ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ОСМД:
вопросы налогообложения
В «БН», 2009, № 24, с. 35 мы рассмотрели процедурные аспекты создания объединений совладельцев многоквартирного дома (ОСМД). С тех пор в нашу редакцию поступило немало вопросов, связанных с деятельностью ОСМД и ее налоговыми последствиями. В данном материале мы рассмотрим наиболее интересные и актуальные из них.
Наталия ЖУРАВЛЕВА, консультант газеты «Бухгалтерская неделя»
Документы статьи
Закон о ЖКУ
— Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24.06.2004 г. № 1875-IV.Закон об ОСМД
— Закон Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III.Закон о налоге на прибыль
— Закон Украины «О налогообложении прибыли предприятий» в редакции от 22.05.97 г. № 283/97-ВР.Закон об НДС
— Закон Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 03.04.97 г. № 168/97-ВР.Правила № 13
— Правила управления домом, сооружением, жилым комплексом или комплексом домов и сооружений, утвержденные приказом Минжилкомхоза от 02.02.2009 г. № 13.Инструкция № 419
— Инструкция о порядке заполнения формы отчета № 1-ПП «О суммах льгот по налогообложению юридических лиц и физических лиц — субъектов предпринимательской деятельности», утвержденная приказом ГНАУ и Госкомстата от 23.07.2004 г. № 419/453.Порядок формирования тарифов
— Порядок формирования тарифов на услуги по содержанию домов и сооружений и придомовой территории, утвержденный постановлением КМУ от 20.04.2009 г. № 529.Неприбыльный отчет
— Отчет об использовании средств неприбыльных организаций и учреждений, утвержденный приказом ГНАУ от 11.07.97 г. № 233.
Оплата жилищно-коммунальных услуг, если в доме создано ОСМД — организационные аспекты
Первым делом разберемся с тем, какие в принципе существуют способы предоставления жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) и какая роль в каждом из них отводится объединению совладельцев многоквартирного дома (ОСМД).
При рассмотрении способов предоставления ЖКУ, с одной стороны, необходимо учитывать базовые положения законодательства о ЖКУ, с другой — законодательства, регулирующего деятельность ОСМД. Предварительный анализ данных нормативно-правовых актов показал, что принципиально можно выделить
два способа поставки ЖКУ: напрямую жильцам и через посредника (коллективного заказчика).Поставка ЖКУ напрямую.
В профильном Законе о ЖКУ это стандартный вариант предоставления услуг, о чем, в частности, свидетельствуют ст. ст. 20, 26 Закона о ЖКУ, а также типовые правила и типовые договоры поставки соответствующих услуг.Такую прямую поставку ЖКУ жильцам, даже при наличии в доме ОСМД, не отрицает и
Закон об ОСМД. Об этом прямо сказано в его ч. 1 ст. 22. Правда, там же установлено и единственное условие — техническая возможность вести поквартирный учет потребления ЖКУ, что вполне обоснованно.Отдельно отметим, что исполнители (производители) ЖКУ не имеют права отказывать жильцам в оформлении взаимоотношений напрямую, даже при наличии в жилкомплексе жилищно-строительного кооператива (ЖСК) или ОСМД (см.
письмо ГоскомЖКХ от 13.04.2005 г. № 4/3-580). Подобные отказы традиционно касаются «общих» ЖКУ (освещения подъездов, придомовой территории, обслуживания лифтов и т. п.), оплату за которые поставщики услуг желают «повесить» на какой-нибудь коллегиальный орган, коим является ОСМД или ЖСК. Поэтому если подобные способы шантажа используются вашими поставщиками услуг, вы имеете полное право обратиться с иском в суд.Логично, что при таком варианте поставки ЖКУ
оплата должна поступать напрямую их исполнителям (производителям) по заключенным с ними договорам. И тогда вопрос о налогообложении таких средств у ОСМД не возникает.В то же время такой вариант поставки ЖКУ вовсе не исключает возможность предварительной аккумуляции средств на счетах ОСМД — объединение ведь для того и создавалось, чтобы всячески содействовать жильцам в получении ЖКУ.
Правда, мы такую аккумуляцию настоятельно рекомендовали бы «узаконить» путем заключения договоров поручения. Обусловлено это тем, что ОСМД, в отличие от жильцов, не состоит в договорных отношениях с исполнителями (производителями) услуг. Причем обязанность по оплате ЖКУ возложена именно на жильцов дома и она персонифицирована, что подтверждают открытые у поставщика услуг лицевые счета (под каждого потребителя).
В результате мы получаем то, что для вовлечения ОСМД в схему оплаты ЖКУ необходимо наделить объединение соответствующими полномочиями. И не стоит смущаться того, что договоры поручения следует заключать с каждым жильцом. Перечислять средства исполнителям ЖКУ все равно придется персонифицированно. Да и льготы по оплате ЖКУ, при их наличии, персонифицированы. Таким же персонифицированным будет и бухучет операций у ОСМД.
Отдельно отметим, что в данной ситуации применить
ч. 3 ст. 22 Закона об ОСМД, скорее всего, не получится, поскольку ее второе предложение скорее подходит к ситуации, когда ОСМД само закупает ЖКУ у поставщиков и само же их перепродает жильцам.Поставка ЖКУ через посредника (ОСМД — коллективный заказчик ЖКУ).
Наряду с поставками ЖКУ напрямую жильцам Закон о ЖКУ предусматривает и альтернативный способ. В его ч. 1 ст. 29 «Особенности заключения договоров в многоквартирном доме» сказано, что в многоквартирном доме договор на предоставление ЖКУ заключается между собственником квартиры (арендатором, квартиросъемщиком) и балансодержателем (уполномоченным им лицом). Причем частью второй дается уточнение: в случае если балансодержатель не является исполнителем ЖКУ, он заключает договоры на предоставление ЖКУ с другим исполнителем.Возможность балансодержателя выступать в роли исполнителя ЖКУ подтверждает еще и
ч. 4 ст. 19 Закона о ЖКУ: «Особыми участниками отношений в сфере жилищно-коммунальных услуг являются балансодержатель и управляющий, которые в зависимости от гражданско-правовых соглашений могут быть потребителем, исполнителем или производителем [ЖКП. — Примеч. ред.]».То есть
Закон о ЖКУ прямо предусматривает вариант поставки ЖКУ через посредника. Теперь посмотрим, может ли им быть ОСМД. Для этого обратимся к ст. 22 Закона об ОСМД. В ч. 5 данной статьи установлено, что в случае если ОСМД самостоятельно выполняет функции управляющего, то оно по договору с поставщиками коммунальных услуг может выступать коллективным заказчиком (абонентом) таких услуг. При этом объединение несет полную ответственность за своевременную оплату стоимости фактически потребленных членами объединения коммунальных услуг. В дополнение можно обратить внимание на ч. 2 той же статьи, где сказано, что оплата коммунальных услуг по заключенным договорам может поступать на счета ОСМД, после чего объединение перечисляет их исполнителям (производителям) ЖКУ в соответствии с заключенными с ними договорами.На первый взгляд мы имеем противоречие со
ст. 29 Закона о ЖКУ, которая в роли посредника называет балансодержателя. Однако это не так и вот почему.Во-первых, ОСМД может быть управляющим только тогда, когда является балансодержателем (это следует из
ст. 12 Закона об ОСМД).Во-вторых, анализ
Правил содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденных приказом Госкомжилкомхоза от 17.05.2005 г. № 76, и Правил № 13 показывает, что посредником при поставке ЖКУ может выступать именно управляющий, а не балансодержатель (см. «Функции управляющего»).
| Функции управляющего Извлечение из Правил № 13 «1.7. Для обеспечения надлежащего функционирования и сохранения потребительских свойств объекта и организации обеспечения потребностей жителей объекта жилищно-коммунальными услугами в соответствии со стандартами, нормативами, нормами, порядками и правилами лицо, осуществляющее управление домом, в порядке, предусмотренном законодательством, заключает договоры: с жителями объекта — о предоставлении жилищно-коммунальных услуг; с производителями — об условиях предоставления жилищно-коммунальных услуг; с исполнителями — о предоставлении жилищно-коммунальных услуг (в случае если лицо, осуществляющее управление домом, не является исполнителем этих услуг). Лицо, осуществляющее управление домом, контролирует выполнение таких договоров». |
Подытожим.
Возможность поставки ЖКУ через посредника существует. Причем в роли такого посредника вполне может выступать ОСМД, но только в том случае, если объединение выполняет функции управителя. Отдельно следует отметить осознание законодателем того, что такой посредник далеко не всегда может быть исполнителем (производителем) ЖКУ. И если это так, то порядок предоставления ЖКУ выстраивался по цепочке: исполнитель (производитель) ЖКУ — балансодержатель (управляющий) — потребитель (жильцы, арендаторы).Правда, несмотря на все сказанное, Минжилкомхоз не согласен с нашими выводами. Он неоднократно заявлял о невозможности ОСМД и ЖСК выступать в роли посредника при поставке ЖКУ (см.
письма от 12.10.2007 г. № 14/3-969, от 23.10.2008 г. № 8/4-843, от 14.01.2009 г. № 8/7-274). В качестве аргументов в министерстве называли:— отсутствие у ЖСК и ОСМД соответствующих целей в уставе. Эти аргументы не вполне справедливы. Содействие членам объединения в получении ЖКУ прямо указано как основная деятельность ОСМД;
— отсутствие в типовых договорах соответствующих положений. Это скорее отговорка, чем реальный аргумент. Ведь типовые договоры могут быть конкретизированы, например, в части потребителей услуг, которыми согласно
ст. 1 Закона о ЖКУ могут быть как физ-, так и юрлица (см. письмо Минжилкомхоза от 14.01.2009 г. № 8/7-274);— отсутствие у ОСМД возможностей выполнить требования
ч. 2 ст. 21 Закона о ЖКУ, которая описывает обязанности исполнителя ЖКУ. Вот с этим поспорить трудно. В то же время недаром законодатель для такого случая предусмотрел заключение посредником (ОСМД) договоров с реальными поставщиками услуг.Как бы там ни было, но вопросы читателей, а в отдельных случаях и понуждение ОСМД к заключению подобных договоров, свидетельствуют о том, что данный вариант поставки ЖКУ все же встречается на практике. Поэтому мы его оставлять в стороне не будем и перейдем к налоговой стороне вопроса.
Оплата жилищно-коммунальных услуг, если в доме создано ОСМД — вопросы налогового учета
В целом правила налогового учета любой неприбыльной организации регламентированы двумя нормами. Одна — специальная для каждой группы нерибыльщиков, устанавливающая исчерпывающий перечень доходов, освобожденных от налогообложения. Для ОСМД — это
п.п. 7.11.7 Закона о налоге на прибыль, которым от налогообложения освобождены:— взносы денежных средств или имущества, поступающие для обеспечения нужд основной деятельности;
— пассивные доходы (проценты, дивиденды, страховые выплаты и возмещения, роялти).
Другая норма общая для всех неприбыльных организаций. Это
п.п. 7.11.9 того же Закона, согласно которому все прочие доходы неприбыльщиков, не указанные в списке освобожденных, подлежат налогообложению.С учетом особенностей заполнения
Неприбыльного отчета порядок налогообложения выглядит следующим образом. Доходы учитываются по кассовому способу в строке 10 раздела II Неприбыльного отчета (о неприменении правила первого события ГНАУ высказывалась в письме от 15.09.2006 г. № 10363/6/15-0516), а связанные с такими доходами расходы также по кассовому способу отражаются в строке 11 . Причем расходы отражаются в сумме, не превышающей доходы, связанные с ними. Также при подсчете облагаемой прибыли сумма амортизационных отчислений не учитывается. Правда, это не мешает расходы на приобретение основных фондов отнести в состав расходов, связанных с осуществлением основной деятельности ОСМД (с соблюдением указанного выше ограничения; см. также «ВНСУ»*, 2004, № 8).* Журнал «Вестник налоговой службы Украины».
Так вот, проецируя эти правила на описанные выше варианты поставки ЖКУ, мы получим следующее.
Поставка ЖКУ напрямую с предварительной аккумуляцией средств на счетах ОСМД.
Особых вопросов с налогообложением поступающих сумм быть не должно. Они не отражаются в учете ОСМД ни по специальным «неприбыльным» правилам, ни по каким-либо другим. В данном случае объединение выступает в роли поверенного, соответственно поступающие средства не являются его доходом ни в правовом, ни в налоговом, ни в бухгалтерском контексте (см. ст. ст. 1000, 1006, 1007 ГКУ, п. 1.43 Закона о налоге на прибыль и п. 3 П(С)БУ 1), поскольку подлежат дальнейшему перечислению исполнителям ЖКУ. Доходом же поверенного выступает только плата (вознаграждение) за его услуги (см. ст. 1002 ГКУ), которой в случае с ОСМД, скорее всего, и не будет.Здесь уместно будет вспомнить о практике осуществления посреднических операций единоналожниками, для которых, так же как и для неприбыльщиков, не предусмотрено отдельных правил налогообложения посреднических операций и которые транзитные средства не облагают. Причем с этим уже соглашаются налоговики (см., например,
письма ГНАУ от 10.04.2006 г. № 4025/6/15-0416, от 06.07.2006 г. № 12710/7/16-1517).Что касается НДС, то, поскольку неприбыльщики в рамках
Закона об НДС не выделены в отдельную категорию, на них распространяются все те нормы и правила, которые установлены для любого другого плательщика НДС. Соответственно при обложении НДС транзитных средств отражать налоговые обязательства и налоговый кредит следует с учетом абз. 3 п. 4.7 Закона об НДС : налоговые обязательства следует увеличить по факту предоставления услуг жильцам, а налоговый кредит — по факту перечисления средств исполнителям (производителям) ЖКУ.При этом следует учитывать, что в большинстве случаев ЖКУ предоставляются непрерывно. Поэтому момент их передачи для целей отражения налоговых обязательств желательно отдельно указать в договоре поручения и привязать его к какой-нибудь дате. Считаем, что составлять акты на эту дату не обязательно, поскольку фактически услуги идут напрямую от их исполнителя (минуя посредника), что, опять-таки, не влияет на применение
п. 4.7 Закона об НДС.ОСМД как коллективный заказчик
. Исходя из содержания договоров, заключаемых объединением, в данном случае факт поставки (продажи) услуг (работ) налицо. В результате чего возникает вопрос о классификации таких операций для целей налога на прибыль: льготируемые они или нет.У нас есть все основания полагать, что такие операции являются льготируемыми, т. е. освобожденными от налогообложения. Все дело в том, что они вполне вписываются в цели создания ОСМД. А такая деятельность применительно к
п.п. 7.11.13 Закона о налоге на прибыль должна считаться основной деятельностью. В результате платежи от населения следует отражать в строке 7.1.2 Неприбыльного отчета, а расчеты с исполнителями (производителями) услуг — в строке 9.2.9.Правда, не стоит исключать формального подхода к применению указанного подпункта, о чем красноречиво свидетельствует консультация в
«ВНСУ», 2008, № 21; 2008, № 14, а также позиция ГНА в Запорожской обл. (см. «Поставка услуг через ЖСК или ОСМД»).
| Поставка услуг через ЖСК или ОСМД Извлечение из письма ГНА в Запорожской обл. от 13.11.2007 г. № 4508/10/31-122 «Учитывая приведенное, при таких условиях расчетов за услуги по водо-, теплоснабжению [ОСМД и ЖСК выступают коллективными заказчиками. — Примеч. ред.] получение денежных средств (коммунальных платежей) от собственников помещений на счета ЖСК (ОСМД) считается хозяйственной операцией, которая обязывает неприбыльные организации уплачивать налог на прибыль (такие доходы из других источников отражаются в строке 10 Налогового отчета об использовании денежных средств неприбыльными учреждениями и организациями) и вести учет облагаемых налогом на добавленную стоимость операций с целью контроля предельной суммы (300 тыс. грн.), согласно пункту 2.3.1 <...> Закона <...> [об НДС. — Примеч. ред.]. |
И если ваша местная ГНИ поддержала приведенные выводы, мы бы не рекомендовали упорствовать в данном вопросе. Поскольку все поступившие от жильцов средства ОСМД перечисляет поставщикам ЖКУ, то облагаемые доходы с легкостью будут компенсированы соответствующими расходами. Единственное, что для этого необходимо сделать, так это перечислить все поступившие от жильцов средства поставщикам ЖКУ до конца отчетного квартала. Тогда эти суммы, помимо
строки 10, отразятся и в строке 11 Неприбыльного отчета, что в итоге даст нуль.Что касается НДС, то, как было указано ранее, неприбыльные организации ведут учет по данному налогу в общем порядке. ОСМД при приобретении ЖКУ у поставщиков имеет полное право на налоговый кредит (при наличии налоговой накладной). Право неприбыльных организаций на налоговый кредит налоговики подтверждали не раз (см.
письма ГНАУ от 28.05.2004 г. № 4270/6/15-2415, ГНА в Харьковской обл. от 17.03.2003 г. № 1338/10/31-101).При поставке ЖКУ жильцам ОСМД обязано начислить налоговые обязательства и выписать налоговую накладную в общем порядке (см. по этому поводу
«ВНСУ», 2008, № 14).Преимуществом поставки ЖКУ через ОСМД как перепродавца услуг, а не как поверенного, является также возможность ведения учета НДС по кассовому способу. К такому выводу нас привела формулировка
п. 11.11 Закона об НДС. Хотя следует признать, применение данного пункта может и существенно усложнить жизнь ОСМД. Например, из-за выдуманного налоговиками распределения налогового кредита (см. письма ГНАУ от 05.02.2007 г. № 2131/7/16-1417, от 29.02.2008 г. № 4081/7/16-1515-05).
Нужно ли согласовывать тарифы на содержание дома
Да, тарифы нужно согласовывать с исполкомом соответствующего местного совета.
Статья 12 Закона о ЖКУ
выделяет два классификационных признака ЖКУ: по функциональному назначению и по порядку утверждения цен/тарифов. Распределение ЖКУ по данным классификационным признакам дано в ст. ст. 13, 14 Закона о ЖКУ соответственно. В частности, в зависимости от порядка утверждения цен/тарифов ЖКУ делятся на 3 группы:— первая группа — ЖКУ, цены/тарифы на которые утверждают специально уполномоченные центральные органы исполнительной власти;
— вторая группа — ЖКУ, цены/тарифы на которые утверждают органы местного самоуправления для предоставления их на определенной территории;
— третья группа — ЖКУ, цены/тарифы на которые определяются исключительно договором (по договоренности сторон).
При этом
ч. 2 ст. 14 Закона о ЖКУ установлено, что цены/тарифы на коммунальные услуги и услуги по содержанию домов, сооружений и придомовой территории формируются и утверждаются органами исполнительной власти и органами местного самоуправления в соответствии с их полномочиями, определенными Законом.Соответствующие полномочия делегированы местным советам
п. 2 ч. 1 ст. 7 Закона о ЖКУ и конкретизированы п.п. 2 п. «а» ст. 28 Закона Украины «О местном самоуправлении» от 21.05.97 г. № 280-97-ВР, который к собственным полномочиям исполнительных органов сельских, поселковых, городских советов относит:— установление тарифов по оплате бытовых, коммунальных, транспортных и других услуг при их предоставлении предприятиями и организациями коммунальной собственности соответствующей территориальной громады;
—
согласование этих вопросов с предприятиями, учреждениями и организациями, которые не принадлежат к коммунальной собственности .Таким образом,
услуги по содержанию домов и придомовой территории по порядку утверждения цен/тарифов отнесены ко второй группе, т. е. подлежат согласованию с исполкомом местного совета. Причем его решение о согласовании тарифов является неотъемлемым атрибутом договора с потребителями услуг (см. п. 2 Порядка формирования тарифов). Кстати, положения Порядка формирования тарифов также свидетельствуют о необходимости утверждения (согласования) тарифов с местными советами.Отдельно следует учесть, что порядок формирования цен/тарифов на каждый вид ЖКУ первой и второй групп утверждает Кабмин. В отношении рассматриваемого нами вида услуг применяется уже упомянутый
Порядок формирования тарифов.Отметим также, что услуги управляющего в
ч. 2 ст. 14 Закона о ЖКУ не упомянуты. Следовательно, их можно отнести к третьей группе услуг, а значит, согласовывать ни с кем не надо. На это прямо указал и Минжилкомхоз в своих Правилах № 13 (см. раздел 4 «Оплата услуг по управлению домом»).«Льготный» отчет для ОСМД: как заполнить; нужно ли подавать, если объединение не проводило никаких операций
На сегодняшний день подача
отчета по ф. 1-ПП не всегда обязательна. Если ранее при отсутствии с начала отчетного года льгот отчет все равно предоставлялся, но с прочерками (см. «ВНСУ», 2004, № 30, с. 29), то теперь (соответствующие изменения внесены в декабре 2005 года) в таких ситуациях его можно не предоставлять (абз. 3 п. 1.2 Инструкции № 419). На эти изменения налоговики обратили внимание в «ВНСУ», 2007, № 37, с. 32. Таким образом, если ОСМД не пользовались льготами по налогообложению с начала года, то отчет по ф. 1-ПП не подается. Применительно к Неприбыльному отчету это означает отсутствие данных в первом разделе отчета.Что касается особенностей заполнения «льготного» отчета, то они подробно рассматривались в
«БН» 2009, № 4, с. 21; 2007, № 39, с. 39. Поэтому остановимся лишь на особенностях заполнения граф 9 и 10 отчета по ф. № 1-ПП, характерных для ОСМД как неприбыльной организации. Согласно п. 2.9 Инструкции графы 9 и 10 «заполняются при определении в действующем законодательстве требований по целевому использованию льгот с соответствующим признаком в Справочнике льгот». То есть необходимость заполнения данных граф условная (зависит от соответствующих указаний действующего законодательства в отношении целевого использования льгот) и не является обязательной. Подтверждение нашим словам можно найти в комментарии к Инструкции № 419, который был опубликован в «ВНСУ», 2004, № 30, с. 29 (см. «Как заполнять графы 9 и 10»).
| Как заполнять графы 9 и 10 Извлечение из «Вестника налоговой службы Украины», 2004, № 30, с. 29 «В новой форме отчета № 1-ПП исключены отдельные графы, существование которых утратило актуальность, в то же время введены две новые графы, которые заполняются исключительно в случае использования плательщиками льготных режимов, предусматривающих целевое использование средств (специальные режимы для технопарков, сельскохозяйственных товаропроизводителей, перерабатывающих и заготовительных предприятий) и товаров (освобождение при ввозе с целью целевого использования), в других случаях в этих графах ставятся прочерки». |
Согласно
ст. 21 Закона об ОСМД для аккумуляции средств на ремонт неделимого и общего имущества, устранения убытков, понесенных в результате аварий или непредвиденных обстоятельств, в обязательном порядке создаются ремонтный и резервный фонды ОСМД. Средства таких фондов используются исключительно по целевому назначению. Именно они и являются потенциальными претендентами на попадание в графы 9 и 10 льготного отчета.В то же время, если обратиться к
Справочнику льгот*, который согласно п. 2.9 Инструкции № 419 должен содержать в себе признаки целевого использования льгот, то все освобожденные от налогообложения доходы ОСМД имеют признак «Целевое назначение».* По состоянию на 01.06.2009 г. действует Справочник льгот № 50, доведенный письмом ГНАУ от 01.07.2009 г.
Выходит, по мнению ГНАУ, целевое использование установлено в отношении льготы ОСМД, рассчитанной как 25 % от суммы, указанной в
строке 7 Неприбыльного отчета, а не 25 % от суммы поступлений, формирующих спецфонды.Принципиального значения это, может, и не имеет, но как при таком подходе определить расходование льготных средств? Ведь
графы 9 и 10 объединены под названием «Сумма льгот, использованная по целевому назначению». То есть в них отражается та часть льготы, которая отражена в графах 5 и 6 и которая была потрачена в течение отчетного периода. Этот вывод подтвердила и сама ГНАУ в п.п. 3.4.1 Правил учета налога на добавленную стоимость для усовершенствования исчисления стоимостной величины влияния льгот по этому налогу на формирование доходной части Государственного бюджета Украины, утвержденных приказом ГНАУ и Госкомстата от 23.07.2004 г. 419/453, а также «ВНСУ», 2004, № 30 (см. пример II).В решении данного вопроса на практике прижился следующий подход: в
графах 9 и 10 дублируются показатели граф 5 и 6 соответственно. Правда, делать это уместно в тех случаях, когда в течение отчетного периода в Неприбыльном отчете были отражены расходы, превышающие сумму льгот (25 % от показателя строки 7). Например:. в Неприбыльном отчете ОСМД за полугодие 2009 г. в строке 7 была указана сумма 1000 грн., а в строке 9.2.9 — 900 грн. В этом случае графы 5, 6, 9 и 10 отчета по ф. 1-ПП будут заполнены идентично — 250 грн. (так как 900 грн. > 250 грн.).
Арендные операции
Прежде всего остановимся на самом порядке осуществления ОСМД арендных операций. Согласно
ч. 3 ст. 26 Закона об ОСМД правление ОСМД в порядке, предусмотренном уставом, и по поручению общего собрания может заключить договор аренды в отношении помещений, которые находятся в общей собственности членов объединения (так называемое совместное имущество). При этом арендатор должен быть ознакомлен с уставом ОСМД, правами и обязанностями членов ОСМД (ч. 6 той же статьи).Обратите внимание:
совместное имущество (общая собственность) может находиться в общей совместной собственности (неделимое имущество) и общей долевой собственности (общее имущество). Причем, учитывая характер неделимого имущества — части дополнительных помещений, конструктивных элементов дома, техническое оборудование дома, необходимые для надлежащего функционирования дома (см. ст. 1 Закона об ОСМД), — в большинстве случаев в аренду передается общее имущество. На этот счет та же ч. 3 ст. 26 Закона об ОСМД указывает, что по договоренности может быть заключен договор аренды помещений или их частей, которые находятся в общей долевой собственности (т. е. общего имущества).В этой связи интересны выводы
Минжилкомхоза в отношении отчуждения ОСМД общего имущества (см. «Порядок отчуждения ОСМД общего имущества»).
| Порядок отчуждения ОСМД общего имущества Извлечение из письма Минжилкомхоза от 22.01.2009 г. № 8/14-530 «Следовательно, учитывая изложенное, ОСМД имеет право отчуждать общее имущество на условиях: — ОСМД является балансодержателем жилого дома; — при условии согласования всех собственников квартир, независимо от того, являются ли они членами ОСМД; — при наличии решения общего собрания об отчуждении чердака, с последующим целевым использованием средств на капитальный ремонт или другие нужды дома». |
Считаем, что сделанные в
письме выводы касаются не только отчуждения общего имущества, но и осуществления арендных операций в отношении совместного имущества (имущества, которое пребывает в общей собственности). Все дело в том, что участие в ОСМД — дело добровольное, поэтому далеко не всегда на общем собрании могут быть представлены все совладельцы совместного имущества, что не лишает их такого статуса. Этот статус приобретается вне зависимости от создания в доме ОСМД (см. п. 4.2 решения КСУ от 02.03.2004 г. № 4-рп/2004).Более того, в
п. 4.3 упомянутого решения КСУ было сказано, что «вопрос о согласии собственников квартир — совладельцев вспомогательных помещений многоквартирного дома — на надстройку этажей, устройство мансард и т. п. с использованием при этом конструктивных элементов дома, как и на совершение других действий относительно вспомогательных помещений (аренда и т. п.), должен решаться в соответствии с законами о собственности и другими законами Украины, прежде всего Гражданским кодексом Украины».Иными словами, при решении вопросов передачи в аренду совместного имущества необходимо учитывать положения
главы 26 ГКУ, в зависимости от того, какой вид общей собственности установлен в отношении передаваемого в аренду имущества. Поэтому осуществление арендных операций необходимо согласовывать также с лицами, которые не являются членами ОСМД. В противном случае арендные договоры могут быть оспорены в судебном порядке (если речь идет об аренде неделимого имущества ч. 4 ст. 369 ГКУ) или приведут к выплате им компенсации (если речь идет об аренде общего имущества, ч. 3 ст. 358 ГКУ). В любом случае, доходы от сдачи в аренду общего имущества должны распределяться на всех совладельцев, вне зависимости от их членства в ОСМД (см. ст. 359 ГКУ).Что касается налогового учета таких операций, то мы снова приходим к вопросу о классификации арендных доходов. В
«БН», 2004, № 49, с. 32 мы обращали внимание на тот факт, что арендные доходы ОСМД могут быть классифицированы как освобожденные от обложения налогом на прибыль, если они будут использованы для обеспечения потребностей основной деятельности ОСМД (например, направлены на благоустройство придомовой территории).Однако там же отмечали несогласие налоговиков с таким подходом (см.
письмо ГНАУ от 27.02.2002 г. № 1317/6/15-1216). Следует признать, что с тех времен позиция налоговиков осталась неизменной (см. консультацию в «ВНСУ», 2006, № 35). Поэтому следует быть готовым показать арендные доходы в строке 10 Неприбыльного отчета.Ну вот мы и разобрались с основными налоговыми вопросами ОСМД. В ближайших номерах газеты мы снова вернемся к деятельности ОСМД и рассмотрим вопросы бухгалтерского учета основных операций.
