Последствия нерегистрации права пользования имуществом,
возникшего по договору аренды
Предприятие 01.09.10 г. заключило договор аренды объекта недвижимости. Срок действия договора составляет 5 лет. Что грозит предприятию, если право пользования имуществом, возникшее по договору аренды, не проходило государственную регистрацию в органах БТИ (налоговые последствия)?
(г. Харьков)
Напомним, что субъекты хозяйствования при заключении договора аренды недвижимости на срок три и более года должны помнить о необходимости
нотариального удостоверения и государственной регистрации такого договора (ст. 793 и 794 Гражданского кодекса Украины; далее — ГКУ). При этом государственная регистрация производится путем внесения нотариусом соответствующей информации в Государственный реестр сделок в соответствии с Временным порядком государственной регистрации сделок, утвержденным постановлением КМУ от 26.05.04 г. № 671.Но после недавних изменений в законодательстве по аренде недвижимого имущества произошли значительные корректировки и дополнения процедуры заключения договора аренды.
Так, со вступлением в силу 16.03.10 г. новой редакции
Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.04 г. № 1952-IV* (далее — Закон № 1952) установлен обязательный порядок регистрации права на временное использование недвижимости, в том числе и на условиях аренды. То есть в соответствии с этими нововведениями с 16.03.10 г. субъекты хозяйствования, заключая договор аренды, должны также осуществлять регистрацию в органах БТИ права пользования объектом недвижимости, передаваемым в аренду. Но поскольку не было подзаконных актов, которые бы регулировали порядок осуществления такой регистрации, фактически норма до недавнего времени не действовала.* См. «БН», 2010, № 44, с. 10 и «БН», 2010, № 34, с. 14.
И только когда Минюст (01.10.10 г.*) изложил в новой редакции
Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденное приказом Минюста от 07.02.02 г. № 7/5 (далее — Временное положение), требования Закона № 1952 по регистрации прав пользования недвижимостью, передаваемой в аренду, начали полноценно действовать.* Приказом от 28.07.10 г. № 1692/5, действующим с 01.10.10 г. // «БН», 2010, № 34, с. 14.
Кроме того, через несколько дней после вступления в силу новой редакции
Временного положения Минюст в Методических рекомендациях по государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, утвержденных приказом Минюста от 13.10.10 г. № 2500/5**, разъяснил особенности действия новых требований в переходный период. В этих Методических рекомендациях он указал на то, что с 16.03.10 г. до 01.01.12 г. субъекты хозяйствования, заключая договор аренды недвижимости на срок не менее 3 лет, должны не только осуществлять госрегистрацию договора аренды у нотариуса, но и осуществлять регистрацию права пользования имуществом, возникшее по такому договору, в БТИ. И только начиная с 01.01.12 г. — с даты, когда будут внесены изменения в ст. 794 ГКУ (в которой вместо обязательной регистрации договора аренды будет идти речь только об обязательной регистрации права пользования объектом недвижимости, передаваемым в аренду) — госрегистрацию нужно будет осуществлять только относительно права пользования объектом недвижимости, передаваемой в аренду.** См. ком. «Право пользования недвижимостью нужно регистрировать: Методрекомендации Минюста» // «БН», 2010, № 46, с. 5.
Однако если договор аренды был заключен (нотариально удостоверен и зарегистрирован у нотариуса) после вступления в силу
Закона № 1952 (после 16.03.10 г.), но до появления порядка регистрации права пользования объектом недвижимости, передаваемым в аренду (до 01.10.10 г.), и право пользования недвижимостью не было зарегистрировано в БТИ, то у субъектов хозяйствования закономерно возникает вопрос: какие последствия ожидают их вследствие несоблюдения требований по такой регистрации?Ответственность за это в нормативно-правовых актах, регулирующих проведение такой регистрации, не предусмотрена. Кроме того, многие независимые специалисты считают, что непроведение таких действий никоим образом не может повлиять на действительность такого договора.
По замыслу, государственная регистрация прав нужна для того, чтобы защитить их перед третьими лицами, поскольку тогда можно избежать возникновения спорных ситуаций, например, когда правообладатель действует недобросовестно и предоставляет аналогичное право еще одному лицу, создавая таким образом спорную ситуацию.
Наверно, вас смущает то, может ли быть признан недействительным договор аренды, если не зарегистрировано
право пользования объектом недвижимости, передаваемым в аренду, с последующей «вырезкой» валовых расходов и налогового кредита, сформированных по арендным платежам согласно такому договору.На наш взгляд, нет.
Признать договор недействительным вследствие непроведения госрегистрации права пользования объектом недвижимости, передаваемым в аренду, на основании ст. 210 (в которой речь идет о том, что сделка, подлежащая госрегистрации, считается совершенной с момента ее государственной регистрации) и ч. 4 ст. 203 ГКУ (речь идет о несоблюдении обязательной формы договора) через суд вряд ли удастся. Дело в том, что все требования ст. 794 ГКУ по заключению договора аренды недвижимости, а именно по нотариальному удостоверению и госрегистрации договора аренды недвижимости выполнены (именно о регистрации договора аренды, а не о праве пользования недвижимостью до 01.01.12 г. будет идти речь в этой статье ГКУ)***.*** Отметим: и сами налоговики в своих консультациях в журнале «Вестник налоговой службы Украины», 2010, № 36, с. 45 обращают внимание на то, что государственная регистрация сделок, а в частности договоров аренды недвижимости, производится именно нотариусами, об органах БТИ они не упоминают.
Следовательно, если предприятие, как в нашем случае, заключило договор аренды и не осуществило регистрацию
права пользования объектом недвижимости, передаваемым в аренду, то никакие негативные налоговые последствия для него наступить не должны.
Сергей ДЕЦЮРА
