ДОГОВІР СУПЕРФІЦІЮ:
місцеві органи влади мають право укладати такі договори щодо земельних ділянок держвласності
Лист Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.2008 р. № 14-25-7/7030
«Щодо можливості укладення договорів суперфіцію (забудови чужої земельної ділянки)»
Правові засади такого права користування земельною ділянкою, як суперфіцій, закріплено у
ст. 413 — 417 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ), а також у ст. 1021 Земельного кодексу України (далі — ЗКУ).Суперфіцій
— це право користування чужою земельною ділянкою для забудови, що виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб. Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), побудовані на земельній ділянці, переданій йому для забудови.За своєю сутністю суперфіцій дуже схожий на оренду землі, але щодо земель державної та комунальної власності суперфіцій має, як мінімум, дві важливі переваги порівняно з орендою. По-перше, оформлення суперфіцію є легальним способом отримання в користування земельної ділянки державної чи комунальної власності під забудову
без проведення аукціону. Що стосується оренди держземель, то починаючи з 1 січня 2008 року набуття права оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється виключно на аукціонах (ст. 124 ЗКУ, ст. 16 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV; далі — Закон про оренду землі). Виняток із цього правила передбачено лише для невеликої групи пільговиків**.** Див. статтю «Продаж та оренда землі: аналіз останніх змін у законодавстві» // «БТ», 2008, № 24, с. 28.
По-друге, право користування земельною ділянкою, наданою під забудову,
може відчужуватися землекористувачем (ч. 2 ст. 413 ЦКУ, ч. 2 ст. 1021 ЗКУ). Що стосується оренди, то право на оренду земельної ділянки державної чи комунальної власності не може бути продано чи відчужено іншим способом орендарем третім особам.Як бачимо, суперфіцій є дуже привабливим способом отримання земельної ділянки держвласності під забудову, і в
листі, що коментується, надано відповіді на актуальні запитання щодо його застосування на практиці.1. Органи місцевого самоврядування та органи виконавчої влади в межах своїх повноважень можуть бути стороною договору суперфіцію
. Це питання є досить принциповим, оскільки передавати в користування земельну ділянку на умовах суперфіцію згідно із ЗКУ та ЦКУ може лише її власник. Держкомзем вважає, що стороною договору суперфіцію може бути не лише власник, а й особа, що представляє його інтереси. А оскільки до проведення розмежування земель державної та комунальної власності їх розпорядниками згідно зі ст. 12 Перехідних положень ЗКУ є органи місцевого самоврядування та органи виконавчої влади (у межах їх повноважень), то такі органи можуть передавати в користування земельні ділянки під забудову бажаючим особам (забудовникам).Слід зауважити, що із цього приводу існує і протилежна думка. Так, у консультації, підготовленій начальником відділу адміністрування платежів за землекористування і місцевих податків та зборів Департаменту податку на прибуток та інших податків і зборів (обов’язкових платежів) ДПАУ, у
журналі «Вісник податкової служби України», 2008, № 33, с. 23 зазначено таке: «Щодо надання права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) органами місцевого самоврядування (сільськими, селищними та міськими радами), то слід зазначити, що ці органи є лише розпорядниками землі, а відповідно до ст. 413 Цивільного кодексу право на суперфіцій може надати власник земельної ділянки».При оформленні суперфіцію розпорядники держземель повинні враховувати, що земельні ділянки мають надаватися під забудову виключно згідно з генеральними планами населених пунктів чи іншої містобудівної документації. Підписання таких договорів має базуватися на проекті землеустрою щодо відведення земельної ділянки під забудову. При цьому, як роз’яснюється в
листі, що коментується, проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки для надання її під забудову виконується в тому ж порядку, що і для оренди земельної ділянки.2. Плата за суперфіцій не може бути менше розміру земельного податку
. За право користування земельною ділянкою під забудову землекористувач уносить плату (ч. 4 ст. 415 ЦКУ). Мабуть, проводячи паралель між орендою та суперфіцієм, Держкомзем надав роз’яснення, що плата за користування земельною ділянкою встановлюється за домовленістю сторін. Однак мінімальний розмір плати за користування землею державної (комунальної) власності не може бути менше розміру земельного податку. А от максимальний розмір плати за суперфіцій, як зазначено в цьому листі, нічим не обмежено.Насправді ні мінімального, ні максимального обмеження щодо плати за суперфіцій чинним законодавством не встановлено, тож це абсолютна «самодіяльність» Держкомзему. Але водночас навряд чи розпорядники держземель відступлять від цієї вказівки, тому слід ураховувати, що верхньої планки щодо плати за суперфіцій не існує, а нижня, найімовірніше, за аналогією з орендною платною має бути не менше (саме таку нижню планку для орендної плати встановлено
ст. 21 Закону про оренду землі:— для земель сільськогосподарського призначення — розміру земельного податку, установленого
Законом України «Про плату за землю» від 03.07.92 р. № 2535-XII;— для інших категорій земель —
трикратного розміру земельного податку.Припустимо: якщо застосування суперфіцію набуде такого ж широкого застосування в Україні, як і оренда, то не виключено, що в недалекому майбутньому плату за суперфіцій буде прирівняно до обов’язкового податкового платежу (так само, як сьогодні орендна плата стосовно держземель).
3. Реєстрація договорів суперфіцію провадиться ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України».
4. Договір суперфіцію бажано посвідчити нотаріально
. Чинним законодавством (ні ЦКУ, ні ЗКУ) не висувається вимога щодо нотаріального посвідчення договору суперфіцію. Знову ж таки, якщо проводити паралель з орендою землі, то згідно зі ст. 14 Закону про оренду землі договір може бути посвідчено нотаріально за бажанням однієї зі сторін. Тут ситуація така сама, однак до розроблення типового договору суперфіцію* Держкомзем рекомендує посвідчувати такі договори нотаріально.* Нагадаємо, що стосовно оренди Типову форму договору оренди землі встановлено постановою КМУ від 03.03.2004 р. № 220.
5. Держкомзем не вбачає порушення законодавства, якщо право суперфіцію надаватиметься на конкурентних засадах (аукціони, конкурси). Законодавство, як уже зазначалося вище, не висуває будь-яких вимог щодо проведення аукціону на надання права користування земельною ділянкою під забудову (суперфіцій). Однак, на думку Держкомзему, органи місцевого самоврядування, будучи розпорядниками держземель, мають право прийняти рішення про надання суперфіцію за допомогою проведення аукціону чи конкурсу. Таке рішення має бути затверджено нормативним документом (порядком, положенням, правилами) на місцевому рівні. І тут ще раз зауважимо, що максимального розміру плати за суперфіцій чинним законодавством не встановлено.
