прикінцевих положень ЗКУ діятиме до прийняття законів України про державний земельний кадастр і про ринок земель.3. Дозвіл на розміщення малих архітектурних форм (МАФ) щороку погоджувати не потрібно. Відповідно до ч. 2 ст. 4 Закону України «Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності» від 06.09.2005 р. № 2806-IV порядок видачі документів дозвільного характеру центральними органами виконавчої влади встановлюється Кабміном за поданням відповідного дозвільного органу, погодженим з уповноваженим органом. Такий порядок (його поки що не прийнято) має передбачати, зокрема, вичерпний перелік документів, які необхідно подати суб’єкту господарювання для отримання документа дозвільного характеру, і строк дії документа дозвільного характеру чи необмеженість строку його дії. На цій підставі Держпідприємництва справедливо зазначає: якщо дозвіл (зокрема, ідеться про дозвіл на розміщення об’єкта МАФ) видано на певний строк, то погоджувати його щороку не потрібно. Редакція повністю з цим згодна.
