БУДІВНИЦТВО:
зміни в механізмах інвестування за допомогою ФФБ та ФОН
Сьогодні досить багато уваги приділяється підтримці будівельної сфери. Результатом цього стало прийняття Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 р. № 800-VI, який ми аналізували в «БТ», 2009, № 6, с. 56 і № 8, с. 16. Сьогодні поговоримо ще про один закон, який щойно набрав чинності, котрим уносяться поправки до механізмів інвестування коштів у будівництво за допомогою фондів фінансування будівництва (ФФБ) та фондів операцій з нерухомістю (ФОН). Розглянемо, які нововведення запроваджуються для забудовників, довірителів та управителів ФФБ і ФОН.
Наталія ЖУРАВЛЬОВА, консультант газети «Бухгалтерський тиждень»
Документи статті
ЦКУ
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.КУпАП
— Кодекс України про адміністративні правопорушення від 07.12.84 р. № 8073-Х.Закон № 692
— Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення фінансових механізмів здійснення інвестицій у будівництво житла» від 18.12.2008 р. № 692-VI.Закон про ФФБ та ФОН
— Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 р. № 978-IV.Закон про забудову
— Закон України «Про планування та забудову територій» від 20.04.2000 р. № 1699-ІІІ.Закон про страхування
— Закон України «Про страхування» від 07.03.96 р. № 85/96-ВР (у редакції від 04.10.2001 р. № 275-ІІІ).
Загальні зміни
Левова частка змін, наявних у
Законі № 692, що сьогодні коментується, полягає у викладенні в новій редакції чи коригуванні багатьох норм Закону про ФФБ та ФОН. Крім того, відповідні (паралельні) зміни внесено до ЦКУ, КУпАП, Закону про забудову, Закону про страхування. Закон № 692 набрав чинності з моменту його офіційного опублікування, тобто з 12.03.2009 р.*, за винятком деяких норм, початок дії яких відкладено на три та шість місяців, на що ми звертатимемо вашу увагу в тексті публікації. Почнемо з аналізу змін, що стосуються і ФФБ, і ФОН.* Опубліковано в газеті «Урядовий кур’єр» від 12.03.2009, № 44.
Вимоги до статутного капіталу управителя
. Раніше в Законі про ФФБ та ФОН зазначалося, що управителем цих фондів може бути фінансова установа, і жодних додаткових вимог не було. Тепер управителем може бути фінансова установа, статутний капітал якої становить не менше одного мільйона євро, який має бути повністю оплачено виключно грошовими коштами на початок залучення коштів від установників управління майном (нова редакція ст. 4 Закону про ФФБ та ФОН).Ті фінансові установи, які були створені до набуття чинності цим
Законом (тобто до 12.03.2009 р. ) та виконували функції управителів ФФБ та ФОН, зобов’язані сформувати свої статутні капітали згідно з новими вимогами протягом одного року з дня набуття чинності Законом № 692 (п. 2 Розділу ІІ «Перехідні положення» Закону № 692). Безумовно, з позиції надійності та економічної стійкості управителів це викличе позитивну реакцію в довірителів, однак в умовах фінансової кризи аж ніяк не всі суб’єкти зможуть виконати цю умову. А це означає настання природного відбору в цьому секторі бізнесу.Проектна декларація
. Через три місяці після набуття чинності Законом № 692 (тобто з 13.06.2009 р.) почнуть діяти його норми щодо впровадження нового документа — проектної декларації.До
Закону про забудову включили таку умову: при будівництві житлових об’єктів, фінансування яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, дозвіл на виконання будівельних робіт надається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю тільки після опублікування проектної декларації, зареєстрованої у визначеному законодавством порядку.Отже, спочатку проектну декларацію має бути зареєстровано забудовником в органах державного архітектурно-будівельного контролю, а потім опубліковано в засобах масової інформації**. Причому опублікування має відбутися
протягом п’яти днів з моменту реєстрації проектної декларації. Копія зареєстрованої та опублікованої проектної декларації, засвідчена забудовником в установленому порядку, обов’язково надається забудовником управителю ФФБ у складі пакета документів для відкриття фінансування об’єкта будівництва.** На КМУ покладено обов’язок у двомісячний строк з дня набуття чинності Законом № 692 забезпечити прийняття нормативно-правових актів щодо порядку реєстрації проектної декларації органами державного архітектурно-будівельного контролю. Засіб масової інформації, де має публікуватися проектна декларація, буде визначено центральним органом виконавчої влади з питань будівництва та архітектури.
Що ж являє собою цей документ? Згідно з новою редакцією
ст. 2 Закону про ФФБ та ФОН проектна декларація — це документ, що має містити:—
інформацію про забудовника: найменування, місцезнаходження та фактичну адресу, реквізити ліцензії; інформацію про керівників, досвід роботи, відомості про представників забудовника (у тому числі телефон), до яких за потреби можуть звернутися довірителі ФФБ;—
інформацію про підрядну організацію: найменування, місцезнаходження та фактичну адресу, дані та реквізити ліцензій, необхідних для виконання всіх робіт, пов’язаних з будівництвом; інформацію про керівників, досвід роботи;—
інформацію про управителя ФФБ: найменування, місцезнаходження та фактичну адресу, дані та реквізити ліцензії, необхідної для управління засобами та іншим майном; інформацію про керівників, досвід роботи;—
інформацію про об’єкт будівництва та об’єкти інвестування: стислий опис об’єкта будівництва (кількість під’їздів, кількість поверхів, для житлового будинку — наявність вбудовано-прибудованих нежитлових приміщень, наявність паркінгу тощо); стисла технічна характеристика об’єкта будівництва та об’єктів інвестування, стислий перелік обладнання, яке буде встановлено на об’єктах інвестування; строки початку та закінчення будівництва;Відповідно технічні характеристики побудованого об’єкта будівництва та об’єктів інвестування мають відповідати проектній декларації.
У разі зміни будь-яких даних, що містяться у проектній декларації, забудовник зобов’язаний зареєструвати в органах державного архітектурно-будівельного контролю зміни до проектної декларації та протягом
десяти днів з дня реєстрації:— оприлюднити проектну декларацію з унесеними змінами в засобах масової інформації, визначених спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань будівництва та архітектури, із зазначенням обґрунтування внесення змін;
— надати управителю опубліковану проектну декларацію з унесеними змінами.
Слід зауважити, що на тлі принципу спрощення дозвільних процедур, що вбачається останнім часом у будівництві*, це нововведення здається не зовсім логічним.
* Див. статті «Сприяння будівництву: аналізуємо Закон № 509» // «БТ», 2008, № 44, с. 38; «Будівництво: антикризові зміни для забудовників» // «БТ», 2009, № 8, с. 16.
І відзначимо ще один цікавий момент. Зі змін, унесених до
Закону про забудову, випливає, що для отримання дозволу на виконання будівельних робіт на будь-яке будівництво житлових об’єктів за рахунок коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, попередньо потрібно зареєструвати і оприлюднити проектну декларацію. При цьому в самій проектній декларації згідно з вимогами Закону № 692 наводяться відомості лише про ФФБ. З цього напрошується висновок, що фінансувати будівництво із залученням коштів юридичних та фізичних осіб тепер можна лише за допомогою ФФБ, а інші встановлені законодавством фінансові механізми не можуть застосовуватися. На наш погляд, тут наявне законодавче недопрацювання. Найімовірніше, запровадження проектної декларації планувалося тільки в тих випадках, коли фінансування будівництва здійснюється через ФФБ, а при використанні інших фінансових механізмів цей документ не буде потрібен. Але однозначного висновку поки що не робитимемо, зачекаємо роз’яснення із цього приводу офіційних органів.
Страхування
Згідно зі змінами, унесеними до
Закону про страхування, до обов’язкових видів страхування включили страхування майнових ризиків за договором про участь у фонді фінансування будівництва відповідно до Закону про ФФБ та ФОН.Питанням страхування майнових ризиків присвячено нову
ст. 101 Закону про ФФБ та ФОН, яка почне діяти через 6 місяців з дня набуття чинності Законом № 692, але не раніше затвердження КМУ порядку обов’язкового страхування майнових ризиків, пов’язаних з договором про участь у ФФБ.До майнових ризиків для цих цілей віднесено:
— несвоєчасне введення в експлуатацію об’єкта будівництва та об’єкта інвестування;
— невідповідність технічних характеристик об’єкта будівництва та об’єкта інвестування, а також обладнання, що встановлюється на об’єкті інвестування для подальшої передачі у власність довірителя, до умов договору чи проектної декларації, вимог державних стандартів, норм та правил;
— невиконання, неналежне чи несвоєчасне виконання робіт на об’єкті будівництва та об’єкті інвестування, передбачених договором про участь у ФФБ;
— відсутність технічної документації (паспортів, сертифікатів, гарантійних документів) на обладнання, що встановлюється на об’єкті інвестування для подальшої передачі у власність довірителя;
— ненадання управителем довірителю інформації, передбаченої Правилами фонду чи договором про участь у фонді фінансування будівництва, що призвело до завдання шкоди довірителю або виникнення додаткових зобов’язань довірителя перед управителем.
Запровадження будь-якого виду обов’язкового страхування — це додаткові витрати, які в цьому випадку ляжуть на плечі інвесторів будівництва (довірителів). Останні мають право добровільно застрахувати будь-які інші майнові чи немайнові ризики, пов’язані з участю у ФФБ.
До змін, що коментуються сьогодні, обов’язковим було тільки страхування забудовниками або їх підрядниками будівельно-монтажних робіт при фінансуванні будівництва через ФФБ та ФОН на користь управителів цих фондів. І тут не обійшлося без змін. Згідно з новою редакцією
ст. 9 Закону про ФФБ та ФОН щодо кожного об’єкта будівництва забудовник чи його підрядник у порядку, установленому КМУ, зобов’язаний укласти зі страховиком, який визначається управителем та є членом Будівельного страхового пулу, договір обов’язкового страхування будівельно-монтажних робіт на весь час спорудження об’єкта будівництва — на користь управителя як довірчого власника, і на гарантійний строк від ризиків його пошкодження або знищення внаслідок техногенних аварій та природних явищ — на користь особи, якій буде передано об’єкт будівництва після введення його в експлуатацію, — об’єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації. Раніше на гарантійний строк після будівництва ризики пошкодження або знищення об’єкта страхувалися на користь управителя.Ст. 13 Закону про страхування
доповнено новою частиною, згідно з якою страховики, котрі мають дозвіл на страхування будівельних ризиків, зобов’язані створити Будівельний страховий пул, що підлягає державній реєстрації як юридична особа та утримується за рахунок коштів страховиків. Положення про Будівельний страховий пул має бути затверджено уповноваженим з цих питань органом, тобто Державною комісією з регулювання ринків фінансових послуг. Таке Положення має бути прийнято у двомісячний строк з дня набуття чинності Законом № 692.
Система ФОН-ФФБ
Запровадження у функціонування системи ФОН-ФФБ без перебільшення можна назвати однією з найбільш значущих змін, які несе в собі
Закон № 692. Зауважимо, що впровадження системи ФОН-ФФБ дозволить управителям ефективніше мобілізувати та інвестувати кошти довірителів (особливо на початкових стадіях будівництва).Правовідносини ФОН-ФФБ виникають за умови, що ФОН та ФФБ мають одного управителя і кошти ФОН мають спрямовуватися до ФФБ
. Довірителями системи ФОН-ФФБ є власники сертифікатів ФОН, від імені яких виступає управитель системи ФОН-ФФБ та які формують так званого «спільного інвестора». На інших довірителів ФФБ правовідносини системи ФОН-ФФБ не поширюються. Управитель системи ФОН-ФФБ інвестує залучені до ФОН кошти виключно в будівництво об’єктів інвестування шляхом участі у ФФБ, управителем якого він є.Наведемо основні етапи функціонування системи ФОН-ФФБ:
1. Управитель створює два фонди — ФОН і ФФБ, що складатимуть систему ФОН-ФФБ.
2. Між довірителем (інвестором) та управителем укладається договір на придбання сертифікатів ФОН.
3. Управитель ФФБ укладає договір із забудовником на фінансування об’єкта будівництва. Тут діють загальні правила, що регулюють діяльність ФФБ.
4. Управитель ФОН від імені спільного інвестора ФОН укладає договір на участь у ФФБ з управителем ФФБ (тобто, по суті, управитель укладає договір сам із собою). Під
спільним інвестором ФОН розуміється цілісна спільність довірителів ФОН, від імені яких виступає управитель ФОН. Довірителі, з яких складається спільний інвестор ФОН, не мають права власності на наперед визначені частини активів ФОН і не можуть самостійно розпоряджатися цими активами. Укладення договору на участь у ФФБ від імені довірителів, з яких складається загальний інвестор ФОН, може бути доручено фізичній особі, котра діє від їх імені на підставі відповідного доручення з правом передоручення.5. Після закінчення будівництва право власності на побудовані об’єкти інвестування реєструються на управителя ФОН, який надалі здійснює операції з цією нерухомістю згідно з Правилами ФОН (продає, передає в управління третім особам тощо).
Зміни у функціонуванні ФФБ
Законом № 692
в новій редакції викладено всі статті щодо функціонування ФФБ, але ми зупинимося тільки на змінах, що відбулися в цій сфері.Винагорода управителя
. До прийняття змін, що коментуються, управитель отримував винагороду за перерахування коштів на фінансування будівництва, а також за надання додаткових послуг довірителям. До додаткових послуг належать послуги щодо зміни об’єкта інвестування, оформлення відступлення права вимоги за договором про участь у ФФБ третім особам, часткового повернення коштів з ФФБ та оформлення відмови від участі у фонді.Сьогодні, крім цього, управитель справляє з довірителя плату за здійснення управління коштами, переданими до фонду, у розмірі, строки та в порядку, що визначені в договорі на участь у ФФБ,
але не більше 5 % від суми коштів, переданих в управління. Таким чином, довірителі зазнають додаткових витрат.Що стосується плати за додаткові послуги, які надаються управителем довірителям, про яких ішлося вище, то для них
Законом № 692 запроваджено граничні розміри. Так:— за оформлення зміни об’єкта інвестування — у розмірі
не більше 1 % від вартості закріплених за довірителем вимірних одиниць об’єкта інвестування за поточною ціною на день подання заяви про оформлення операції зміни об’єкта інвестування;— за оформлення відступлення права вимоги за договором про участь у ФФБ третім особам — у розмірі
не більше 5 % від вартості закріплених за довірителем вимірних одиниць об’єкта інвестування за поточною ціною на день подання заяви про оформлення операції відступлення права вимоги за договором про участь у ФФБ;— оформлення відмови довірителя від участі у ФФБ (за винятком випадків відмови у зв’язку з порушенням зобов’язань забудовником чи управителем) — у розмірі
не більше 5 % від вартості закріплених за довірителем вимірних одиниць об’єкта інвестування за поточною ціною на день подання заяви про відмову довірителя від участі у ФФБ.У разі відмови довірителя від участі у ФФБ у зв’язку з порушенням забудовником чи управителем своїх зобов’язань винагорода управителю не виплачується (
останній абзац ст. 18 Закону про ФФБ та ФОН).Вихід довірителя з ФФБ
. Довіритель може вийти з ФФБ за власним бажанням або на вимогу управителя.Відповідно до доповнень до
ст. 8 Закону про ФФБ та ФОН управитель не може на власний розсуд припиняти управління майном або в односторонньому порядку розривати договір управління майном, крім випадків невиконання установниками управління майна своїх зобов’язань, передбачених договором про участь у ФФБ. Так, несвоєчасне перерахування довірителем коштів управителю згідно з графіком платежів може бути для останнього підставою для розірвання договору на участь у ФФБ в односторонньому порядку. Які ж наслідки настають у цьому випадку?У такому разі відбувається відкріплення об’єкта інвестування від довірителя. Поняття відкріплення існувало й раніше, але сьогодні йому надано чітке визначення. Так, під
відкріпленням об’єкта інвестування від довірителя розуміється припинення правовідносин, установлених між управителем ФФБ і довірителем щодо закріпленого за довірителем об’єкта інвестування, унаслідок чого довіритель втрачає право вимоги на цей об’єкт інвестування з поверненням йому внесених коштів у порядку, установленому Законом про ФФБ та ФОН. Порядок розрахунку з довірителем, який виходить, викладено в новій редакції ст. 20 Закону про ФФБ та ФОН (див. «Що виплачується довірителю при виході з ФФБ»).
| Що виплачується довірителю при виході з ФФБ Витяг із нової редакції ст. 20 Закону про ФФБ та ФОН
«Управитель відкріплює від довірителя закріплений за ним об’єкт інвестування у таких випадках: відмова довірителя від участі у ФФБ; порушення довірителем графіка внесення коштів до ФФБ, зазначеного у свідоцтві про участь у ФФБ; порушення довірителем інших умов договору про участь у ФФБ. Сума коштів, що підлягає поверненню довірителю при відмові від участі у ФФБ, визначається управителем, виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об’єкта інвестування, поточної ціни вимірної одиниці цього об’єкта інвестування на день передачі коштів в управління управителю ФФБ.У разі якщо управитель відкріпив від довірителя закріплений за ним об’єкт інвестування за недотримання довірителем графіка внесення коштів до ФФБ, сума коштів, що підлягає виплаті довірителю, визначається управителем, виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об’єкта інвестування та поточної ціни вимірної одиниці цього об’єкта інвестування станом на перший день місяця, наступного за місяцем, коли довіритель порушив графік внесення коштів до ФФБ.В інших випадках сума коштів, що підлягає виплаті довірителю, визначається управителем, виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об’єкта інвестування та поточної ціни вимірної одиниці цього об’єкта інвестування станом на день відкріплення від довірителя об’єкта інвестування.Сума коштів, яка підлягає поверненню довірителю у випадках, передбачених частинами четвертою — шостою цієї статті, повертається довірителю протягом п’яти днів після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об’єкта інвестування або після введення об’єкта будівництва в експлуатацію». |
Як бачимо, порядок розрахунку з довірителем при відкріпленні від нього об’єкта інвестування залежить від причин такого відкріплення.
Стосовно розрахунків з довірителем, який виходить, зауважимо, що раніше у
ст. 15 Закону про ФФБ та ФОН була заборона на встановлення забудовником поточної вартості одиниці виміру об’єкта будівництва менше за ту, яку було встановлено раніше. Сьогодні таке можливо, що захищає інтереси забудовника в умовах різкого падіння цін на нерухомість останнім часом.Нові обов’язки забудовників
. Змінами, що коментуються, запроваджується обов’язок забудовника вести звітність за встановленою законодавством формою щодо кожного об’єкта будівництва і регулярно надавати її управителю. Це нововведення почне діяти через 3 місяці з дня набуття чинності Законом № 692 (тобто з 13.06.2009 р.). На КМУ покладено обов’язок у двомісячний строк з дня набуття чинності Законом № 692 забезпечити розроблення форми такої звітності та порядку її подання.Крім того, на забудовника покладається обов’язок до відкриття фінансування повідомляти управителя ФФБ про всі свої зобов’язання (і про всі відомі йому зобов’язання землевласника) перед третіми особами щодо кожного об’єкта будівництва.
Права довірителів.
Довірителі в разі виявлення ними фактів нецільового управління майном мають право втручатися в дії управителя. Для цього їм необхідно подати управителю відповідне письмове звернення (нова редакція ст. 3 Закону про ФФБ та ФОН). Інші суб’єкти системи фінансово-кредитних механізмів (зокрема, забудовники та страхові компанії), як і раніше, за жодних обставин не мають права втручатися в дії управителя.Також на вимогу довірителя управитель ФФБ зобов’язаний ознайомити довірителя або надати йому копії отриманих від забудовника документів з даними про (нова редакція
ст. 14 Закону про ФФБ та ФОН):— забудовника та об’єкт будівництва:
— документи, що дають можливість провести ідентифікацію особи забудовника відповідно до вимог законодавства;
— документи, що підтверджують право забудовника на користування земельною ділянкою чи право забудовника на виконання функцій замовника будівництва для спорудження на земельній ділянці об’єкта будівництва;
— позитивний висновок комплексної державної експертизи проектної документації;
— дозвіл на виконання будівельних робіт;
— ліцензію підрядної організації;
— зареєстровану та опубліковану проектну декларацію.
Використання рахунка ФФБ
. Чітко визначено операції, які управитель, котрий не є банківською установою, може здійснювати з використанням поточного банківського рахунка ФФБ, а саме:— облік залучених в управління коштів;
— здійснення розрахунків за операціями з управління ФФБ;
— зберігання оперативного резерву, сформованого за рахунок залучених коштів.
Вимоги до договору на участь у ФФБ
. До переліку обов’язкових відомостей, що зазначаються в договорі на участь у ФФБ, додано:— відомості про об’єкт будівництва із зазначенням його місцезнаходження і технічних характеристик згідно з проектною документацією;
— заплановану дату (місяць і рік) уведення об’єкта в експлуатацію;
— порядок взаємодії довірителя та управителя ФФБ у разі дострокового введення об’єкта будівництва в експлуатацію;
— порядок унесення змін до договору про участь у ФФБ.
В оновленій
ст. 14 Закону про ФФБ та ФОН тепер закріплено перелік документів, що додаються до договору на участь у ФФБ, а саме:— правила ФФБ;
— графічне зображення схеми будівельного плану об’єкта інвестування з назвами та площами всіх його приміщень і зазначенням розміщення об’єкта інвестування на поверсі;
— стислий перелік будівельних робіт, які забудовник зобов’язався провести на об’єкті інвестування;
— перелік обладнання, яке буде встановлено на об’єкті інвестування, з наступною його передачею довірителю;
— стислий перелік робіт, які забудовник зобов’язався провести на об’єкті будівництва та прибудинковій території;
— перелік обладнання, яке буде встановлено на об’єкті будівництва з наступною його передачею експлуатуючим організаціям чи об’єднанню співвласників будинку.
Передача побудованого об’єкта інвестування довірителю.
Довірителю, який повністю оплатив об’єкт інвестування згідно з договором, управитель видає Довідку*, що підтверджує право довірителя на придбання у власність об’єкта. Для оформлення правовстановлюючих документів (щодо житлових об’єктів право власності оформляється за рахунок та силами забудовника) забудовник і довіритель підписують складений забудовником акт приймання-передачі об’єкта інвестування. Відтепер на законодавчому рівні визначено, які відомості мають зазначатися вказуватися в цьому акті:— перелік робіт, які забудовник виконав на об’єкті інвестування;
— перелік обладнання, яке було встановлено на об’єкті інвестування для подальшої його передачі довірителю;
— стислий перелік робіт, які забудовник виконав на об’єкті будівництва та прибудинковій території;
— перелік обладнання, яке було встановлено на об’єкті будівництва для наступної його передачі експлуатуючим організаціям чи об’єднанню співвласників житлового будинку.
* Перелік відомостей, які мають зазначатися в Довідці, наведено в оновленій ст. 19 Закону про ФФБ та ФОН.
Довіритель має право у 15-денний строк з дня отримання акта приймання-передачі об’єкта інвестування або підписати його із зазначенням інформації про відсутність претензій до забудовника, або подати в письмовій формі свої обґрунтовані зауваження.
За наявності у довірителя зауважень забудовник зобов’язаний забезпечити відплатне усунення недоліків у 15-денний строк з дня подання зауважень. Перебіг строків виконання зобов’язань довірителя призупиняється на час усунення недоліків, що виникли з вини забудовника.
Також слід звернути увагу, що законодавець скоротив граничний строк, протягом якого забудовник має передати побудований об’єкт об’єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації разом з необхідною технічною документацією. Раніше такий строк становив 6 місяців з моменту введення об’єкта в експлуатацію, тепер — 120 днів.
Зміни у функціонуванні ФОН
Вище ми говорили про впровадження
Законом № 692 системи функціонування ФОН-ФФБ, за допомогою якої ФОН набув права брати участь у ФФБ, якщо управителем цих фондів є одна особа. У зв’язку з цим нововведенням багато які норми щодо функціонування ФОН зазнали коригування. Так, під фондом операцій з нерухомістю (ФОН) тепер розуміються кошти, отримані управителем ФОН в управління, а також нерухомість та інше майно, майнові права і доходи, придбані від управління цими коштами, у тому числі майнові права та права вимоги, придбані за договорами про участь у фонді фінансування будівництва.Відповідно, під операціями з нерухомістю тепер згідно з
ч. 4 ст. 25 Закону про ФФБ та ФОН розуміються дії управителя ФОН щодо використання майна ФОН шляхом:—
фінансування будівництва на умовах договору із забудовником для подальшого придбання управителем ФОН на умовах цього Закону у власність побудованих об’єктів будівництва або здійснення управителем ФОН операцій з придбаними правами вимоги на профінансовані об’єкти будівництва, або отримання коштів від забудовника в розмірі та в порядку, установлених договором,—
та/або участі у ФФБ для подальшого придбання управителем ФОН на умовах цього Закону у власність проінвестованих об’єктів інвестування чи подальшого придбання прав вимоги на проінвестовані об’єкти інвестування та здійснення з ними операцій відповідно до цього Закону.Зупинимося на окремих змінах у функціонуванні ФОН.
Створення ФОН
. Згідно з ч. 12 ст. 25 Закону про ФФБ та ФОН ФОН вважається створеним емітентом після затвердження Правил ФОН, інвестиційної декларації, проспекту емісії сертифікатів ФОН, реєстрації випуску сертифікатів ФОН, відкриття рахунка ФОН та укладення управителем ФОН договору із забудовником у випадках, передбачених цим Законом та Правилами ФОН, оформлення забезпечення виконання зобов’язань забудовника за договором відповідно до вимог ст. 10 цього Закону. Застереження щодо необов’язковості укладення договору із забудовником зумовлена впровадженням системи ФОН-ФФБ, при якій, ще раз зауважимо, договір із забудовником укладає ФФБ, а не ФОН.Якщо ж у Правилах ФОН передбачено використання коштів ФОН для фінансування будівництва, управитель зобов’язаний укласти договір із забудовником з дотриманням
ст. 9 і 10 Закону про ФФБ та ФОН, як того вимагає ч. 6 ст. 25 цього Закону. У такому разі ФОН створюється для конкретного об’єкта будівництва.З нововведень можна відзначити норму (нова редакція
ч. 6 ст. 25 Закону про ФФБ та ФОН), згідно з якою ФОН може бути створено до моменту затвердження проектно-кошторисної документації на будівництво об’єкта і за наявності відповідного документа, що засвідчує право на земельну ділянку відповідно до Земельного кодексу України, в якому зазначено цільове призначення цієї земельної ділянки, що відповідає умовам інвестиційної декларації. У цьому випадку власники сертифікатів ФОН перебирають на себе додаткові ризики, що має бути зазначено у Правилах ФОН та проспекті емісії сертифікатів ФОН. Припустимо, що цей випадок як виняток (так само, як і при участі ФОН у ФФБ), не передбачає обов’язкового попереднього укладення договору із забудовником. Інакше реалізувати на практиці це нововведення буде складно.Фінансування будівництва
. За рахунок коштів, залучених шляхом емісії сертифікатів ФОН, може забезпечуватися фінансування будівництва об’єкта в повному обсязі або частково. При цьому згідно з ч. 7 ст. 25 Закону про ФФБ та ФОН у разі якщо фінансування будівництва об’єкта не забезпечується в повному обсязі шляхом емісії сертифікатів ФОН, забудовник має право для завершення будівництва використовувати інші дозволені цим Законом засоби. Раніше питання про можливість одночасного залучення коштів різних фондів для будівництва одного об’єкта не було чітко врегульоване. Тепер про таку можливість свідчить пряма норма законодавства. Це узгоджується і з ч. 4 оновленої ст. 9 Закону про ФФБ та ФОН , згідно з якою договір між забудовником та управителем ФОН може містити застереження, що фінансування будівництва цього об’єкта може здійснюватися з використанням коштів інших фондів, управителем яких може бути сам управитель ФОН чи інші фінансові установи.Щоправда, у цьому питанні не варто забувати про існування такого обмеження:
щодо одного об’єкта будівництва забудовник не має права укладати договори з різними управителями ФФБ (ч. 5 ст. 9 Закону про ФФБ та ФОН).Управління ФОН
. Раніше емітентом сертифікатів ФОН та управителем ФОН могли бути різні фінансові установи. Так, згідно з редакцією ст. 25 Закону про ФФБ та ФОН, чинною до внесення змін, емітент міг самостійно виконувати функції управителя ФОН або доручити виконання цих функцій іншій фінансовій установі, що відповідає вимогам цього Закону. Відповідно до нових вимог емітент сертифікатів ФОН є управителем ФОН.Дострокове припинення діяльності ФОН
. Управитель може прийняти рішення про припинення функціонування ФОН та викуп сертифікатів такого ФОН, якщо протягом року відбулося зниження вартості чистих активів ФОН з розрахунку на один сертифікат ФОН порівняно з ціною первинного розміщення цих сертифікатів на величину, розмір якої визначено Правилами ФОН, але не більше 5 % від номінальної вартості (ч. 5 ст. 29 Закону про ФФБ та ФОН). Раніше граничний розмір зниження вартості чистих активів з розрахунку на один сертифікат, коли управитель міг прийняти самостійне рішення про дострокове припинення ФОН та викуп сертифікатів, законодавством не було встановлено, він визначався Правилами ФОН.Також незайвим тут буде нагадати, що зниження вартості чистих активів ФОН з розрахунку на один сертифікат ФОН порівняно з ціною первинного розміщення цих сертифікатів являє собою збитки, завдані власникам сертифікатів ФОН діями чи бездіяльністю управителя. А за такі збитки згідно з Правилами ФОН і
ст. 29 Закону про ФФБ та ФОН відповідальність несе управитель.Винагорода управителя ФОН
. Тут відзначимо дві зміни. По-перше, тепер згідно з новою редакцією ст. 33 Закону про ФФБ та ФОН винагорода нараховується управителем щокварталу в розмірі визначеного у Правилах ФОН розміру ставки щорічної винагороди. Раніше винагорода нараховувалася щомісяця — відповідно в розмірі 1/12 річної ставки.По-друге, винагорода управителю ФОН
не виплачується в разі, якщо протягом строку дії ФОН відбулося зниження вартості чистих активів ФОН з розрахунку на один сертифікат ФОН, порівняно до ціни первинного розміщення цих сертифікатів на величину понад 5 % за методикою розрахунку вартості чистих активів ФОН, установленою КМУ*. Раніше такого обмеження щодо отримання управителем винагороди не було.* Очевидно, незабаром з’явиться відповідна методика від КМУ.
По-третє, тепер
ч. 6 ст. 33 Закону про ФФБ та ФОН установлено таку умову: управитель ФОН має право утримати з рахунка ФОН належну йому винагороду лише після здійснення всіх виплат власникам сертифікатів ФОН та після закінчення строку погашення (викупу) сертифікатів ФОН.Емісія сертифікатів ФОН
. Тут також відзначимо декілька змін. По-перше, згідно з новою редакцією ч. 3 ст. 39 Закону про ФФБ та ФОН загальна номінальна вартість сертифікатів ФОН, випущених емітентом, не може перевищувати 10-кратний (раніше був 50-кратний) розмір власного капіталу емітента. Ця зміна виглядає логічною з урахуванням установлення нової вимоги до розміру статутного капіталу управителя — не менше 1 млн євро.По-друге, до
Закону про ФФБ та ФОН унесли заборону на видачу дозволу на здійснення емісії сертифікатів ФОН у разі, якщо емітент за підсумками останнього року мав збитки або прострочену заборгованість зі сплати податків до державного чи місцевих бюджетів або зі сплати інших обов’язкових платежів, або не здійснював господарської діяльності, або щодо емітента протягом останнього року порушувалося провадження у справі про визнання його банкрутом.По-третє, емітенти і зберігачі під час розміщення сертифікатів ФОН нікому не надають інформацію та/або адміністративні дані про покупців сертифікатів ФОН цього випуску до реєстрації звіту про результати такого розміщення реєструючим органом (нова
ч. 3 ст. 46 Закону про ФФБ та ФОН).
Адміністративна відповідальність
Законом № 692
посилюється адміністративна відповідальність за порушення в будівельній сфері шляхом збільшення вже існуючих штрафів, а також установлення нового виду відповідальності за порушення у функціонуванні ФФБ та ФОН.
| Вид правопорушення | Розмір штрафу, грн. | ||
| старий | новий | ||
| за перше порушення | за повторне протягом року порушення | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Недотримання державних стандартів, норм та правил під час проектування, розміщення підготовчих робіт, будівництва та реконструкції, а також прийняття в експлуатацію об’єктів чи споруд, зведених з порушенням законодавства ( ст. 96 КУпАП) | 17 — 170 — на громадян; 85 — 340 — на посадових осіб | 170 — 850 — на громадян; 850 — 1700 — на посадових осіб | 850 — 1020 — на громадян; 1700 — 4250 — на посадових осіб |
| Надання недостовірній інформації про умови проектування та будівництва або необґрунтована відмова в наданні такої інформації (ст. 96 КУпАП) | 34 — 85 — на посадових осіб | 170 — 425 — на посадових осіб | |
| Проектування об’єктів та споруд з порушенням затвердженої в установленому порядку містобудівної документації, виконання будівельних чи реставраційних робіт без дозволу або затвердженого проекту або з відхиленням від нього (ст. 96 КУпАП) | 17 — 170 — на громадян; 85 — 340 — на посадових осіб | 170 — 850 — на громадян; 850 — 1700 — на посадових осіб | |
| Недотримання строків надання замовнику висновків комплексної експертизи проектної документації чи обґрунтованої відмови щодо їх надання, недотримання строків надання відповідних висновків у складі комплексної експертизи, а також вимог під час проведення експертизи документів, не передбачених законодавством (ст. 961 КУпАП) | 170 — 340 — на посадових осіб | 425 — 850 — на посадових осіб | 850 — 4250 на посадових осіб |
| Недотримання строків підготовки та надання дозволів на виконання підготовчих чи будівельних робіт, вимагання при видачі таких дозволів документів, не передбачених законодавством (ст. 961 КУпАП) | 170 — 340 — на посадових осіб | 425 — 850 — на посадових осіб | |
| Затвердження з порушенням вимог закону правил ФФБ чи ФОН або внесення до них змін, що призвело до звуження зобов’язань перед довірителем або власником сертифіката ФОН (ст. 16613 КУпАП) | Не було | 850 — 1700 на уповноважених осіб | 3400 — 5100 — на уповноважених осіб |
| Ухилення від виконання управителем ФФБ чи ФОН або емітентом сертифікатів ФОН перед довірителями зобов’язань, установлених правилами ФФБ або ФОН чи договорами про участь у ФФБ або проспектом емісії сертифікатів ФОН ( ст. 16613 КУпАП) | Не було | 1700 — 3400 — на уповноважених осіб | |
| Ненадання управителем ФФБ чи ФОН або емітентом сертифікатів ФОН інформації про їх діяльність на поданий в установленому порядку запит ( ст. 16613 КУпАП) | Не було | 850 — 1700 на уповноважених осіб | |
| Невиконання законних вимог посадових осіб спеціально уповноваженого органу виконавчої влади у сфері регулювання ринків фінансових послуг щодо усунення порушень законодавства у сфері регулювання ринків фінансових послуг або створення перешкод для виконання покладених на них обов’язків (ст. 18829 КУпАП) | Не було | 425 — 850 — на посадових осіб | Немає |
Крім того, до
КУпАП додано ст. 24416, згідно з якою справи про адміністративні правопорушення, пов’язані з порушенням законодавства, що регулює фінансові механізми здійснення інвестицій у будівництво житла (ст. 16613), а також невиконанням законних вимог посадових осіб спеціально уповноваженого органу виконавчої влади у сфері регулювання ринків фінансових послуг (ст. 18829), розглядають органи спеціально уповноваженого органу виконавчої влади у сфері регулювання ринків фінансових послуг (Держфінпослуг). Від імені таких органів накладати адміністративне стягнення мають право голова Держфінпослуг, його заступники, директори департаментів і голови відповідних територіальних управлінь Держфінпослуг.Ось такі зміни відбулися в інвестиційних механізмах фінансування будівництва за допомогою ФФБ та ФОН. Звичайно, аж ніяк не всі нововведення можна назвати вдалими, адже багато які з них уражають права забудовників, додають їм обов’язків та відповідальність, деякі заходи призводять до додаткових витрат довірителів. Завершуючи аналіз
Закону № 692 можемо зробити висновок, що найбільшу користь від прийнятих змін отримають управителі ФФБ та ФОН, для яких відкриваються нові перспективи роботи.
