СТРОИТЕЛЬСТВО:
изменения в механизмах инвестирования посредством ФФС и ФОН
Сейчас достаточно много внимания уделяется поддержке строительной сферы. Результатом этого стало принятие Закона Украины «О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 г. № 800-VI, который мы анализировали в «БН», 2009, № 6, с. 56 и № 8, с. 16. Сегодня мы поговорим еще об одном только что вступившем в силу законе, которым вносятся поправки в механизмы инвестирования средств в строительство посредством фондов финансирования строительства (ФФС) и фондов операций с недвижимостью (ФОН). Рассмотрим, какие новшества вводятся для застройщиков, доверителей и управителей ФФС и ФОН.
Наталия ЖУРАВЛЕВА, консультант газеты «Бухгалтерская неделя»
Документы статьи
ГКУ
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.КоАП
— Кодекс Украины об административных правонарушениях от 07.12.84 г. № 8073-Х.Закон № 692
— Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья» от 18.12.2008 г. № 692-VI.Закон об ФФС и ФОН
— Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. № 978-IV.Закон о застройке
— Закон Украины «О планировании и застройке территорий» от 20.04.2000 г. № 1699-III.Закон о страховании
— Закон Украины «О страховании» от 07.03.96 г. № 85/96-ВР (в редакции от 04.10.2001 г. № 275-III).
Общие изменения
Львиная доля изменений, содержащихся в комментируемом сегодня
Законе № 692, заключается в изложении в новой редакции или же корректировке целого ряда норм Закона об ФФС и ФОН. Кроме того, соответствующие (параллельные) изменения внесены в ГКУ, КоАП, Закон о застройке, Закон о страховании. Закон № 692 вступил в силу с момента его официального опубликования, т. е. с 12.03.2009 г.*, за исключением некоторых норм, начало действия которых отложено на три и на шесть месяцев, на что мы будем обращать ваше внимание по тексту публикации. Начнем с анализа изменений, которые касаются и ФФС и ФОН.* Опубликован в газете «Урядовий кур'єр», 2009, 12.03.2009, № 44.
Требования к уставному капиталу управителя
. Ранее в Законе об ФФС и ФОН было сказано, что управителем этих фондов может быть финансовое учреждение, и больше никаких дополнительных требований не было. Теперь управителем может быть финансовое учреждение, уставный капитал которого составляет не менее одного миллиона евро, который должен быть полностью оплачен исключительно денежными средствами к началу привлечения средств от установителей управления имуществом (новая редакция ст. 4 Закона об ФФС и ФОН).Те финансовые учреждения, которые были созданы до вступления в силу этого
закона (т. е. до 12.03.2009 г.) и выполняли функции управителей ФФС и/или ФОН, обязаны сформировать свои уставные капиталы согласно новым требованиям в течение одного года со дня вступления в силу Закона № 692 (п. 2 Раздела II «Переходные положения» Закона № 692). Безусловно, с позиции надежности и экономической устойчивости управителей это вызовет положительную реакцию у доверителей, однако в условиях финансового кризиса далеко не все субъекты смогут выполнить это условие. А значит, грядет естественный отбор в этом секторе бизнеса.Проектная декларация
. Через три месяца после вступления в силу Закона № 692 (т. е. с 13.06.2009 г.) начнут действовать его нормы, касающиеся внедрения нового документа — проектной декларации.В
Закон о застройке включили такое условие: при строительстве жилых объектов, финансирование которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, разрешение на выполнение строительных работ предоставляется инспекциями государственного строительного архитектурного контроля только после опубликования проектной декларации, зарегистрированной в определенном законодательством порядке.Итак, сначала проектная декларация должна быть зарегистрирована застройщиком в органах государственного архитектурно-строительного контроля, а затем опубликована в средствах массовой информации**. Причем опубликование должно произойти
в течение пяти дней с момента регистрации проектной декларации. Копия зарегистрированной и опубликованной проектной декларации, заверенная застройщиком в установленном порядке, в обязательном порядке предоставляется застройщиком управителю ФФБ в составе пакета документов для открытия финансирования объекта строительства.** На КМУ возложена обязанность в двухмесячный срок со дня вступления в силу Закона № 692 обеспечить принятие нормативно-правовых актов относительно порядка регистрации проектной декларации органами государственного архитектурно-строительного контроля. Средство массовой информации, где должна будет публиковаться проектная декларация, будет определено центральным органом исполнительной власти по вопросам строительства и архитектуры.
Что же собой представляет этот документ? Согласно новой редакции
ст. 2 Закона об ФФС и ФОН проектная декларация — это документ, который должен содержать:—
информацию о застройщике: наименование, местонахождение и фактический адрес, реквизиты лицензии, информацию о руководителях, опыте работы, сведения о представителях застройщика (в том числе телефон), к которым, в случае необходимости, могут обратиться доверители ФФС;—
информацию о подрядной организации: наименование, местонахождение и фактический адрес, данные и реквизиты лицензий, необходимых для выполнения всех работ, связанных со строительством, информация о руководителях, опыте работы;—
информацию об управителе ФФС: наименование, местонахождение и фактический адрес, данные и реквизиты лицензии, необходимой для управления средствами и другим имуществом, информация о руководителях, опыте работы;—
информацию об объекте строительства и объекты инвестирования: краткое описание объекта строительства (количество подъездов, количество этажей, для жилого дома — наличие встроенно-пристроенных нежилых помещений, наличие паркинга и т. п.); краткая техническая характеристика объекта строительства и объектов инвестирования, краткий перечень оборудования, которое будет установлено на объектах инвестирования; сроки начала и окончания строительства;Соответственно технические характеристики построенного объекта строительства и объектов инвестирования должны соответствовать проектной декларации.
В случае изменения каких-либо данных, которые содержатся в проектной декларации, застройщик обязан зарегистрировать в органах государственного строительного архитектурного контроля изменения к проектной декларации и в течение
десяти дней со дня регистрации:— обнародовать проектную декларацию с внесенными изменениями в средствах массовой информации, определенных специально уполномоченным центральным органом исполнительной власти по вопросам строительства и архитектуры, с указанием обоснования внесения изменений;
— предоставить управителю опубликованную проектную декларацию с внесенными изменениями.
Надо сказать, что на фоне просматривающегося в последнее время принципа упрощения разрешительных процедур в строительстве* это нововведение кажется не совсем логичным.
* См. статьи «Содействие строительству: анализируем Закон № 509» // «БН», 2008, № 44, с. 38; «Строительство: антикризисные изменения для застройщиков» // «БН», 2009, № 8, с. 16.
И отметим еще один интересный момент. Из изменений, внесенных в
Закон о застройке, следует, что для получения разрешения на выполнение строительных работ на любое строительство жилых объектов за счет средств, привлеченных от физических и юридических лиц, предварительно нужно зарегистрировать и обнародовать проектную декларацию. При этом в самой проектной декларации согласно требованиям Закона № 692 приводятся сведения только о ФФС. Из этого напрашивается вывод, что финансировать строительство с привлечением средств юридических и физических лиц теперь можно только посредством ФФС, а иные установленные законодательством финансовые механизмы не могут применяться. На наш взгляд, здесь налицо законодательная недоработка. Скорее всего, введение проектной декларации планировалось только в тех случаях, когда финансирование строительства осуществляется через ФФС, а при использовании других финансовых механизмов этот документ будет не нужен. Но однозначный вывод пока делать не будем, подождем разъяснения по этому поводу официальных органов.
Страхование
Согласно изменениям, внесенным в
Закон о страховании, в число обязательных видов страхования включили страхование имущественных рисков по договору об участии в фонде финансирования строительства согласно Закону об ФФС и ФОН.Вопросам страхования имущественных рисков посвящена новая
ст. 101 Закона об ФФС и ФОН, которая начнет действовать через 6 месяцев со дня вступления в силу Закона № 692, но не ранее утверждения КМУ порядка обязательного страхования имущественных рисков, связанных с договором об участии в ФФС.К имущественным рискам для этих целей отнесены:
— несвоевременный ввод в эксплуатацию объекта строительства и/или объекта инвестирования;
— несоответствие технических характеристик объекта строительства и/или объекта инвестирования, а также оборудования, которое устанавливается на объекте инвестирования для последующей передачи в собственность доверителя, условиям договора или проектной декларации, требованиям государственных стандартов, норм и правил;
— невыполнение, неподобающее или несвоевременное выполнение работ на объекте строительства и/или объекте инвестирования, предусмотренных договором об участии в ФФС;
— отсутствие технической документации (паспортов, сертификатов, гарантийных документов) на оборудование, которое устанавливается на объекте инвестирования для последующей передачи в собственность доверителя;
— непредоставление управителем доверителю информации, предусмотренной Правилами фонда или договором об участии в фонде финансирования строительства, что привело к причинению вреда доверителю или повлекло возникновение дополнительных обязательств доверителя перед управителем.
Введение любого вида обязательного страхования — это дополнительные расходы, которые в данном случае лягут на плечи инвесторов строительства (доверителей). Последние вправе в добровольном порядке застраховать любые другие имущественные или неимущественные риски, связанные с участием в ФФС.
До комментируемых сегодня изменений обязательным было только страхование застройщиками или их подрядчиками строительно-монтажных работ при финансировании строительства через ФФС и ФОН в пользу управителей этих фондов. И здесь не обошлось без изменений. Согласно новой редакции
ст. 9 Закона об ФФС и ФОН по каждому объекту строительства застройщик или его подрядчик в порядке, установленном КМУ, обязан заключить со страховщиком, который определяется управителем и является членом Строительного страхового пула, договор обязательного страхования строительно-монтажных работ на все время сооружения объекта строительства — в пользу управителя как доверительного владельца, и на гарантийный срок от рисков его повреждения или уничтожения в результате техногенных аварий и природных явлений — в пользу лица, которому будет передан объект строительства после введения его в эксплуатацию — объединению совладельцев либо владельцу, либо эксплуатирующей организации. Ранее на гарантийный срок после строительства риски повреждения или уничтожения объекта страховались в пользу управителя.Ст. 13 Закона о страховании
дополнена новой частью, согласно которой страховщики, которые имеют разрешение на страхование строительных рисков, обязаны создать Строительный страховой пул, который подлежит государственной регистрации как юридическое лицо и содержится за счет средств страховщиков. Положение о Строительном страховом пуле должно быть утверждено уполномоченным в этих вопросах органом, т. е. Государственной комиссией по регулированию рынков финансовых услуг. Такое Положение должно быть принято в двухмесячный срок со дня вступления в силу Закона № 692.
Система ФОН-ФФС
Введение в функционирование системы ФОН-ФФС без преувеличения можно назвать одним из самых значимых изменений, которые несет в себе
Закон № 692. Отметим, что внедрение системы ФОН-ФФС позволит управителям более эффективно мобилизировать и инвестировать средства доверителей (особенно на начальных стадиях строительства).Правоотношения ФОН-ФФС возникают
при условии, что ФОН и ФФС имеют одного управителя, и средства ФОН должны направляться в ФФС. Доверителями системы ФОН-ФФС являются собственники сертификатов ФОН, от имени которых выступает управитель системы ФОН-ФФС и которые формируют так называемого совместного инвестора. На других доверителей ФФС правоотношения системы ФОН-ФФС не распространяются. Управитель системы ФОН-ФФС инвестирует привлеченные в ФОН средства исключительно в строительство объектов инвестирования путем участия в ФФС, управителем которого он является.Приведем основные этапы функционирования системы ФОН-ФФС:
1. Управитель создает два фонда — ФОН и ФФС, которые будут составлять систему ФОН-ФФС.
2. Между доверителем (инвестором) и управителем заключается договор на приобретение сертификатов ФОН.
3. Управитель ФФС заключает договор с застройщиком на финансирование объекта строительства. Здесь действуют общие правила, регулирующие деятельность ФФС.
4. Управитель ФОН от имени совместного инвестора ФОН
заключает договор на участие в ФФС с управителем ФФС (т. е. по сути дела управитель заключает договор сам с собой). Под совместным инвестором ФОН понимается целостная общность доверителей ФОН, от имени которых выступает управитель ФОН. Доверители, которые составляют совместного инвестора ФОН, не имеют права собственности на наперед определенные части активов ФОН и не могут самостоятельно распоряжаться этими активами. Заключение договора на участие в ФФС от имени доверителей, которые составляют общего инвестора ФОН, может быть поручено физическому лицу, которое действует от их имени на основании соответствующей доверенности с правом перепоручения.5. По окончании строительства право собственности на построенные объекты инвестирования регистрируются на управителя ФОН, который в дальнейшем осуществляет операции с этой недвижимостью согласно правилам ФОН (продает, передает в управление третьим лицам и т. п.).
Изменения в функционировании ФФС
Законом № 692
в новой редакции изложены все статьи, касающиеся функционирования ФФС, но мы остановимся лишь на изменениях, которые произошли в этой сфере.Вознаграждение управителя
. До принятия комментируемых изменений управитель получал вознаграждение за перечисление средств на финансирование строительства, а также за предоставление дополнительных услуг доверителям. К дополнительным услугам относятся услуги по изменению объекта инвестирования, оформлению уступки права требования по договору об участии в ФФС третьим лицам, частичному возврату средств из ФФС и оформлению отказа от участия в Фонде.Сейчас помимо этого управитель взимает с доверителя плату за осуществление управления средствами, переданными в Фонд, в размере, сроки и в порядке, определенные в договоре на участие в ФФС,
но не более 5 % от суммы средств, переданных в управление. Таким образом, на доверителей ложатся дополнительные расходы.Что касается платы за дополнительные услуги, предоставляемые управителем доверителям, о которых мы говорили выше, то на них
Законом № 692 введены предельные размеры. Так:— за оформление изменения объекта инвестирования — в размере
не более 1 % от стоимости закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта инвестирования по текущей цене на день подачи заявления об оформлении операции изменения объекта инвестирования;— за оформление уступки права требования по договору об участии в ФФС третьим лицам — в размере
не более 5 % от стоимости закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта инвестирования по текущей цене на день подачи заявления об оформлении операции уступки права требования по договору об участии в ФФС;— оформление отказа доверителя от участия у ФФС (за исключением случаев отказа в связи с нарушением обязательств застройщиком или управителем) — в размере
не более 5 % от стоимости закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта инвестирования по текущей цене на день подачи заявления об отказе доверителя от участия у ФФС.В случае отказа доверителя от участия в ФФС в связи с нарушением застройщиком или управителем своих обязательств вознаграждение управителю не платится (
последний абзац ст. 18 Закона об ФФС и ФОН).Выход доверителя из ФФС
. Доверитель может выйти из ФФС по собственному желанию или по требованию управителя.В соответствии с дополнениями в
ст. 8 Закона об ФФС и ФОН управитель не может на свое усмотрение прекращать управление имуществом или в одностороннем порядке разрывать договор управления имуществом, кроме случаев невыполнения установителями управления имущества своих обязательств, предусмотренных договором об участии в ФФС. Так, например, несвоевременное перечисление доверителем средств управителю согласно графику платежей может являться для последнего основанием для расторжения договора на участие в ФФС в одностороннем порядке. Какие же последствия наступают в данном случае?В таком случае происходит открепление объекта инвестирования от доверителя. Понятие открепления существовало и ранее, но сейчас ему дано четкое определение. Так, под
откреплением объекта инвестирования от доверителя понимается прекращение правоотношений, установленных между управителем ФФС и доверителем по закрепленному за доверителем объекту инвестирования, в результате чего доверитель теряет право требования на этот объект инвестирования с возвратом ему внесенных средств в порядке, установленном Законом об ФФС и ФОН. Порядок расчета с выходящим доверителем изложен в новой редакции ст. 20 Закона об ФФС и ФОН (см. «Что выплачивается доверителю при выходе из ФФС»).
| Что выплачивается доверителю при выходе из ФФС Извлечение из новой редакции ст. 20 Закона об ФФС и ФОН «Управитель открепляет от доверителя закрепленный за ним объект инвестирования в следующих случаях: отказ доверителя от участия в ФФС; нарушение доверителем графика внесения средств в ФФС, указанного в свидетельстве об участии в ФФС; нарушение доверителем других условий договора об участии в ФФС. Сумма средств, подлежащая возврату доверителю при отказе от участия в ФФС, определяется управителем исходя из количества закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта инвестирования, текущей цены единицы измерения этого объекта инвестирования на день передачи средств в управление управителю ФФС.В случае если управитель открепил от доверителя закрепленный за ним объект инвестирования за несоблюдение доверителем графика внесения средств в ФФС, сумма средств, подлежащая выплате доверителю, определяется управителем исходя из количества закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта инвестирования и текущей цены измеримой единицы этого объекта инвестирования по состоянию на первый день месяца, следующего за месяцем, когда доверитель нарушил график внесения средств в ФФС.В других случаях сумма средств, подлежащая выплате доверителю, определяется управителем исходя из количества закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта инвестирования и текущей цены измеримой единицы этого объекта инвестирования по состоянию на день открепления от доверителя объекта инвестирования.Сумма средств, подлежащая возврату доверителю в случаях, предусмотренных частями четвертой — шестой этой статьи, возвращается доверителю в течение пяти дней после осуществления управителем последующей полной реализации соответствующего объекта инвестирования или после ввода объекта строительства в эксплуатацию». |
Как видим, порядок расчета с доверителем при откреплении от него объекта инвестирования зависит от причин такого открепления.
Относительно расчетов с выходящим доверителем отметим, что ранее в
ст. 15 Закона об ФФС и ФОН был запрет на установление застройщиком текущей стоимости единицы измерения объекта строительства меньше той, которая была установлена ранее. Сейчас такое возможно, что защищает интересы застройщика в условиях резкого падения цен на недвижимость в последнее время.Новые обязанности застройщиков
. Комментируемыми изменениями вводится обязанность застройщика вести отчетность по установленной законодательством форме по каждому объекту строительства и регулярно предоставлять ее управителю. Это нововведение начнет действовать через 3 месяца со дня вступления в силу Закона № 692 (т. е. с 13.06.2009 г.). На КМУ возложена обязанность в двухмесячный срок со дня вступления в силу Закона № 692 обеспечить разработку формы такой отчетности и порядка ее предоставления.Кроме того, на застройщика возлагается обязанность до открытия финансирования сообщать управителю ФФС обо всех своих обязательствах (и обо всех известных ему обязательствах землевладельца) перед третьими лицами по каждому объекту строительства.
Права доверителей.
Доверители в случае выявления ими фактов нецелевого управления имуществом имеют право вмешиваться в действия управителя. Для этого им необходимо подать управителю соответствующее письменное обращение (новая редакция ст. 3 Закона об ФФС и ФОН). Другие субъекты системы финансово-кредитных механизмов (в частности, застройщики и страховые компании), как и ранее, ни при каких обстоятельствах не имеют права вмешиваться в действия управителя.Также по требованию доверителя управитель ФФС обязан ознакомить доверителя или предоставить ему копии полученных от застройщика документов с данными о (новая редакция
ст. 14 Закона об ФФС и ФОН):— застройщике и объекте строительства:
— документах, которые дают возможность провести идентификацию лица застройщика в соответствии с требованиями законодательства;
— документах, которые подтверждают право застройщика на пользование земельным участком или право застройщика на выполнение функций заказчика строительства для сооружения на земельном участке объекта строительства;
— позитивном заключении комплексной государственной экспертизы проектной документации;
— разрешении на выполнение строительных работ;
— лицензии подрядной организации;
— зарегистрированной и опубликованной проектной декларации.
Использование счета ФФС
. Четко определены операции, которые управитель, не являющийся банковским учреждением, может осуществлять с использованием текущего банковского счета ФФС, а именно:— учет привлеченных в управление средств;
— осуществление расчетов по операциям по управлению ФФС;
— хранение оперативного резерва, сформированного за чет привлеченных средств.
Требования к договору на участие в ФФС
. В перечень обязательных сведений, которые указываются в договоре на участие в ФФС, добавлены:— сведения об объекте строительства с указанием его местонахождения и технических характеристик согласно проектной документации;
— запланированная дата (месяц и год) ввода объекта в эксплуатацию;
— порядок взаимодействия доверителя и управителя ФФС в случае досрочного ввода объекта строительства в эксплуатацию;
— порядок внесения изменений в договор об участии в ФФС.
В обновленной
ст. 14 Закона об ФФС и ФОН теперь закреплен перечень документов, которые прилагаются к договору на участие в ФФС, а именно:— правила ФФБ;
— графическое изображение схемы строительного плана объекта инвестирования с названиями и площадями всех его помещений и указанием размещения объекта инвестирования на этаже;
— сжатый перечень строительных работ, которые застройщик обязывается провести на объекте инвестирования;
— перечень оборудования, которое будет установлено на объекте инвестирования со следующей его передачей доверителю;
— сжатый перечень работ, которые застройщик обязывается провести на объекте строительства и придомовой территории;
— перечень оборудования, которое будет установлено на объекте строительства со следующей его передачей эксплуатирующим организациям или объединению совладельцев дома.
Передача построенного объекта инвестирования доверителю.
Доверителю, полностью оплатившему объект инвестирования согласно договору, управитель выдает Справку*, которая подтверждает право доверителя на приобретение в собственность объекта. Для оформления правоустанавливающих документов (по жилым объектам право собственности оформляется за счет и силами застройщика) застройщик и доверитель подписывают составленный застройщиком акт приема-передачи объекта инвестирования. Так вот теперь на законодательном уровне определено, какие сведения должны указываться в данном акте:— перечень работ, которые застройщик провел на объекте инвестирования;
— перечень оборудования, которое было установлено на объекте инвестирования для следующей его передачи доверителю;
— сжатый перечень работ, которые застройщик провел на объекте строительства и придомовой территории;
— перечень оборудования, которое было установлено на объекте строительства для следующей его передачи эксплуатирующим организациям или объединению совладельцев жилого дома.
* Перечень сведений, которые должны указываться в Справке, приведен в обновленной ст. 19 Закона об ФФС и ФОН.
Доверитель имеет право в 15-дневный срок со дня получения акта приема-передачи объекта инвестирования либо подписать его с указанием информации об отсутствии претензий к застройщику, либо подать в письменной форме свои обоснованные замечания.
При наличии у доверителя замечаний застройщик обязан обеспечить бесплатное устранение недостатков в 15-дневный срок со дня предоставления замечаний. Истечение сроков выполнения обязательств доверителя останавливается на время устранения недостатков, которые возникли по вине застройщика.
Также следует обратить внимание на то, что законодатель сократил предельный срок, в течение которого застройщик должен передать построенный объект объединению совладельцев, или собственнику, или эксплуатирующей организации вместе с необходимой технической документацией. Раньше такой срок составлял 6 месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию, сейчас — 120 дней.
Изменения в функционировании ФОН
Выше мы говорили о внедрении
Законом № 692 системы функционирования ФОН-ФФС, посредством которой ФОН получил право участвовать в ФФС, если управителем этих фондов является одно лицо. В связи с этим нововведением целый ряд норм, касающихся функционирования ФОН, подверглись корректировке. Так, под фондом операций с недвижимостью (ФОН) теперь понимаются средства, полученные управителем ФОН в управление, а также недвижимость и другое имущество, имущественные права и доходы, приобретенные от управления этими средствами, в том числе имущественные права и права требования, приобретенные по договорам об участии в фонде финансирования строительства.Соответственно, под операциями с недвижимостью теперь согласно
ч. 4 ст. 25 Закона об ФФС и ФОН понимаются действия управителя ФОН относительно использования имущества ФОН путем:—
финансирования строительства на условиях договора с застройщиком для последующего приобретения управителем ФОН на условиях этого Закона в собственность построенных объектов строительства либо осуществления управителем ФОН операций с приобретенными правами требования на профинансированные объекты строительства, либо получения средств от застройщика в размере и в порядке, установленных договором;—
и/или участия в ФФС для последующего приобретения управителем ФОН на условиях этого Закона в собственность проинвестированных объектов инвестирования или последующего приобретения прав требования на проинвестированные объекты инвестирования и осуществления с ними операций в соответствии с этим Законом.Теперь остановимся на отдельных изменениях в функционировании ФОН.
Создание ФОН
. Согласно ч. 12 ст. 25 Закона об ФФС и ФОН ФОН считается созданным эмитентом после утверждения Правил ФОН, инвестиционной декларации, проспекта эмиссии сертификатов ФОН, регистрации выпуска сертификатов ФОН, открытия счета ФОН и заключения управителем ФОН договора с застройщиком в случаях, предусмотренных этим Законом и Правилами ФОН, оформления обеспечения выполнения обязательств застройщика по договору в соответствии с требованиями ст. 10 этого Закона. Оговорка насчет необязательности заключения договора с застройщиком обусловлена внедрением системы ФОН-ФФС, при которой, еще раз отметим, договор с застройщиком заключает ФФС, а не ФОН.Если же в Правилах ФОН предусмотрено использование средств ФОН для финансирования строительства, управитель обязан заключить договор с застройщиком с соблюдением
ст. 9 и 10 Закона об ФФС и ФОН, как того требует ч. 6 ст. 25 этого Закона. В таком случае ФОН создается для конкретного объекта строительства.Из новшеств можно отметить норму (новая редакция
ч. 6 ст. 25 Закона об ФФС и ФОН), согласно которой ФОН может быть создан до момента утверждения проектно-сметной документации на строительство объекта и при наличии соответствующего документа, удостоверяющего право на земельный участок согласно Земельному кодексу Украины, в котором указано целевое назначение этого земельного участка, отвечающего условиям инвестиционной декларации. В этом случае владельцы сертификатов ФОН принимают на себя дополнительные риски, о чем должно быть указано в Правилах ФОН и проспекте эмиссии сертификатов ФОН. Предположим, что этот случай в качестве исключения (так же, как и при участии ФОН в ФФС) не предполагает обязательного предварительного заключения договора с застройщиком. В противном случае реализовать на практике это нововведение будет сложно.Финансирование строительства
. За счет средств, привлеченных путем эмиссии сертификатов ФОН, может обеспечиваться финансирование строительства объекта в полном объеме или частично. При этом согласно ч. 7 ст. 25 Закона об ФФС и ФОН в случае, если финансирование строительства объекта не обеспечивается в полном объеме путем эмиссии сертификатов ФОН, застройщик имеет право для завершения строительства использовать другие разрешенные этим Законом средства. Ранее вопрос о возможности одновременного привлечения средств разных фондов для строительства одного объекта не был четко урегулирован. Сейчас о такой возможности свидетельствует прямая норма законодательства. Это согласуется и с ч. 4 обновленной ст. 9 Закона об ФФС и ФОН, согласно которой договор между застройщиком и управителем ФОН может содержать предостережение о том, что финансирование строительства этого объекта может осуществляться с использованием средств других фондов, управителем которых может быть сам управитель ФОН или другие финансовые учреждения.Правда, в этом вопросе не стоит забывать о существовании ограничения, что
по одному объекту строительства застройщик не имеет права заключать договоры с разными управителями ФФС (ч. 5 ст. 9 Закона об ФФС и ФОН).Управление ФОН
. Ранее эмитентом сертификатов ФОН и управителем ФОН могли быть разные финансовые учреждения. Так, согласно действовавшей до комментируемых сегодня изменений редакции ст. 25 Закона об ФФС и ФОН эмитент мог самостоятельно выполнять функции управителя ФОН или поручить выполнение этих функций другому финансовому учреждению, отвечающему требованиям этого Закона. Согласно новым требованиям эмитент сертификатов ФОН является управителем ФОН.Досрочное прекращение деятельности ФОН
. Управитель может принять решение о прекращении функционирования ФОН и выкупе сертификатов такого ФОН, если в течение года состоялось снижение стоимости чистых активов ФОН в расчете на один сертификат ФОН по сравнению с ценой первичного размещения этих сертификатов на величину, размер которой определен Правилами ФОН, но не более 5 % от номинальной стоимости (ч. 5 ст. 29 Закона об ФФС и ФОН). Ранее предельный размер снижения стоимости чистых активов в расчете на один сертификат, при котором управитель мог принять самостоятельное решение о досрочном прекращении ФОН и выкупе сертификатов, законодательством не был установлен, он определялся Правилами ФОН.Также не лишним здесь будет напомнить, что снижение стоимости чистых активов ФОН в расчете на один сертификат ФОН по сравнению с ценой первичного размещения этих сертификатов представляет собой убытки, нанесенные владельцам сертификатов ФОН действиями или бездействием управителя. А за такие убытки согласно
Правилам ФОН и ст. 29 Закона об ФФС и ФОН ответственность несет управитель.Вознаграждение управителя ФОН
. Здесь отметим два изменения. Во-первых, теперь согласно новой редакции ст. 33 Закона об ФФС и ФОН вознаграждение начисляется управителем ежеквартально в размере 1/4 определенного в Правилах ФОН размера ставки ежегодного вознаграждения. Раньше вознаграждение начислялось ежемесячно, соответственно в размере 1/12 годовой ставки.Во-вторых, вознаграждение управителю ФОН
не платится в случае, если в течение срока действия ФОН состоялось снижение стоимости чистых активов ФОН в расчете на один сертификат ФОН, сравнительно с ценой первичного размещения этих сертификатов на величину свыше 5 % по методике расчета стоимости чистых активов ФОН, установленной КМУ*. Раньше такого ограничения по получению управителем вознаграждения не было.*По всей видимости, вскоре появится соответствующая методика от КМУ.
В-третьих, теперь
ч. 6 ст. 33 Закона об ФФС и ФОН установлено такое условие: управитель ФОН имеет право удержать со счета ФОН надлежащее ему вознаграждение лишь после осуществления всех выплат владельцам сертификатов ФОН и/или по окончании срока погашения (выкупа) сертификатов ФОН.Эмиссия сертификатов ФОН
. Здесь также отметим несколько изменений. Во-первых, согласно новой редакции ч. 3 ст. 39 Закона об ФФС и ФОН общая номинальная стоимость сертификатов ФОН, выпущенных эмитентом, не может превышать 10-кратного (ранее был 50-кратный) размера собственного капитала эмитента. Это изменение выглядит логичным с учетом установления нового требования к размеру уставного капитала управителя — не менее 1 млн евро.Во-вторых, в
Закон об ФФС и ФОН внесли запрет на выдачу разрешения на осуществление эмиссии сертификатов ФОН в случае, если эмитент по итогам последнего года имел убытки либо просроченную задолженность по уплате налогов в государственный или местные бюджеты или по уплате других обязательных платежей, либо не осуществлял хозяйственной деятельности, либо относительно эмитента в течение последнего года возбуждалось производство по делу о признании его банкротом.В-третьих, эмитенты и хранители во время размещения сертификатов ФОН никому не предоставляют информацию и/или административные данные о покупателях сертификатов ФОН этого выпуска до регистрации отчета о результатах такого размещения регистрирующим органом (новая
ч. 3 ст. 46 Закона об ФФС и ФОН).
Административная ответственность
Законом № 692
ужесточается административная ответственность за нарушения в строительной сфере путем увеличения уже существующих штрафов, а также установления новых видов ответственности за нарушения в функционировании ФФС и ФОН.
| Вид правонарушения | Размер штрафа, грн. | ||
| старый | новый | ||
| первое нарушение | за повторное в течение года нарушение | ||
| Несоблюдение государственных стандартов, норм и правил во время проектирования, размещения подготовительных работ, строительства и реконструкции, а также прием в эксплуатацию объектов или сооружений, возведенных с нарушением законодательства (ст. 96 КоАП) | 17 — 170 — на граждан; 85 — 340 — на должностных лиц | 170 — 850 — на граждан; 850 — 1700 — на должностных лиц | 850 — 1020 — на граждан; 1700 — 4250 — на должностных лиц |
| Предоставление недостоверной информации об условиях проектирования и строительства или необоснованный отказ в предоставлении такой информации (ст. 96 КоАП) | 34 — 85 — на должностных лиц | 170 — 425 — на должностных лиц | |
| Проектирование объектов и сооружений с нарушением утвержденной в установленном порядке градостроительной документации, выполнение строительных или реставрационных работ без разрешения или утвержденного проекта или с отклонением от него (ст. 96 КоАП) | 17 — 170 — на граждан; 85 — 340 — на должностных лиц | 170 — 850 — на граждан; 850 — 1700 — на должностных лиц | |
| Несоблюдение сроков предоставления заказчику заключений комплексной экспертизы проектной документации или обоснованного отказа относительно их предоставления, несоблюдение сроков предоставления соответствующих заключений в составе комплексной экспертизы, а также требований во время проведения экспертизы документов, не предусмотренных законодательством (ст. 961 КоАП) | 170 — 340 — на должностных лиц | 425 — 850 — на должностных лиц | 850 — 4250 — на должностных лиц |
| Несоблюдение сроков подготовки и предоставления разрешений на выполнение подготовительных или строительных работ, требование при выдаче таких разрешений документов, не предусмотренных законодательством (ст. 961 КоАП) | 170 — 340 — на должностных лиц | 425 — 850 — на должностных лиц | |
| Утверждение с нарушением требований Закона правил ФФС или ФОН или внесение в них изменений, что привело к сужению обязательств перед доверителем или владельцем сертификата ФОН (ст. 16613 КоАП) | не было | 850 — 1700 — на уполномоченных лиц | 3400 — 5100 — на уполномоченных лиц |
| Уклонение от выполнения управителем ФФС или ФОН или эмитентом сертификатов ФОН перед доверителями обязательств, установленных правилами ФФС или ФОН или договорами об участии в ФФС или проспектом эмиссии сертификатов ФОН (ст. 16613 КоАП) | не было | 1700 — 3400 — на уполномоченных лиц | |
| Непредоставление управителем ФФС или ФОН или эмитентом сертификатов ФОН информации об их деятельности на поданный в установленном порядке запрос (ст. 16613 КоАП) | не было | 850 — 1700 — на уполномоченных лиц | |
| Невыполнение законных требований должностных лиц специально уполномоченного органа исполнительной власти в сфере регулирования рынков финансовых услуг относительно устранения нарушений законодательства в сфере регулирования рынков финансовых услуг или создания препятствий для выполнения возложенных на них обязанностей (ст. 18829 КоАП) | не было | 425 — 850 — на должностных лиц | нет |
Кроме того,
КоАП дополнен ст. 24416, согласно которой дела об административных правонарушениях, связанных с нарушением законодательства, регулирующего финансовые механизмы осуществления инвестиций в строительство жилья (ст. 16613), а также с невыполнением законных требований должностных лиц специально уполномоченного органа исполнительной власти в сфере регулирования рынков финансовых услуг (ст. 18829), рассматривают органы специально уполномоченного органа исполнительной власти в сфере регулирования рынков финансовых услуг (Госфинуслуг). От имени таких органов налагать административное взыскание имеют право председатель Госфинуслуг, его заместители, директоры департаментов и председатели соответствующих территориальных управлений Госфинуслуг.Вот такие изменения произошли в инвестиционных механизмах финансирования строительства посредством ФФС и ФОН. Конечно, далеко не все нововведения можно назвать удачными, ведь многие из них ущемляют права застройщиков, добавляют им обязанности и ответственность, некоторые меры приводят к дополнительным расходам доверителей. В завершение анализа Закона № 692 можем сделать вывод, что больше всех в выгоде от принятых изменений будут управители ФФС и ФОН, для которых открываются новые перспективы работы.
