Теми статей
Вибрати теми статей
Сортувати за темами

Діяльність ОСББ: питання оподаткування

Редакція БТ
Бухгалтерський тиждень Серпень, 2009/№ 33
Друк
Стаття

ДІЯЛЬНІСТЬ ОСББ:

питання оподаткування

 

У «БТ», 2009, № 24, с. 35 ми розглянули процедурні аспекти створення об’єднань співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ). Відтоді до нашої редакції надійшло чимало запитань, пов’язаних з діяльністю ОСББ та її податковими наслідками. У цьому матеріалі розглянемо найцікавіші та найактуальніші з них.

Наталія ЖУРАВЛЬОВА, консультант газети «Бухгалтерський тиждень»

  

Документи статті

Закон про ЖКП

— Закон України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004 р. № 1875-IV

Закон про ОСББ

— Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III.

Закон про податок на прибуток

— Закон України «Про оподаткування прибутку підприємств» у редакції від 22.05.97 р. № 283/97-ВР.

Закон про ПДВ

— Закон України «Про податок на додану вартість» від 03.04.97 р. № 168/97-ВР.

Правила № 13

— Правила управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків та споруд, затверджені наказом Мінжитлокомунгоспу від 02.02.2009 р. № 13.

Інструкція № 419

— Інструкція про порядок заповнення форми звіту № 1-ПП «Про суми пільг з оподаткування юридичних осіб та фізичних осіб — суб’єктів підприємницької діяльності», затверджена наказом ДПАУ і Держкомстату від 23.07.2004 р. 419/453.

Порядок формування тарифів

— Порядок формування тарифів на послуги з утримання будинків та споруд і прибудинкової території, затверджений постановою КМУ від 20.04.2009 р. № 529.

Неприбутковий звіт

— Звіт про використання коштів неприбуткових організацій та установ, затверджений наказом ДПАУ від 11.07.97 р. № 233.

 

Оплата житлово-комунальних послуг, якщо в будинку створено ОСББ: організаційні аспекти

Насамперед розберемося з тим, які в принципі існують способи надання житлово-комунальних послуг (ЖКП) та яка роль у кожному з них відводиться об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ).

При розгляді способів надання ЖКП, з одного боку, необхідно враховувати базові положення законодавства про ЖКП, з іншого — законодавства, що регулює діяльність ОСББ. Попередній аналіз цих нормативно-правових актів показав, що принципово можна виділити

два способи поставки ЖКП: безпосередньо мешканцям та через посередника (колективного замовника).

Поставка ЖКП безпосередньо мешканцям.

У профільному Законі про ЖКП це стандартний варіант надання послуг, про що, зокрема, свідчать ст. 20, 26 Закону про ЖКП, а також типові правила і типові договори поставки відповідних послуг.

Таку пряму поставку ЖКП мешканцям, навіть за наявності в будинку ОСББ, не заперечує і

Закон про ОСББ. Про це прямо йдеться в його ч. 1 ст. 22. Щоправда, там же встановлено і єдину умову — технічну можливість вести поквартирний облік споживання ЖКП, що є цілком обґрунтованим.

Окремо зауважимо, що виконавці (виробники) ЖКП не мають права відмовляти мешканцям в оформленні взаємовідносин безпосередньо навіть за наявності в житлокомплексі житлово-будівельного кооперативу (ЖБК) чи ОСББ (див.

лист Держкомжитлокомунгоспу від 13.04.2005 р. № 4/3-580). Подібні відмови традиційно стосуються «загальних» ЖКП (освітлення під’їздів, прибудинкової території, обслуговування ліфтів тощо), оплату за які постачальники послуг бажають «повісити» на будь-який колегіальний орган, яким є ОСББ чи ЖБК. Тому якщо подібні способи шантажу використовуються вашими постачальниками послуг, ви маєте повне право звертатися з позовом до суду.

Логічно, що при такому варіанті поставки ЖКП

оплата має надходити безпосередньо їх виконавцям (виробникам) за укладеними з ними договорами. І тоді питання про оподаткування таких коштів в ОСББ не виникає.

Водночас такий варіант поставки ЖКП зовсім не унеможливлює попередньої акумуляції коштів на рахунках ОСББ — адже об’єднання для того і створювалося, щоб усіляко сприяти мешканцям в отриманні ЖКП.

Щоправда, ми таку акумуляцію настійно рекомендували б «узаконити» шляхом укладення договорів доручення. Це зумовлено тим, що ОСББ, на відміну від мешканців, не перебуває в договірних відносинах із виконавцями (виробниками) послуг. Причому обов’язок з оплати ЖКП покладено саме на мешканців будинку і є персоніфікованим, що підтверджують відкриті у постачальника послуг особові рахунки (під кожного споживача).

У результаті отримуємо, що для залучення ОСББ до схеми оплати ЖКП необхідно наділити об’єднання відповідними повноваженнями. І не повинно бентежити, що договори доручення слід укладати з кожним мешканцем. Перераховувати кошти виконавцям ЖКП все одно доведеться персоніфіковано. Та й пільги з оплати ЖКП, за їх наявності, є персоніфікованими. Таким же персоніфікованим буде і бухоблік операцій в ОСББ.

Окремо зауважимо, що в цій ситуації застосувати

ч. 3 ст. 22 Закону про ОСББ, найімовірніше, не вийде, оскільки її друге речення скоріше підходить до ситуації, коли ОСББ самостійно купує ЖКП в постачальників та самостійно ж перепродає їх мешканцям.

Поставка ЖКП через посередника (ОСББ — колективний замовник ЖКП)

. Разом з поставками ЖКП безпосередньо мешканцям Закон про ЖКП передбачає і альтернативний спосіб. У його ч. 1 ст. 29 «Особливості укладення договорів у багатоквартирному будинку» зазначено, що в багатоквартирному будинку договір на надання ЖКП укладається між власником квартири (орендарем, квартиронаймачем) і балансоутримувачем (уповноваженою ним особою). Причому в частині другій дається уточнення: у разі якщо балансоутримувач не є виконавцем ЖКП, він укладає договори на надання ЖКП з іншим виконавцем.

Можливість балансоутримувача виступати в ролі виконавця ЖКП підтверджує ще й

ч. 4 ст. 19 Закону про ЖКП: «Особливими учасниками відносин у сфері житлово-комунальних послуг є балансоутримувач та управитель, які залежно від цивільно-правових угод можуть бути споживачем, виконавцем або виробником [ЖКП. — Прим. ред.]».

Отже,

Закон про ЖКП прямо передбачає варіант поставки ЖКП через посередника. Тепер подивимося, чи може ним бути ОСББ? Для цього звернемося до ст. 22 Закону про ОСББ. У ч. 5 цієї статті встановлено, що в разі, якщо ОСББ самостійно виконує функції управителя, то воно за договором із постачальниками комунальних послуг може виступати колективним замовником (абонентом) таких послуг. При цьому об’єднання несе повну відповідальність за своєчасну оплату вартості фактично спожитих членами об’єднаннями комунальних послуг. На додачу можна звернути увагу на ч. 2 тієї ж статті, де зазначено, що оплата комунальних послуг за укладеними договорами може надходити на рахунки ОСББ, після чого об’єднання перераховує її виконавцям (виробникам) ЖКП відповідно до укладених з ними договорів.

На перший погляд ми маємо суперечності зі

ст. 29 Закону про ЖКП, яка в ролі посередника вбачає балансоутримувача. Проте це не так, і ось чому.

По-перше, ОСББ може бути управителем лише тоді, коли є балансоутримувачем (це випливає зі

ст. 12 Закону про ОСББ).

По-друге, аналіз

Правил утримання житлових будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Держкомжитлокомунгоспу від 17.05.2005 р. № 76, та Правил № 13 показує, що посередником при поставці ЖКП може виступати саме управитель, а не балансоутримувач (див. «Функції управителя»).

 

Функції управителя

Витяг із Правил № 13

 

«1.7. Для забезпечення належного функціонування і збереження споживчих властивостей об’єкта та організації забезпечення потреб мешканців об’єкта житлово-комунальними послугами відповідно до стандартів, нормативів, норм, порядків і правил особа, що здійснює управління будинком, у порядку, передбаченому законодавством, укладає договори:

із мешканцями об’єкта — про надання житлово-комунальних послуг;

із виробниками — про умови надання житлово-комунальних послуг;

із виконавцями — про надання житлово-комунальних послуг (у разі якщо особа, що здійснює управління будинком, не є виконавцем цих послуг).

Особа, що здійснює управління будинком, контролює виконання таких договорів».

 

Підсумуємо

. Можливість поставки ЖКП через посередника існує. Причому в ролі такого посередника цілком може виступати ОСББ, але тільки в тому випадку, якщо об’єднання виконує функції управителя. Окремо слід відзначити усвідомлення законодавцем того, що такий посередник аж ніяк не завжди може бути виконавцем (виробником) ЖКП. І якщо це так, то порядок надання ЖКП вишиковувався по ланцюжку: виконавець (виробник) ЖКП — балансоутримувач (управитель) — споживач (мешканці, орендарі).

Щоправда, незважаючи на все викладене, Мінжитлокомунгосп не згоден з нашими висновками. Він неодноразово заявляв про неможливість ОСББ та ЖБК виступати в ролі посередника при поставці ЖКП (див.

листи 12.10.2007 р. № 14/3-969, 23.10.2008 р. № 8/4-843, від 14.01.2009 р. № 8/7-274 ). Як аргументи в міністерстві називали:

— відсутність у ЖБК та ОСББ відповідних цілей у статуті. Ці аргументи не зовсім справедливі. Сприяння членам об’єднання в отриманні ЖКП прямо зазначено як основну діяльність ОСББ;

— відсутність у типових договорах відповідних положень. Це скоріше відмовка, ніж реальний аргумент. Адже типові договори може бути конкретизовано, наприклад, у частині споживачів послуг, якими згідно зі

ст. 1 Закону про ЖКП можуть бути як фізичні, так і юридичні особи (див. лист Мінжитлокомунгоспу від 14.01.2009 р. № 8/7-274);

— відсутність в ОСББ можливостей виконати вимоги

ч. 2 ст. 21 Закону про ЖКП, де описуються обов’язки виконавця ЖКП. Ось це заперечувати важко. Водночас недаремно законодавець для такого випадку передбачив укладення посередником (ОСББ) договорів з реальними постачальниками послуг.

Що б там не було, але запитання читачів, а в окремих випадках — і примушування ОСББ до укладення подібних договорів, свідчать про те, що цей варіант поставки ЖКП усе-таки трапляється на практиці. Тому ми його залишати поза увагою не будемо і перейдемо до податкового аспекту питання.

 

Оплата житлово-комунальних послуг, якщо в будинку створено ОСББ: питання податкового обліку

У цілому правила податкового обліку будь-якої неприбуткової організації регламентовано двома нормами. Одна — спеціальна для кожної групи неприбутковців, що встановлює вичерпний перелік доходів, звільнених від оподаткування. Для ОСББ — це

п.п. 7.11.7 Закону про податок на прибуток, яким від оподаткування звільнено:

— внески грошових коштів чи майна, що надходять для забезпечення потреб основної діяльності;

— пасивні доходи (проценти, дивіденди, страхові виплати і відшкодування, роялті).

Друга норма є спільною для всіх неприбуткових організацій. Це

п.п. 7.11.9 того ж Закону, згідно з яким усі інші доходи неприбутковців, не зазначені у списку звільнених, підлягають оподаткуванню.

