АРЕНДА ЗЕМЛИ:
автоматическое возобновление договора невозможно
Письмо Государственного комитета Украины по земельным ресурсамот 09.07.2009 г. № 8842/17/11-09
«О возобновлении и продлении договоров аренды земли»
Комментируемое
письмо Госкомзема посвящено вопросам продолжения договорных отношений при аренде земли. Основной вывод комментируемого письма такой: автоматическое продление договора аренды земли невозможно. По правде говоря, такой вывод не вполне базируется на нормах Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV (далее — Закон об аренде земли) и Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ). Напомним суть вопроса.Общие положения об аренде урегулированы
главой 58 ГКУ. В ней, в частности, предусмотрены два следующих правила:1. Арендатор, который надлежащим образом выполнял обязанности по договору, после истечения срока договора имеет
преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Для реализации своего преимущественного права арендатор обязан уведомить об этом арендодателя до окончания действия договора в установленный в таком договоре срок, а в случае его отсутствия — в разумный срок. Сказанное следует из ч. 1 ст. 777 ГКУ.Там же сказано, что условия договора аренды на новый срок устанавливаются по договоренности сторон. А в случае отсутствия договоренности преимущественное право арендатора прекращается.
2.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора аренды, то, при отсутствии возражений арендодателя в течение месяца, договор считается возобновленным на срок, который был ранее установлен договором.Как видите, в первом случае, по сути, речь идет о заключении нового договора аренды между теми же лицами. Отсюда и обязательная необходимость достижения договоренности между ними. Во втором — об автоматическом возобновлении заключенного ранее договора на тех же условиях и на тот же срок.
Авторы комментария к
ст. 764 ГКУ отметили следующее: «...возобновление договора найма в ст. 764 ГК не связывается с волеизъявлением сторон. Какой бы ни была воля нанимателя, продолжающего пользование имуществом после истечения установленного договором срока использования имущества на условиях найма, такое использование является одним из юридических фактов, вызывающих возобновление договора найма на новый срок. Какими бы ни были причины, в силу каких наймодатель в течение месяца после истечения срока договора не заявил нанимателю о том, что он возражает против дальнейшего использования имущества нанимателем, такая бездеятельность наимодателя объективно является юридическим фактом, который вместе с продолжением использования имущества нанимателем после истечения срока использования имущества на условиях найма приводит к возобновлению договора найма на новый строк»*.* Науково-практичний коментар до цивільного законодавства України: [В 4 т.] / А. Г. Ярема, В. Я. Карабань, В. В. Кривенко, В. Г. Ротань. — Т. 3 — К А.С.К.; Севастополь. Ін-т юрид. дослідж., 2005. — С. 193. Данный научно-практический комментарий был выбран не случайно. Ведь он рекомендован к печати ученым советом Академии судей Украины.
Там же было отмечено, что ввиду отсутствия волеизъявления сторон, отсутствует необходимость нотариального удостоверения и госрегистрации возобновленного договора.
Теперь перейдем к земельным отношениям.
Статья 33 Закона об аренде содержит аналогичные правила (см. на с. 12 «Возобновление договора аренды земли»).
| Возобновление договора аренды земли Ст. 33 Закона об аренде земли «По окончании срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, который надлежащим образом исполнял обязанности в соответствии с условиями договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на возобновление договора. При возобновлении договора аренды земли на новый срок его условия могут быть изменены при согласии сторон. В случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по окончании срока договора аренды, то при отсутствии письменных возражений арендодателя в течение одного месяца по окончании срока договора он подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Письменное возражение осуществляется письмом-уведомлением». |
Единственная разница состоит в том, что
Закон об аренде земли в обоих случаях оперирует термином «возобновление договора», что вносит некоторую путаницу. Ведь понятия «заключение договора найма на новый срок» и «возобновление договора» сами по себе содержат определенные смысловые различия.Несмотря на все сказанное, Госкомзем непреклонен в вопросе автоматического продления договоров аренды: «
Учитывая вышеприведенное, считаем, что продление договора аренды земли на тех же условиях и на тот же срок должно происходить путем заключения дополнительного соглашения к основному договору аренды земли до окончания срока действия договора». Собственно говоря, комитет и раньше высказывался в подобном ключе (см. его письмо 18.09.2008 №14-21-6/10459*).* http://www.dzk.gov.ua/control/main/uk/publish/article/8124.
В случае же с арендой государственной и коммунальной земли вывод комитета подкрепляется судебной практикой (см.
постановления ВХСУ от 25.12.2007 г. № 36/459-35/79, от 18.02.2009 г. по делу № 2-8/7997-2008, от 28.01.2009 г. по делу № 35/384, от 22.01.2009 г. № 3/394-17/232, от 18.02.2009 г. № 2-8/7997-2008, от 07.04.2009 г. № 12/84-08, от 12.05.2009 г. № 32/379, от 03.06.2009 г. № 10/743-07, от 07.07.2009 г. № 33/172-08, от 06.08.2009 г. № 39/80-08). И хотя тут еще можно было встретить противоположные решения (см. постановление ВХСУ от 25.10.2006 г. № 8/472), с появлением мнения ВСУ (см. постановление ВСУ от 20.05.2008 г. № 30/234), а также обзорного письма ВХСУ от 30.11.2007 г. № 01-8/918 вряд ли это на что-то повлияет.В остальном выводы комитета вполне обоснованы.
