ВЫКУП АРЕНДОВАННОЙ ЗЕМЛИ:
с какого момента не нужно платить арендную плату
Письмо Государственной налоговой администрации Украины от 23.09.2009 г. № 20650/7/15-0717
«О плате за землю»
Комментируемое
письмо ГНАУ посвящено администрированию платы за землю. В этот раз ее внимание привлекла ситуация, когда действующий арендатор государственной или коммунальной земли выкупает арендованный земельный участок в частную собственность.Сложность здесь состоит в том, чтобы определить момент, с которого обязанность по уплате арендной платы переходит в обязанность по уплате земельного налога. Отрадно, что, анализируя эту ситуацию, ГНАУ не ограничилась одним лишь цитированием норм действующего законодательства, но и вполне конкретно резюмировала, что не только дает ответ на непосредственно поставленный вопрос, но и приоткрывает нам некоторые другие возможности.
Итак, по мнению ГНАУ, платить арендную плату за выкупаемый земельный участок следует до момента госрегистрации права собственности на земельный участок, что в силу действия прямой нормы —
ст. 125 Земельного кодекса Украины — является моментом возникновения права собственности на земучасток (см. на с. 7 «До какого момента платить арендную плату»).
| До какого момента платить арендную плату Извлечение из комментируемого письма«Учитывая приведенное, если субъект хозяйствования выкупает арендованный им земельный участок государственной либо коммунальной собственности на основании договора купли-продажи, при этом договор аренды земли в установленном законодательством порядке не расторгнут, то такой субъект будет уплачивать земельный налог с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок, если иное не предусмотрено договором купли-продажи этого земельного участка». |
Мы полностью согласны как с таким выводом ГНАУ, так и с
аргументацией, которые были использованы для его обоснования. Действительно, ст. 31 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV установлено, что договор аренды земли прекращается, в частности, в случае объединения в одном лице собственника земли и арендатора. Как вы понимаете, такое объединение не может состояться раньше, чем право собственности на земельный участок возникнет у его арендатора. Ну а в силу упомянутой ст. 125 ЗКУ это возможно лишь после госрегистрации права собственности.Безусловно, все сказанное справедливо лишь в случае, когда до момента регистрации права собственности договор аренды земельного участка не будет прекращен в какой-либо иной способ (например, истечет срок аренды земельного участка или договора аренды будет расторгнут по взаимному согласию сторон).
Однако это не все, чем заслуживает нашего внимания комментируемое
письмо. В приведенной цитате ГНАУ затронула не только вопрос о моменте, с которого уплата арендной платы становится необязательной, но и вопрос о моменте, с которого возникает обязанность по уплате земельного налога . Причем земельного налога за приобретенные земельные участки из государственной и коммунальной собственности.Примечательность этого состоит в том, что ранее ГНАУ называла совершенно иную дату начала уплаты земельного налога — дата вынесения местным советом решения о передаче земельного участка в собственность. В частности, такие выводы были сделаны ею в
письме от 14.05.2009 г. № 9954/7/15-0717*. Справедливости ради напомним, что Госкомзем не соглашался с таким подходом и высказывался по данному вопросу аналогично комментируемому письму**.* Наш комментарий к данному письму см. «БН», 2009, № 24, с. 10.
** См., например, наш комментарий к письму Госкомзема от 26.06.2009 г. № 7949/17/11-09 в «БН», 2009, № 34, с. 9.
Что же мы имеем сегодня: просто описку / ошибку сотрудников ГНАУ или все-таки смену позиции?
Мы склонны отдать предпочтение второму выводу — налоговики изменили свою позицию.И несмотря на то что явно выраженные фискальные ноты более ранних разъяснений вызывают опасения, считаем, что комментируемое
письмо, как минимум, открывает путь к применению правила о конфликте интересов, предусмотренного п.п. 4.4.1 Закона Украины «О порядке погашения обязательств плательщиков налогов перед бюджетами и государственными целевыми фондами» от 21.12.2000 г. № 2181-III, и существенно облегчает споры с налоговыми органами. Ведь с появлением комментируемого письма с уверенностью можно утверждать о наличии неоднозначности в применении сотрудниками налоговой службы одних и тех же норм Закона Украины «О плате за землю» от 03.07.92 г. № 2535-ХІІ.