З урахуванням особливостей заповнення

Неприбуткового звіту порядок оподаткування виглядає таким чином. Доходи обліковуються за касовим способом у рядку 10 розділу II Неприбуткового звіту (про незастосування правила першої події ДПАУ висловлювалася в листі від 15.09.2006 р. № 10363/6/15-0516), а пов’язані з такими доходами витрати, також за касовим способом, відображаються в рядку 11. Причому витрати відображаються в сумі, що не перевищує доходи, пов’язані з ними. Також при обчисленні оподатковуваного прибутку сума амортизаційних відрахувань не враховується. Щоправда, це не заважає витрати на придбання основних фондів віднести до складу витрат, пов’язаних зі здійсненням основної діяльності ОСББ (з дотриманням зазначеного вище обмеження; див. також «ВПСУ»*, 2004, № 8).

* Журнал «Вісник податкової служби України».

Тож, проектуючи ці правила на описані вище варіанти поставки ЖКП, ми отримаємо таке.

Поставка ЖКП безпосередньо мешканцям з попередньою акумуляцією коштів на рахунках ОСББ.

Особливих запитань з оподаткуванням сум, що надходять, бути не повинно. Вони не відображаються в обліку ОСББ ні за спеціальними «неприбутковими» правилами, ні за будь-якими іншими. У цьому випадку об’єднання виступає в ролі повіреного, відповідно кошти, що надходять, не є його доходом ні в правовому, ні в податковому, ні в бухгалтерському контексті (див. ст. 1000, 1006, 1007 ЦКУ, п. 1.43 Закону про податок на прибуток і п. 3 П(С)БО 1), оскільки підлягають подальшому перерахуванню виконавцям ЖКП. Доходом же повіреного виступає лише плата (винагорода) за його послуги (див. ст. 1002 ГКУ), якою у випадку з ОСББ, найімовірніше, і не буде.

Тут доречно буде згадати про практику здійснення посередницьких операцій єдиноподатниками, для яких, так само як і для неприбутковців, не передбачено окремих правил оподаткування посередницьких операцій та які транзитні кошти не оподатковують. Причому з цим уже погоджуються податківці (див., наприклад,

листи ДПАУ від 10.04.2006 р. № 4025/6/15-0416, від 06.07.2006 р. № 12710/7/16-1517).

Що стосується ПДВ, то, оскільки неприбутковців у межах

Закону про ПДВ не виділено до окремої категорії, на них поширюються всі норми та правила, встановлені для будь-якого іншого платника ПДВ. Відповідно при обкладенні ПДВ транзитних коштів відображати податкові зобов’язання та податковий кредит слід з урахуванням абзацу третього п. 4.7 Закону про ПДВ: податкові зобов’язання потрібно збільшити за фактом надання послуг мешканцям, а податковий кредит — за фактом перерахування коштів виконавцям (виробникам) ЖКП.

При цьому слід ураховувати, що здебільшого ЖКП надаються безперервно. Тому момент їх передачі для цілей відображення податкових зобов’язань бажано окремо застерегти в договорі доручення та прив’язати його до будь-якої дати. Вважаємо, що складати акти на цю дату не обов’язково, оскільки фактично послуги надаються безпосередньо від їх виконавця (оминаючи посередника), що, знову-таки, не впливає на застосування

п. 4.7 Закону про ПДВ .

ОСББ як колективний замовник

. Виходячи зі змісту договорів, що укладаються об’єднанням, у цьому випадку наявний факт поставки (продажу) послуг (робіт), унаслідок чого виникає запитання про класифікацію таких операцій для цілей податку на прибуток: пільгуються вони чи ні.

У нас є всі підстави вважати, що такі операції є пільгованими, тобто звільненими від оподаткування. Справа в тому, що вони цілком вписуються в цілі створення ОСББ. А така діяльність з точки зору

п.п. 7.11.13 Закону про податок на прибуток має вважатися основною діяльністю. У результаті платежі від населення слід відображати в рядку 7.1.2 Неприбуткового звіту, а розрахунки з виконавцями (виробниками) послуг — у рядку 9.2.9.

Щоправда, не варто виключати формального підходу до застосування зазначеного

підпункту, про що красномовно свідчать консультація у «ВПСУ», 2008, № 21; 2008, № 14, а також позиція ДПА в Запорізькій обл. (див. «Поставка послуг через ЖБК чи ОСББ»)

 

Поставка послуг через ЖБК чи ОСББ

Витяг із листа ДПА в Запорізькій обл. від 13.11.2007 р. № 4508/10/31-122

 

«Ураховуючи наведене, за таких умов розрахунків за послуги з водо-, теплопостачання [ОСББ та ЖБК виступають колективними замовниками. —

Прим. ред.] отримання грошових коштів (комунальних платежів) від власників приміщень на рахунки ЖБК (ОСББ) вважається господарською операцією, яка зобов’язує неприбуткові організації сплачувати податок на прибуток (такі доходи з інших джерел відображаються в рядку 10 Податкового звіту про використання грошових коштів неприбутковими установами та організаціями) і вести облік оподатковуваних податком на додану вартість операцій з метою контролю граничної суми (300 тис. грн.), згідно з пунктом 2.3.1 <...> Закону <...> [про ПДВ. — Прим. ред.]».

 

І якщо ваша місцева ДПІ підтримала наведені висновки, ми б не рекомендували чинити опір у цьому питанні. Оскільки всі кошти ОСББ, що надійшли від мешканців, перераховує постачальникам ЖКП, то оподатковувані доходи легко буде компенсовано відповідними витратами. Єдине, що для цього необхідно зробити, то це перерахувати всі кошти, які надійшли від мешканців, постачальникам ЖКП до кінця звітного кварталу. Тоді ці суми, крім

рядка 10, буде відображено і в рядку 11 Неприбуткового звіту, що в результаті дасть нуль.

Що стосується ПДВ, то, як зазначалося раніше, неприбуткові організації ведуть облік з цього податку в загальному порядку. ОСББ під час придбання ЖКП у постачальників має повне право на податковий кредит (за наявності податкової накладної). Право неприбуткових організацій на податковий кредит податківці підтверджували не раз (див.

листи ДПАУ від 28.05.2004 р. № 4270/6/15-2415, ДПА в Харківській обл. 17.03.2003 р. № 1338/10/31-101).

При поставці ЖКП мешканцям ОСББ зобов’язане нарахувати податкові зобов’язання і виписати податкову накладну в загальному порядку (див. із цього приводу

«ВПСУ», 2008, № 14).

Перевагою поставки ЖКП через ОСББ як перепродавця послуг, а не як повіреного є також можливість ведення обліку ПДВ за касовим способом. До такого висновку нас привело формулювання

п. 11.11 Закону про ПДВ. Хоча слід визнати: застосування цього пункту може й істотно ускладнити життя ОСББ. Наприклад, унаслідок вигаданого податківцями розподілу податкового кредиту (див. листи ДПАУ від 05.02.2007 р. № 2131/7/16-1417, від 29.02.2008 р. № 4081/7/16-1515-05).

 

Чи потрібно погоджувати тарифи на утримання будинку

Так, тарифи потрібно погоджувати з

виконкомом відповідної місцевої ради.

Стаття 12 Закону про ЖКП

виділяє дві класифікаційні ознаки ЖКП: за функціональним призначенням та за порядком затвердження цін/тарифів. Розподіл ЖКП за цими класифікаційними ознаками наведено у ст. 13, 14 Закону про ЖКП відповідно. Зокрема, залежно від порядку затвердження цін/тарифів ЖКП поділяються на 3 групи:

— перша група — ЖКП, ціни/тарифи на які затверджують спеціально уповноважені центральні органи виконавчої влади;

— друга група — ЖКП, ціни/тарифи на які затверджують органи місцевого самоврядування для надання їх на певній території;

— третя група — ЖКП, ціни/тарифи на які визначаються виключно договором (за домовленістю сторін).

При цьому

ч. 2 ст. 14 Закону про ЖКП установлено, що ціни/тарифи на комунальні послуги та послуги з утримання будинків, споруд і прибудинкової території формуються і затверджуються органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених Законом.

Відповідні повноваження делеговано місцевим радам

п. 2 ч. 1 ст. 7 Закону про ЖКП і конкретизовано п.п. 2 п. «а» ст. 28 Закону України «Про місцеве самоврядування» від 21.05.97 р. № 280-97-ВР, який до власних повноважень виконавчих органів сільських, селищних, міських рад відносить:

— установлення тарифів з оплати побутових, комунальних, транспортних та інших послуг при їх наданні підприємствами та організаціями комунальної власності відповідної територіальної громади;

узгодження цих питань з підприємствами, установами та організаціями, що не належать до комунальної власності.

Таким чином,

послуги з утримання будинків і прибудинкової території згідно з порядком затвердження цін/тарифів віднесено до другої групи, тобто підлягають узгодженню з виконкомом місцевої ради. Причому його рішення про узгодження тарифів є невід’ємним атрибутом договору зі споживачами послуг (див. п. 2 Порядку формування тарифів). До речі, положення Порядку формування тарифів також свідчить про необхідність затвердження (узгодження) тарифів з місцевими радами.

Окремо слід ураховувати, що порядок формування цін/тарифів на кожен вид ЖКП першої та другої груп затверджується Кабміном. Щодо виду послуг, що нами розглядається, застосовується вже згаданий

Порядок формування тарифів.

Зауважимо також, що послуги управителя в

ч. 2 ст. 14 Закону про ЖКП не згадано. Тому їх можна віднести до третьої групи послуг, а отже, погоджувати ні з ким не потрібно. На це прямо вказав і Мінжитлокомунгосп у своїх Правилах № 13 (див. розділ 4 «Оплата послуг з управління будинком»).

 

«Пільговий» звіт для ОСББ: як заповнити; чи потрібно подавати, якщо об’єднання не провадило жодних операцій

На сьогодні подання

звіту за ф. № 1-ПП не завжди обов’язкове. Якщо раніше за відсутності з початку звітного року пільг звіт усе одно подавався, але з прокресленнями (див. «ВПСУ», 2004, № 30, с. 29), то тепер (відповідні зміни внесено у грудні 2005 року) у таких ситуаціях його можна не подавати (абзац третій п. 1.2 Інструкції № 419). На ці зміни податківці звернули увагу у «ВПСУ», 2007, № 37, с. 32. Таким чином, якщо ОСББ не користувалися пільгами щодо оподаткування з початку року, то звіт за ф. № 1-ПП не подається. Стосовно Неприбуткового звіту це означає відсутність даних у першому розділі звіту.

Що стосується особливостей заповнення «пільгового» звіту, то вони докладно розглядалися у

«БТ», 2009, № 4, с. 21; 2007, № 39, с. 39. Тому зупинимося тільки на особливостях заповнення граф 9 і 10 звіту за ф. № 1-ПП, характерних для ОСББ як неприбуткової організації. Згідно з п. 2.9 Інструкції графи 9 і 10 «заповнюються у разі визначення у чинному законодавстві вимог щодо цільового використання пільг з відповідною ознакою у Довіднику пільг». Отже, необхідність заповнення цих граф є умовною (залежить від відповідних указівок чинного законодавства щодо цільового використання пільг) та не є обов’язковою. Підтвердження нашим словам можна знайти в коментарі до Інструкції № 419, який було опубліковано у «ВПСУ», 2004, № 30, с. 29. (див. «Як заповнювати графи 9 і 10»).

 

Як заповнювати графи 9 і 10

Витяг із «Вісника податкової служби України», 2004, № 30, с. 29

 

«У новій формі звіту № 1-ПП виключено окремі графи, існування яких втратило актуальність, водночас введено дві нові графи,

які заповнюються виключно у разі використання платниками пільгових режимів, що передбачають цільове використання коштів (спеціальні режими для технопарків, сільськогосподарських товаровиробників, переробних та заготівельних підприємств) i товарів (звільнення при ввезенні з метою цільового використання), в інших випадках у цих графах ставляться прочерки».

 

Згідно зі

ст. 21 Закону про ОСББ для акумуляції коштів на ремонт неподільного та спільного майна, усунення збитків, понесених унаслідок аварій або непередбачених обставин, обов’язково створюються ремонтний та резервний фонди ОСББ. Кошти таких фондів використовуються виключно за цільовим призначенням. Саме вони є потенційними претендентами на потрапляння до граф 9 і 10 пільгового звіту.

Водночас, якщо звернутися до

Довідника пільг*, який згідно з п. 2.9 Інструкції № 419 має містити в собі ознаки цільового використання пільг, то всі звільнені від оподаткування доходи ОСББ мають ознаку «Цільове призначення».

* Станом на 01.06.2009 р. чинний Довідник пільг № 50, доведений листом ДПАУ від 01.07.2009 р.

Виходить, на думку ДПАУ, цільове використання встановлено щодо пільги ОСББ, розрахованої як 25 % від суми, зазначеної в

рядку 7 Неприбуткового звіту, а не 25 % від суми надходжень, що формують спецфонди.

Принципового значення це, може, й не має, але як при такому підході визначити витрачання пільгових коштів? Адже

графи 9 і 10 об’єднано з назвою «Сума пільг, використана за цільовим призначенням ». Отже, у них показується та частина пільги, яку відображено у графах 5 і 6 та яку було витрачено протягом звітного періоду. Цей висновок підтвердила і сама ДПАУ в п.п. 3.4.1 Правил обліку податку на додану вартість для вдосконалення обчислення вартісної величини впливу пільг із цього податку на формування дохідної частини Державного бюджету України, затверджених наказом ДПАУ і Держкомстату від 23.07.2004 р. 419/453, а також у «ВПСУ», 2004, № 30 (див. приклад II).

При вирішенні цього питання на практиці прижився такий підхід: у

графах 9 і 10 дублюються показники граф 5 і 6 відповідно. Щоправда, робити це доречно в тих випадках, коли протягом звітного періоду в Неприбутковому звіті було відображено витрати, що перевищують суму пільг (25 % від показника рядка 7). Наприклад, у Неприбутковому звіті ОСББ за півріччя 2009 року в рядку 7 було зазначено суму 1000 грн., а в рядку 9.2.9 — 900 грн. У цьому випадку графи 5, 6, 9 і 10 звіту за ф. № 1-ПП буде заповнено ідентично — 250 грн. (оскільки 900 грн. > 250 грн.).

 

Орендні операції

Перш за все зупинимося на власне порядку здійснення ОСББ орендних операцій. Згідно з

ч. 3 ст. 26 Закону про ОСББ правління ОСББ у порядку, передбаченому статутом, і за дорученням загальних зборів може укласти договір оренди стосовно приміщень, що перебувають у спільній власності членів об’єднання (так зване спільне майно). При цьому орендар має бути ознайомлений зі статутом ОСББ, правами та обов’язками членів ОСББ (ч. 6 тієї ж статті).

