Темы
Выбрать темы статей
Сортировать по темам

О возможности заключения договоров суперфиция (застройки чужого земельного участка)

Редакция БН
Бухгалтерская неделя Сентябрь, 2008/№ 38
Печать
Письмо от 02.07.2008 г. № 14-25-7/7030

ДОГОВОР СУПЕРФИЦИЯ:

местные органы власти вправе заключать такие договоры по земельным участкам госсобственности

 

Письмо Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 02.07.2008 г. № 14-25-7/7030

«О возможности заключения договоров суперфиция (застройки чужого земельного участка)»

 

Правовые основы такого права пользования земельным участком, как суперфиций, закреплены в

ст. 413 — 417 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ), а также в ст. 1021 Земельного кодекса Украины (далее — ЗКУ).

Суперфиций

— это право пользования чужим земельным участком для застройки, которое возникает на основании договора между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для таких нужд. Землепользователь имеет право собственности на здания (сооружения), построенные на земельном участке, переданном ему для застройки.

По своей сути, суперфиций очень схож с арендой земли, но в отношении земель государственной и коммунальной собственности суперфиций имеет как минимум два важных преимущества по сравнению с арендой. Во-первых, оформление суперфиция является легальным способом получения в пользование земельного участка государственной или коммунальной собственности под застройку

без проведения аукциона. Что касается аренды госземель, то, начиная с 1 января 2008 года, приобретение права аренды земельных участков, которые находятся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется исключительно на аукционах (ст. 124 ЗКУ, ст. 16 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV; далее — Закон об аренде земли). Исключение из этого правила предусмотрено лишь для небольшой группы льготников*.

* См. статью «Продажа и аренда земли: анализ последних изменений в законодательстве» // «БН», 2008, № 24, с. 28.

Во-вторых, право пользования земельным участком, предоставленным под застройку,

может отчуждаться землепользователем (ч. 2 ст. 413 ГКУ, ч. 2 ст. 1021 ЗКУ). Что касается аренды, то право на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности не может быть продано или отчуждено иным способом арендатором третьим лицам.

Как видим, суперфиций является очень привлекательным способом получения земельного участка госсобственности под застройку, и в комментируемом

письме даны ответы на актуальные вопросы по его применению на практике.

1. Органы местного самоуправления и органы исполнительной власти в пределах своих полномочий могут быть стороной договора суперфиция

. Данный вопрос довольно принципиален, так как передавать в пользование земельный участок на условиях суперфиция согласно ЗКУ и ГКУ может только его собственник. Авторы Госкомзема считают, что стороной договора суперфиция может быть не только собственник, но и лицо, представляющее его интересы. А так как до проведения размежевания земель государственной и коммунальной собственности их распорядителями согласно ст. 12 Переходных положений ЗКУ являются органы местного самоуправления и органы исполнительной власти (в пределах их полномочий), то такие органы могут передавать в пользование земельные участки под застройку желающим лицам (застройщикам).

Стоит отметить, что на этот счет существует и противоположное мнение. Так, в консультации, подготовленной начальником отдела администрирования платежей за землепользование и местных налогов и сборов Департамента налога на прибыль и других налогов и сборов (обязательных платежей) ГНАУ, в

журнале «Вестник налоговой службы Украины», 2008, № 33, с. 23 указано следующее: «Что касается предоставления права пользования земельным участком для застройки (суперфиция) органами местного самоуправления (сельскими, поселковыми и городскими советами), то следует отметить, что эти органы являются только распорядителями земли, а согласно ст. 413 Гражданского кодекса право на суперфиций может предоставить собственник земельного участка».

При оформлении суперфиция распорядители госземель должны учитывать, что земельные участки должны предоставляться под застройку исключительно согласно генеральным планам населенных пунктов или другой градостроительной документации. Подписание таких договоров должно базироваться на проекте землеустройства относительно отведения земельного участка под застройку. При этом, как разъясняется в комментируемом

письме, проект землеустройства относительно отведения земельного участка для предоставления его под застройку выполняется в том же порядке, что и для аренды земельного участка.

2. Плата за суперфиций не может быть меньше размера земельного налога.

За право пользования земельным участком под застройку землепользователь вносит плату (ч. 4 ст. 415 ГКУ). Видимо, проводя параллель между арендой и суперфицием, Госкомзем дал разъяснение, что плата за пользование земельным участком устанавливается по договоренности сторон. Однако минимальный размер платы за пользование землей государственной (коммунальной) собственности не может быть меньше размера земельного налога. А вот максимальный размер платы за суперфиций, как сказано в этом письме, ничем не ограничен.

На самом деле ни минимальное, ни максимальное ограничение относительно платы за суперфиций действующим законодательством не установлено, так что это абсолютная «самодеятельность» от Госкомзема. Но в то же время вряд ли распорядители госземель отступят от этого указания, поэтому надо учитывать, что верхней планки по плате за суперфиций не существует, а нижняя, скорее всего, по аналогии с арендной платой должна быть не меньше (именно такая нижняя планка для арендной платы установлена

ст. 21 Закона об аренде земли):

— для земель сельскохозяйственного назначения — размера земельного налога, установленного

Законом Украины «О плате за землю» от 03.07.92 г. № 2535-XII;

— для других категорий земель —

трехкратного размера земельного налога.

Предположим, что если применение суперфиция примет такое же широкое применение в Украине, как и аренда, то не исключено, что в скором будущем плата за суперфиций будет приравнена к обязательному налоговому платежу (так же, как сейчас арендная плата по госземлям).

3. Регистрация договоров суперфиция проводится ГП «Центр государственного земельного кадастра при Госкомземе Украины».

4. Договор суперфиция желательно заверить нотариально

. Действующим законодательством (ни ГКУ, ни ЗКУ) не выдвигается требование относительно нотариального удостоверения договора суперфиция. Опять же, если проводить параллель с арендой земли, то согласно ст. 14 Закона об аренде земли договор может быть заверен нотариально по желанию одной из сторон. Здесь ситуация такая же, однако до разработки типового договора суперфиция* Госкомзем рекомендует заверять такие договоры нотариально.

* Напомним, что по аренде Типовая форма договора аренды земли установлена постановлением КМУ от 03.03.2004 г. № 220.

5. Госкомзем не видит нарушения законодательства, если право суперфиция будет предоставляться на конкурентных основах (аукционы, конкурсы)

. Законодательство, как мы уже сказали выше, не выдвигает каких-либо требований по проведению аукциона на предоставление права пользования земельным участком под застройку (суперфиций). Однако, по мнению Госкомзема, органы местного самоуправления, будучи распорядителями госземель, вправе принять решение о предоставлении суперфиция посредством проведения аукциона или конкурса. Такое решение должно быть утверждено нормативным документом (порядком, положением, правилами) на местном уровне. И здесь еще раз отметим, что максимальный размер платы за суперфиций действующим законодательством не установлен.
Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал
stop

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить
App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa
Powered by
Factor Web Solutions
Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.
Войдите, чтобы читать больше! Авторизованные пользователи получают бесплатно 5 статей в месяц