ДОГОВОРИ ОРЕНДИ ДЕРЖМАЙНА —
порядок продовження
Лист Фонду державного майна України від 27.07.2009 р. № 10-16-10753
«Про продовження договорів оренди державного майна»
Лист
ФДМУ, що коментується, присвячено особливостям оренди держмайна в цьому році. Пояснимо, у чому сутність питання.Як, ви, напевно, знаєте, згідно з
першим абзацом ст. 73 Закону України «Про Державний бюджет України на 2009 рік» від 26.12.2008 р. № 835-VI (далі — Закон про держбюджет-2009) у 2009 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах (за деякими винятками). При цьому абзацами четвертим — шостим Закону про держбюджет-2009 було передбачено, що після закінчення строку дії договору оренди державного та комунального майна орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, бере участь у конкурсі на отримання права оренди державного та комунального майна. Але орендодавець при визначенні переможця конкурсу за інших рівних умов надає перевагу пропозиціям такого орендаря шляхом застосування преференційної поправки*.* До речі, розмір такої поправки Кабмін затвердив постановою від 25.03.2009 р. № 249.
Законом України від 19.02.2009 р. № 1022-VI
було внесено зміни до ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII (далі — Закон № 2269). У результаті ч. 3 ст. 17 Закону № 2269, яка до цього передбачала, що після закінчення строку договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий строк, було замінено нормою такого змісту: «Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору».Водночас зміни не зачепили
ч. 2 ст. 17 Закону № 2269, де, як і раніше, передбачається, що в разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на той же строк і на тих же умовах, які було передбачено договором.Крім того, дещо пізніше
Законом України від 10.06.2009 р. № 1498-VI було внесено зміни до ст. 73 Закону про держбюджет-2009 (змінені абзаци четвертий — п’ятий, абзац шостий вилучено), згідно з якими:«
Орендар, який належно виконує свої обов’язки за договором оренди нерухомого майна, строк дії якого закінчується, має право на продовження договору оренди на новий строк, але не більше ніж на два роки.Орендар, який має намір скористатися таким правом,
повинен повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди нерухомого майна».У
листі, що коментується, ФДМУ спробував звести докупи всі ці зміни. Виходить, що порядок продовження договору оренди державного та комунального майна передбачає три ключові моменти:1) орендодавець, який планує самостійно використовувати здане в оренду майно, має про це повідомити орендаря не пізніше ніж
за 3 місяці до закінчення строку договору; якщо він цього не робить, то втрачає право послатися на цю підставу як на привід для відмови в продовженні договору;2) орендар, який має намір зберегти орендні відносини, повинен повідомити про це орендодавця не пізніше ніж
за 1 місяць до закінчення строку договору оренди; якщо він цього не робить, то втрачає право на продовження договору на новий строк поза конкурсом, надане орендарям державного та комунального майна у 2009 році ні підставі ст. 73 Закону про держбюджет-2009;3) якщо
протягом 1 місяця після закінчення строку договору жодна з його сторін не заявить про припинення договору, договір вважається продовженим на той же строк і на тих умовах.З цього можна зробити висновки, деякі з яких Фонд держмайна підтримав у
листі, що коментувався:по-перше,
скорочувати 3-місячний строк, протягом якого орендодавець в особі органу, уповноваженого управляти майном, що перебуває в оренді, від імені держави може заявити про намір використовувати його для власних потреб, у зв’язку з чим подальша оренда неможлива, сторони на свій розсуд не можуть;по-друге, якщо орендар скористається наданим йому правом і подасть за 1 місяць до закінчення строку договору заяву про намір його продовжити, продовження договору має бути оформлене у вигляді додаткової угоди до основного договору оренди, оскільки буде передбачено новий строк оренди, який не може перевищувати двох років. Це правило дозволяє орендарям уникнути необхідності участі в конкурсі на оренду. Однак якщо сторони хочуть змінити інші істотні умови договору, цей виняток діяти не повинен. У цьому випадку слід звертатися до загального правила, згідно з яким орендар має брати участь у конкурсі, проте при цьому за ним зберігається переважне право на укладення договору на нових умовах;
по-третє, відсутність заяви орендаря за 1 місяць до закінчення строку договору оренди про його намір продовжити договір не скасовує дію ч. 2 ст. 17 Закону № 2269. Це означає: якщо сторони не змінюють умов договору оренди, то договір продовжується автоматично, без проведення конкурсу, надсилання будь-яких повідомлень сторонами одна одній та без укладення додаткової угоди до договору. Єдина умова, необхідна для дії цього правила, — протягом 1 місяця після закінчення строку договору жодна з його сторін не повинна заявити про припинення договору оренди (див. постанови ВГСУ від 27.01.2009 р. № 17/267-08, від 26.03.2009 р. № 2-5/8705-2008, від 19.05.2009 р. № 4/401, від 08.06.2009 р. № 18/372, від 05.08.2009 р. № 8/137).
