ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ ГОСИМУЩЕСТВА —
порядок продления
Письмо Фонда государственного имущества Украины от 27.07.2009 г. № 10-16-10753
«О продлении договоров аренды государственного имущества»
Комментируемое
письмо ФГИУ посвящено особенностям аренды госимущества в этом году. Объясним, в чем суть вопроса.Как вы, наверное, знаете, согласно
первому абзацу ст. 73 Закона Украины «О Государственном бюджете Украины на 2009 год» от 26.12.2008 г. № 835-VI (далее — Закон о госбюджете-2009) в 2009 году передача в аренду государственного и коммунального имущества осуществляется исключительно на конкурсных основах (за некоторыми исключениями). При этом абзацами четвертым — шестым Закона о госбюджете-2009 было предусмотрено, что по завершении срока действия договора аренды государственного и коммунального имущества арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязанности, участвует в конкурсе на получение права аренды государственного и коммунального имущества. Но арендодатель при определении победителя конкурса при прочих равных условиях предоставляет преимущество предложениям такого арендатора путем применения преференциальной поправки*.* К слову, размер такой поправки Кабмин утвердил постановлением от 25.03.2009 г. № 249.
Законом Украины от 19.02.2009 г. № 1022-VI
были внесены изменения в ст. 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII (далее — Закон № 2269). В результате этих изменений ч. 3 ст. 17 Закона № 2269, до этого предусматривавшая, что после окончания срока договора аренды арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязанности, имеет преимущественное право, при прочих равных условиях, на продление договора аренды на новый срок, была заменена нормой следующего содержания: «По окончании срока договора аренды арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязанности по договору, имеет преимущественное право, при прочих равных условиях, на заключение договора аренды на новый срок, кроме случаев, когда арендованное имущество необходимо для нужд его собственника. В случае если собственник намеревается использовать указанное имущество для собственных нужд, он должен в письменном виде предупредить об этом арендатора не позднее чем за три месяца до окончания срока договора».В то же время изменения не коснулись
ч. 2 ст. 17 Закона № 2269 , которая, как и раньше, предусматривает, что в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении либо изменении условий договора аренды в течение одного месяца после окончания срока действия договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.Кроме того, несколько позже
Законом Украины от 10.06.2009 г. № 1498-VI были внесены изменения в ст. 73 Закона о госбюджете-2009 (изменены абзацы четвертый — пятый, абзац шестой исключен), согласно которым:«Арендатор, надлежащим образом выполняющий свои обязанности по договору аренды недвижимого имущества, срок действия которого заканчивается,
имеет право на продление договора аренды на новый срок, но не более чем на два года.Арендатор, который намеревается воспользоваться таким правом,
должен уведомить об этом арендодателя не позднее чем за месяц до истечения срока договора аренды недвижимого имущества».В комментируемом
письме ФГИУ попытался свести воедино все эти изменения. Получается, что порядок продления договора аренды государственного и коммунального имущества предусматривает три ключевых момента:1) арендодатель, который планирует самостоятельно использовать сданное в аренду имущество, должен об этом уведомить арендатора не позднее чем
за 3 месяца до окончания срока договора; если он этого не делает, то утрачивает право сослаться на данное основание как на предлог для отказа в продлении договора;2) арендатор, намеревающийся сохранить арендные отношения, должен уведомить об этом арендодателя не позднее чем
за 1 месяц до окончания срока договора аренды; если он не делает этого, то утрачивает право на продление договора на новый срок вне конкурса, которое предоставлено арендаторам государственного и коммунального имущества в 2009 году в силу ст. 73 Закона о госбюджете-2009;3) если
в течение 1 месяца после окончания срока договора ни одна из его сторон не заявит о прекращении договора, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.Из этого можно сделать выводы, некоторые из которых Фонд госимущества поддержал в комментируемом письме:
во-первых,
сокращать 3-месячный срок, в течение которого арендодатель в лице органа, уполномоченного управлять находящимся в аренде имуществом от имени государства, может заявить о намерении использовать его для собственных нужд, в связи с чем последующая аренда невозможна, стороны по своему усмотрению не могут;во-вторых, если арендатор воспользуется предоставленным ему правом и подаст за 1 месяц до окончания срока договора заявление о намерении его продлить, продление договора должно быть оформлено в виде дополнительного соглашения к основному договору аренды, поскольку будет предусмотрен новый срок аренды, который не может превышать двух лет. Это правило позволяет арендаторам избежать необходимости участия в конкурсе на аренду. Однако если стороны хотят изменить другие существенные условия договора, данное исключение действовать не должно. В этом случае следует обращаться к общему правилу, согласно которому арендатор должен участвовать в конкурсе, однако при этом за ним сохраняется преимущественное право на заключение договора на новых условиях;
в-третьих, отсутствие заявления арендатора за 1 месяц до окончания срока договора аренды о его намерении продлить договор не отменяет действие ч. 2 ст. 17 Закона № 2269. Это означает, что если стороны не меняют условий договора аренды, то договор продлевается автоматически, без проведения конкурса, направления каких-либо уведомлений сторонами друг другу и без заключения дополнительного соглашения к договору. Единственное условие, необходимое, чтобы действовало это правило, — в течение 1 месяца после окончания срока договора ни одна из его сторон не должна заявить о прекращении договора аренды (см. постановления ВХСУ от 27.01.2009 г. № 17/267-08, от 26.03.2009 г. № 2-5/8705-2008, от 19.05.2009 г. № 4/401, от 08.06.2009 г. № 18/372, от 05.08.2009 г. № 8/137).
