Наслідки нереєстрації права користування майном, що виникло за договором оренди
Підприємство уклало договір оренди об’єкта нерухомості 01.09.10 р. Строк дії договору складає 5 років. Що загрожує підприємству, якщо право користування майном, що виникло за договором оренди, не проходило державної реєстрації в органах БТІ (податкові наслідки)?
(м. Харків)
Нагадаємо, що суб’єкти господарювання при укладанні договору оренди нерухомості на строк 3 і більше років мають пам’ятати про необхідність
нотаріального посвідчення та державної реєстрації такого договору (ст. 793 та 794 Цивільного кодексу України; далі — ЦКУ). При цьому державна реєстрація проводиться шляхом внесення нотаріусом відповідної інформації до Державного реєстру правочинів відповідно до Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою КМУ від 26.05.04 р. № 671.Але після нещодавніх змін у законодавстві щодо оренди нерухомого майна відбулися значні коригування та доповнення процедури укладання договору оренди.
Так, із набранням чинності 16.03.10 р. нової редакції
Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.04 р. № 1952-IV* (далі — Закон № 1952) встановлено обов’язковий порядок реєстрації права на тимчасове використання нерухомості, у тому числі й на умовах оренди. Тобто відповідно до цих нововведень з 16.03.10 р. суб’єкти господарювання укладаючи договір оренди мають також здійснювати реєстрацію в органах БТІ права користування об’єктом нерухомості, що передається в оренду. Але оскільки не було підзаконних актів, які б регулювали порядок здійснення такої реєстрації, фактично норма донедавна не діяла.* Див. «БТ», 2010, № 44, с. 10 та «БТ», 2010, № 34, с. 14.
І лише коли Мін’юст (01.10.10 р.*) виклав в новій редакції
Тимчасове положення про порядок державної реєстрації прав власності та інших речових прав на нерухоме майно, затверджене наказом Мін’юсту від 07.02.02 р. № 7/5 (далі — Тимчасове положення), вимоги Закону № 1952 щодо реєстрації прав користування нерухомістю, що передається в оренду, почали повноцінно діяти.* Наказом від 28.07.10 р. № 1692/5, діє з 01.10.10 р. // «БТ», 2010, № 34, с. 14.
Крім того, через кілька днів після набрання чинності новою редакцією
Тимчасового положення Мін’юст у Методичних рекомендаціях стосовно державної реєстрації права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, затверджених наказом Мін’юсту від 13.10.10 р. № 2500/5**, роз’яснив особливості дії нових вимог у перехідний період. У цих Методичних рекомендаціях він вказав на те, що з 16.03.10 р. до 01.01.12 р. суб’єкти господарювання, укладаючи договір оренди нерухомості на строк не менше 3 років, мають не тільки здійснювати держреєстрацію договору оренди у нотаріуса, але й проводити реєстрацію права користування майном, що виникло за таким договором, у БТІ. І лише починаючи з 01.01.12 р. — з дати, коли будуть внесені зміни до ст. 794 ЦКУ (в якій замість обов’язкової реєстрації договору оренди буде йтися лише про обов’язкову реєстрацію права користування об’єктом нерухомості, що передається в оренду) — держреєстрацію потрібно буде здійснювати тільки щодо права користування об’єктом нерухомості, що передається в оренду.** Див. ком. «Право користування нерухомістю потрібно реєструвати: Методрекомендації Мін’юсту» // «БТ», 2010, № 46, с. 5.
Але якщо договір оренди був укладений (нотаріально засвідчений і зареєстрований у нотаріуса) після набрання чинності
Законом № 1952 (після 16.03.10 р.), але до появи порядку реєстрації права користування об’єктом нерухомості, що передається в оренду (до 01.10.10 р.), і право користування нерухомістю не було зареєстровано в БТІ, то у суб’єктів господарювання закономірно виникає питання: які наслідки чекають на них через недотримання вимог щодо такої реєстрації?Відповідальність за це у нормативно-правових актах, які регулюють проведення такої реєстрації, не передбачена. Крім того, багато незалежних спеціалістів вважають, що непроведення таких дій жодним чином не може вплинути на дійсність такого договору.
За задумом, державна реєстрація прав потрібна для того, щоб захистити їх перед третіми особами, оскільки тоді можна себе убезпечити від виникнення спірних ситуацій, наприклад, коли правовласник діє недобросовісно і аналогічне право надає ще одній особі, створюючи таким чином спірну ситуацію.
Напевно, вас бентежить те, чи може бути визнаним недійсним договір оренди, якщо не зареєстровано
право користування об’єктом нерухомості, що передається в оренду з подальшим «вирізанням» валових витрат і податкового кредиту, сформованих щодо орендних платежів за таким договором.На наш погляд — ні
: визнати договір недійсним через непроведення держреєстрації права користування об’єктом нерухомості, що передається в оренду, на підставі ст. 210 (в якій йдеться про те, що правочин, який підлягає держреєстрації, вважається вчиненим з моменту його державної реєстрації) та ч. 4 ст. 203 ЦКУ (йдеться про недотримання обов’язкової форми договору) через суд навряд чи вдасться. Справа в тому, що всі вимоги ст. 794 ЦКУ щодо укладання договору оренди нерухомості, а саме щодо нотаріального посвідчення та держреєстрації договору оренди нерухомості виконано (саме про реєстрацію договору оренди, а не право користування нерухомістю до 01.01.12 р. буде йтися в цій статті ЦКУ)***.*** Зазначимо, що і самі податківці в своїх консультаціях у журналі «Вісник податкової служби України» 2010, № 36, с. 45 звертають увагу на те, що державна реєстрація правочинів, а зокрема договорів оренди нерухомості, проводиться саме нотаріусами, про органи БТІ вони не згадують.
Отже, якщо підприємство, як в нашому випадку, уклало договір оренди та не провело реєстрації
права користування об’єктом нерухомості, що передається в оренду, то жодних негативних податкових наслідків для нього наставати не повинно.
Сергій ДЕЦЮРА