Зверніть увагу:

спільне майно (спільна власність) може перебувати у спільній сумісній власності (неподільне майно) та спільній частковій власності (загальне майно). Причому ураховуючи характер неподільного майна — частини додаткових приміщень, конструктивних елементів будинку, технічне обладнання будинку, необхідні для належного функціонування будинку (див. ст. 1 Закону про ОСББ), — здебільшого в оренду передається загальне майно. Із цього приводу та ж ч. 3 ст. 26 Закону про ОСББ зазначає, що за домовленістю може бути укладено договір оренди приміщень або їх частин, які перебувають у спільній частковій власності (тобто загального майна).

У зв’язку з цим цікавими є висновки

Мінжитлокомунгоспу щодо відчуження ОСББ загального майна (див. «Порядок відчуження ОСББ загального майна»).

 

Порядок відчуження ОСББ загального майна

Витяг із листа Мінжитлокомунгоспу від 22.01.2009 р. № 8/14-530

 

«Отже, ураховуючи викладене, ОСББ має право відчужувати загальне майно на умовах:

— ОСББ є балансоутримувачем житлового будинку;

— за умови погодження всіх власників квартир, незалежно від того, чи є вони членами ОСББ;

— за наявності рішення загальних зборів про відчуження горища, з подальшим цільовим використанням коштів на капітальний ремонт або інші потреби будинку».

 

Вважаємо, що зроблені в

листі висновки стосуються не лише відчуження загального майна, а і здійснення орендних операцій щодо спільного майна (майна, що перебуває у спільній власності). Уся справа в тому, що участь в ОСББ — справа добровільна, тому зовсім не завжди на загальних зборах можуть бути присутні всі співвласники спільного майна, що не позбавляє їх такого статусу. Цей статус набувається незалежно від створення в будинку ОСББ (див. п. 4.2 рішення КСУ від 02.03.2004 р. № 4-рп/2004).

Більше того, у

п. 4.3 згаданого рішення КСУ зазначалося, що «питання щодо згоди власників квартир — співвласників допоміжних приміщень багатоквартирного будинку — на надбудову поверхів, улаштування мансард і т. ін. з використанням при цьому конструктивних елементів будинку, як і на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо), має вирішуватися відповідно до законів про власність та інших законів України, передусім Цивільного кодексу України».

Інакше кажучи, при вирішенні питань передачі в оренду спільного майна необхідно враховувати положення

глави 26 ЦКУ залежно від того, який вид спільної власності встановлено стосовно майна, що передається в оренду. Тому здійснення орендних операцій необхідно погоджувати також з особами, які не є членами ОСББ. Інакше орендні договори можуть бути оспорені в судовому порядку (якщо йдеться про оренду неподільного майна — ч. 4 ст. 369 ГКУ) або призведуть до виплати їм компенсації (якщо йдеться про оренду загального майна — ч. 3 ст. 358 ЦКУ). У будь-якому разі, доходи від здавання в оренду загального майна мають розподілятися на всіх співвласників незалежно від їх членства в ОСББ (див. ст. 359 ЦКУ).

Що стосується податкового обліку таких операцій, то ми знову повертаємося до питання про класифікацію орендних доходів. У

«БТ», 2004, № 49, с. 32 ми звертали увагу на те, що орендні доходи ОСББ може бути класифіковано як звільнені від обкладення податком на прибуток, якщо їх буде використано для забезпечення потреб основної діяльності ОСББ (наприклад, спрямовано на благоустрій прибудинкової території).

Однак там же ми відзначали незгоду податківців із таким підходом (див.

лист ДПАУ від 27.02.2002 р. № 1317/6/15-1216). Потрібно визнати, що з того часу позиція податківців залишилася незмінною (див. консультацію у «ВПСУ», 2006, № 35). Тому слід бути готовим показати орендні доходи в рядку 10 Неприбуткового звіту.

Ну ось ми й розібралися з основними податковими питаннями ОСББ. У найближчих номерах газети ми знову повернемося до діяльності ОСББ та розглянемо питання бухгалтерського обліку основних операцій.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa
Powered by
Factor Web Solutions
Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.
Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі