Теми статей
Обрати теми

Про поновлення та продовження договорів оренди землі

Редакція БТ
Лист від 09.07.2009 р. № 8842/17/11-09

ОРЕНДА ЗЕМЛІ:

автоматичне поновлення договору неможливе

 

Лист Державного комітету України із земельних ресурсів від 09.07.2009 р. № 8842/17/11-09

«Про поновлення та продовження договорів оренди землі»

 

Лист

Держкомзему, що коментується, присвячено питанням продовження договірних відносин при оренді землі. Основний висновок листа, що коментується, такий: автоматичне продовження договору оренди землі неможливе. Відверто кажучи, такий висновок не повністю базується на нормах Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV (далі — Закон про оренду землі) та Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ). Нагадаємо сутність питання.

Загальні положення про оренду врегульовано

главою 58 ЦКУ. У ній, зокрема, передбачено два такі правила:

1. Орендар, який належним чином виконував обов’язки за договором, після закінчення строку договору має

переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк. Для реалізації свого переважного права орендар зобов’язаний повідомити про це орендодавця до закінчення дії договору в установлений у такому договорі строк, а в разі його відсутності — у розумний строк. Викладене випливає з ч. 1 ст. 777 ЦКУ.

Там же зазначено, що умови договору оренди на новий строк установлюються за домовленістю сторін, а за відсутності домовленості переважне право орендаря припиняється.

2.

Якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору оренди, то, за відсутності заперечень орендодавця протягом місяця, договір вважається поновленим на строк, який раніше було встановлено договором.

Як бачите, у першому випадку, по суті, ідеться про укладення нового договору оренди між тими самими особами. Звідси й необхідність досягнення домовленості між ними. У другому — про автоматичне поновлення укладеного раніше договору на тих же умовах і на той же строк.

Автори коментаря до

ст. 764 ЦКУ зауважили таке: «...поновлення договору найму в ст. 764 ЦК не пов’язується з волевиявленням сторін. Якою не була б воля наймача, який продовжує користування майном після спливу встановленого договором строку використання майна на умовах найму, таке використання є одним із юридичних фактів, що тягне поновлення договору найму на новий строк. Якими б не були причини, в силу яких наймодавець впродовж місяця після спливу строку договору не заявив наймачеві про те, що він заперечує проти подальшого використання майна наймачем, така бездіяльність наймодавця об’єктивно є юридичним фактом, який разом з продовженням використання майна наймачем після спливу строку використання майна на умовах найму тягне поновлення договору найму на новий строк»*.

* Науково-практичний коментар до цивільного законодавства України: У 4-х т. / А. Г. Ярема, В. Я. Карабань, В. В. Кривенко, В. Г. Ротань. — Т. 3. — К А.С.К.; Севастополь. Ін-т юрид. дослідж., 2005 — С. 193. Цей науково-практичний коментар було вибрано не випадково, адже його рекомендовано до друку вченою радою Академії суддів України.

Там же було зазначено, що через відсутність волевиявлення сторін відсутня необхідність нотаріального посвідчення і держреєстрації поновленого договору.

Тепер перейдемо до земельних відносин.

Стаття 33 Закону про оренду містить аналогічні правила (див. на с. 12 «Поновлення договору оренди землі»).

 

Поновлення договору оренди землі

Ст. 33 Закону про оренду землі

«Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням».

 

Єдина різниця полягає в тому, що

Закон про оренду землі в обох випадках оперує терміном «поновлення договору», що викликає певну плутанину. Адже поняття «укладення договору найму на новий строк» і «поновлення договору» самі по собі містять певні відмінності у змісті.

Незважаючи на все викладене, Держкомзем непохитний у питанні автоматичного продовження договорів оренди:

«Враховуючи вищенаведене, вважаємо, що продовження договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк має відбуватися шляхом укладення додаткової угоди до основного договору оренди землі до закінчення терміну дії договору». Власне кажучи, Комітет і раніше висловлювався в подібному ключі (див. його лист від 18.09.2008 №14-21-6/10459*).

* http://www.dzk.gov.ua/control/main/uk/publish/article/8124.

У випадку ж з орендою державної та комунальної землі висновок Комітету підкріплюється судовою практикою (див.

постанови ВГСУ від 25.12.2007 р. № 36/459-35/79, від 18.02.2009 р. у справі № 2-8/7997-2008, від 28.01.2009 р. у справі № 35/384, від 22.01.2009 р. № 3/394-17/232, від 18.02.2009 р. № 2-8/7997-2008, від 07.04.2009 р. № 12/84-08, від 12.05.2009 р. № 32/379, від 03.06.2009 р. № 10/743-07, від 07.07.2009 р. № 33/172-08, від 06.08.2009 р. № 39/80-08). І хоча тут ще можна було зустріти протилежні рішення (див. постанову ВГСУ від 25.10.2006 р. № 8/472), з появою думки ВСУ (див. постанову ВСУ від 20.05.2008 р. № 30/234), а також оглядового листа ВГСУ від 30.11.2007 р. № 01-8/918 це навряд чи на щось вплине.

У всьому іншому висновки Комітету є цілком обґрунтованими.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі