ВЗЯЛИ ЖИЛЬЕ В КРЕДИТ?
уплаченные проценты можно включить в налоговый кредит
Еще одним очень распространенным видом расходов, которые можно включать в налоговый кредит, являются расходы на уплату процентов по ипотечному кредиту. В этом вопросе существует ряд установленных законодательством ограничений, которые нужно знать плательщикам. Кроме того, в борьбе за сохранение бюджетных средств ГНАУ приходится выискивать несуществующие основания для отказа плательщикам в ипотечном налоговом кредите. Сегодня мы напомним основные правила включения этих расходов в налоговый кредит, а также рассмотрим спорные ситуации.
Анна Виноградова, консультант газеты «Бухгалтерская неделя»
Что представляет собой ипотечный кредит
Данная статья будет интересна тем гражданам, которые взяли кредит на приобретение или строительство жилья.
Закон о налоге с доходов позволяет по итогам года уменьшить налогооблагаемый доход на сумму уплаченных в отчетном году процентов (а не всей суммы, выплачиваемой по кредитному договору) и, таким образом, вернуть из бюджета излишне уплаченный налог с доходов ( п.п. 5.3.1 и ст. 10). Начнем с основных требований, которые выдвигает к таким расходам Закон о налоге с доходов и ГНАУ.Ипотечный жилищный кредит
— финансовый кредит, предоставляемый физическому лицу, обществу совладельцев квартир или жилищному кооперативу сроком не менее пяти полных календарных лет для финансирования расходов, связанных со строительством или приобретением квартиры (комнаты) или жилого дома (его части) (с учетом земли, которая находится под таким жилым домом, или приусадебного участка), которые предоставляются в собственность заемщика с принятием кредитором такого жилья (земли, которая находится под ним, или приусадебного участка) в залог (п. 1.5 Закона о налоге с доходов).Из данного определения вытекают следующие требования:
— финансовый кредит должен быть целевым на строительство или приобретение в собственность именно
жилья (дома, квартиры, комнаты), а не любой другой недвижимости;— выполнение обязательств по кредитному договору должно быть обеспечено
залогом жилья (земли, которая находится под ним, или приусадебного участка), на приобретение которого берется кредит;— срок погашения кредита не может быть менее
пяти полных календарных лет.Важным моментом является то, что право на налоговый кредит возникает по ипотечному жилищному кредиту
вне зависимости от того, в какой валюте он взят (в национальной валюте Украины или в иностранной валюте). О праве на декларирование в составе налогового кредита ипотечных процентов, уплаченных в иностранной валюте, теперь прямо говорится в п. 10.1 Закона о налоге с доходов*.* Соответствующие изменения в п. 10.1 Закона о налоге с доходов внесены Законом Украины от 23.06.2009 г. № 1533-VI (см. ком. «Антикризисные изменения: очередная порция» //«БН», 2009, № 48, с. 4). Об этой проблеме речь шла также в письме ГНАУ от 13.06.2008 г. № 12187/7/17-0717 //«БН», 2008, № 27, с. 6.
Кто вправе декларировать налоговый кредит
Если жилье приобретает семейная пара.
Правом на налоговый кредит пользуется плательщик, который приобрел жилье, определенное им как основное место жительства. А если жилье в кредит приобретает семейная пара, кто из них пользуется правом на налоговый кредит?Ответ на этот вопрос дан в
п. 10.7 Закона о налоге с доходов: в состав налогового кредита проценты (их часть) по ипотечному кредиту включает один из супругов, в общей долевой или общей совместной собственности которого находится объект ипотеки**. При этом кредитное соглашение должно быть подписано обоими супругами, или одним из супругов при наличии нотариально заверенной доверенности другого супруга на такое подписание (первый абз. п.п. 10.7.1 Закона о налоге с доходов). Таким образом, если заемщиком по кредитному договору выступает муж (договор и квитанции на уплату процентов оформлены от его имени), а годовая заработная плата больше у жены, которая и хочет задекларировать сумму ипотечного налогового кредита вместо мужа, то она вправе это сделать. И муж, и жена в таких случаях имеют равное право на декларирование ипотечных процентов, но воспользоваться этим правом может только один из них по их выбору.** Имущество, приобретенное супругами за время брака, принадлежит жене и мужу на правах
общей совместной собственности независимо от того, что один из них не имел по уважительной причине (учеба, ведение домашнего хозяйства, уход за детьми, болезнь и тому подобное) самостоятельного заработка (дохода) (ч. 1 ст. 60 СКУ). Собственность двух или более лиц с определением частей каждого из них в праве собственности является совместной долевой собственностью (ч. 1 ст. 356 ГКУ).Если заемщик вступает в брак после получения ипотечного жилищного кредита
или его части, то лицом, ответственным за его погашение, является такой заемщик, а собственность, которая находится в ипотеке, не может быть включена в состав общей долевой или общей совместной собственности такой семейной пары до полного погашения такого кредита и процентов по нему (п.п. 10.7.4 Закона о налоге с доходов). То есть в этом случае второй член супружеской пары не имеет право на ипотечный налоговый кредит по этим процентам.Если член семейной пары, который имел право на включение в состав налогового кредита части ипотечных процентов, умирает или признается по решению суда умершим или без вести пропавшим
, то такое право переходит к другому члену семейной пары начиная с процентов, уплаченных с начала отчетного года, на который приходятся такая смерть или такое решение (п.п. 10.7.3 Закона о налоге с доходов).Если семейная пара, выплачивающая кредит за жилье, разводится
. Статистика разводов в нашей стране нерадостная, поэтому остановимся и на этом моменте, тем более что Закон о налоге с доходов содержит специальные предписания для этой ситуации.Если супруги разводятся, то право на включение в состав налогового кредита части суммы процентов, фактически уплаченной по ипотечному жилищному кредиту, имеет плательщик, в собственности которого остается по договоренности сторон или по решению суда такой объект ипотеки (
абз. второй п.п. 10.7.1 Закона о налоге с доходов).Если в результате развода объект ипотеки делится между бывшими супругами, то право на включение в состав налогового кредита суммы процентов имеют оба супруга в соответствии с разделенными между ними обязательствами по погашению кредита и процентов по нему, если такое разделение разрешено кредитным договором (
п.п. 10.7.2 Закона о налоге с доходов).Также нужно учитывать, что ограничение на включение ипотечных процентов в налоговый кредит «не чаще одного раза в 10 лет», о котором мы подробно скажем ниже, в случае развода распространяется на бывшего члена супружеской пары, в собственности которого остается объект ипотеки, а в случае разделения такого объекта между бывшими супругами — на каждого члена бывшей супружеской пары.
Ограничения по включению процентов в налоговый кредит
Такие расходы разрешается декларировать в составе налогового кредита с соблюдением ряда условий.
1. Приобретаемое (строящееся) жилье определено плательщиком как его основное место проживания
. Так, например, если кредит взят на приобретение (строительство) жилья не для самого плательщика, а для членов его семьи (например, квартира приобретается родителями для своего ребенка), то воспользоваться правом на налоговый кредит такой плательщик (один из родителей) не может. Из многочисленных разъяснений ГНАУ следует, что приобретаемое жилье считается основным местом жительства плательщика, если об этом сделана соответствующая отметка в его паспорте (регистрация места прописки). Больше всего проблем этот момент вызывает при выплате кредита, взятого под строительство жилья, так как пока объект не будет введен в эксплуатацию, прописаться по его адресу невозможно. Подробнее об этом смотри ниже в подразделе «Спорные ситуации».2. Правом на ипотечный налоговый кредит плательщик может воспользоваться один раз в 10 лет
. Согласно п. 10.5 Закона о налоге с доходов право на включение в состав налогового кредита ипотечных процентов предоставляется плательщику не чаще одного раза в 10 календарных лет начиная с года, в котором объект жилищной ипотеки приобретается или начинает строиться. Если ипотечный жилищный кредит имеет срок погашения больше чем 10 календарных лет, право на включение части суммы процентов в состав налогового кредита по новому ипотечному жилищному кредиту возникает у плательщика после полного погашения основной суммы и процентов предыдущего ипотечного жилищного кредита.Итак, если плательщик приобрел в 2009 году квартиру в кредит (допустим, срок погашения кредита в 2016 году), то с этого года начинается отсчет 10 лет, в течение которых воспользоваться правом по другому (новому) ипотечному кредиту плательщик не сможет. Даже если он вовремя выплатит этот кредит и в этом же 2016 году возьмет новый ипотечный жилищный кредит, включить проценты по новому ипотечному кредиту в налоговый кредит он сможет только при декларировании доходов за 2019 год.
В течение всего срока действия первого кредитного договора плательщик
ежегодно вправе декларировать в налоговом кредите сумму уплаченных процентов. С тем, что ограничение «не чаще одного раза в 10 лет» с момента приобретения или начала строительства жилья применяется только для ограничения количества кредитных ипотечных договоров, наконец-то согласилась и ГНАУ (письмо от 12.08.2009 г. № 17298/7/17-0717*). Правда, в этом разъяснении ГНАУ говорит о праве на налоговый кредит ежегодно в течение десяти последовательных лет, но мы считаем, что Закон о налоге с доходов позволяет плательщику пользоваться правом на налоговый кредит в течение всего срока действия кредитного договора, даже если он превышает 10 лет.* ГНАУ согласилась с таким утверждением еще в письме от 16.03.2009 г. № 5282/7/17-0717 (см. ком. «Проценты по ипотеке в налоговый кредит можно включать ежегодно в течение 10 лет — ГНАУ не против» //«БН», 2009, № 18, с. 11). Ранее на этом настаивал и КВРУ по вопросам финансов и банковской деятельности (письмо от 12.02.2007 г. № 06-10/10-138).
Законом о налоге с доходов
предусмотрен перечень случаев, когда право на налоговый кредит может быть возобновлено плательщиком, не дожидаясь истечения 10-летнего срока. Такими случаями являются:— принудительная продажа или конфискация объекта ипотеки в случаях, предусмотренных законом;
— ликвидация объекта жилищной ипотеки по решению органа местной власти в случаях, предусмотренных законом;
— разрушение объекта жилищной ипотеки или признание его непригодным для использования по причине непреодолимой силы (форс-мажор);
— продажа объекта ипотеки в связи с неплатежеспособностью (банкротством) плательщика налога в соответствии с законом.
3. Плательщик налога достиг 18-летнего возраста.
Данное правило не распространяется на такие случаи:— объект ипотеки находится в общей долевой или общей совместной собственности супругов, одному из которых меньше 18 лет;
— по условиям завещания объект ипотеки передается в наследство физическому лицу, возраст которого менее 18 лет.
4. Ипотечные проценты учитываются в налоговом кредите в пределах установленного суммового ограничения
. Если площадь жилья не превышает 100 кв. м, то в налоговый кредит можно включать всю сумму уплаченных в течение отчетного года процентов.Если площадь приобретаемого (строящегося) жилья более 100 кв. м, то тогда в налоговый кредит включается сумма уплаченных процентов, умноженная на коэффициент (
К), который рассчитывается по формулеК = МП : ФП,
где
МП — минимальная общая площадь жилья, которая равняется 100 кв. м;ФП
— фактическая общая площадь жилья, которое строится (приобретается) за счет ипотечного кредита.Пример
. Плательщик приобрел жилой дом площадью 164 кв. м. В течение 2009 года согласно данным платежных документов им было уплачено процентов в сумме 8000 грн.Так как площадь жилья превышает 100 кв. м, то в налоговый кредит можно включить не всю уплаченную сумму процентов, а лишь ее часть в размере
8000 х (100 : 164) = 4878,05 (грн.).
Помимо специальных ограничений, о которых мы сказали выше, при декларировании этих расходов нужно учитывать общие ограничения, установленные для налогового кредита. Так, право на налоговый кредит имеет
только резидент Украины, которому присвоен индивидуальный налоговый номер, и только в пределах доходов, полученных им в отчетном году в виде заработной платы. Кроме того, плательщик досрочно лишается права на ипотечный налоговый кредит, если он выезжает за границу на постоянное место жительства (с потерей резидентского статуса или без).
Какие документы подтверждают право на ипотечный налоговый кредит
Такими документами являются:
— паспорт**;
— справка об индивидуальном идентификационном номере плательщика;
— справка, выданная работодателем о доходе в виде зарплаты в отчетном 2009 году;
— кредитный договор (целевой на приобретение или строительство жилья);
— нотариально заверенная копия договора залога приобретаемого жилья (земельного участка под ним, приусадебного участка);
— квитанции банка, платежные поручения, другие платежные документы о перечислении средств в счет погашения кредита (с оттиском банка о совершении платежа).
** Как мы уже говорили выше, ГНАУ требует, чтобы в паспорте плательщика стояла отметка о регистрации приобретенного в кредит жилья в качестве его основного места жительства. И хотя мы считаем это требование незаконным, отсутствие данной отметки сильно усложнит процесс декларирования налогового кредита.
Возникновение у заемщика права собственности на жилье (имущественные права на жилье) подтверждается договором купли-продажи, мены, актом о регистрации права собственности, договором на участие в фонде финансирования строительства и др.
Если налоговый кредит декларирует один из супругов, который не является заемщиком по кредитному договору, то необходимо предоставить свидетельство о заключении брака. Кроме того, ГНАУ в таких случаях требует указания в декларации, что другой супруг не пользуется правом на налоговый кредит по этим расходам.
Также напомним, что плательщик должен вести Книгу учета доходов и расходов, форма которой утверждена приказом № 490, и, по желанию, Реестр документов, дающих право на налоговый кредит.
Спорные ситуации
Здесь мы хотим обратить ваше внимание на дополнительные ограничения, которые вводит ГНАУ своими разъяснениями и которые значительно сужают круг плательщиков, которые могут воспользоваться правом на ипотечный налоговый кредит.
По мнению ГНАУ, для реализации права на налоговый кредит ипотечный договор должен быть заключен после 01.01.2004 г.
(Обзорное письмо № 14312, консультация в «ВНСУ*», 2010, № 4, с. 26). Объясняют налоговики это тем, что Закон об ипотеке и Закон о налоге с доходов начали действовать с 01.01.2004 г., поэтому правила налогового кредита могут распространяться только на кредитные договоры, заключенные после этой даты. На наш взгляд, это требование абсолютно незаконно, так как ни ст. 10 Закона о налоге с доходов, ни Заключительными положениями этого Закона такое условие не выдвигается. Если ипотечный договор, заключенный до 01.01.2004 г., соответствует всем требованиям, рассмотренным выше, то плательщик имеет право по итогам 2009 года включить в налоговый кредит сумму фактически уплаченных в течение отчетного 2009 года процентов (или их часть) по такому договору**.* Журнал «Вестник налоговой службы Украины».
** Впервые плательщики получили право декларировать ипотечный налоговый кредит по итогам отчетного 2006 года (п.п. 22.1.1 Закона о налоге с доходов).
Если в платежных документах на погашение кредитного договора не выделена сумма процентов, то плательщик лишается права на налоговый кредит
(письмо ГНАУ от 28.08.2008 г. № 11636/5/17-0716, консультация в «ВНСУ», 2010, № 4, с. 28). С этой ситуацией наверняка знакомы те плательщики, которым платежи в погашение кредита установлены в фиксированной сумме (аннуитет), и сумма процентов в них отдельно не выделена. Мы считаем, что это не должно лишать плательщиков права на налоговый кредит, так как они фактически уплатили проценты в отчетном году в составе аннуитетных платежей. Информацию о размере уплаченных процентов можно взять из графика платежей, который является приложением к кредитному договору и его неотъемлемой частью. Кроме того, в таком случае можно получить выписку банка о сумме погашенных в отчетном году процентов в составе аннуитетных платежей. Также следует отметить, что согласно п.п. 3.1.1 Инструкции № 442 сумма фактически уплаченных процентов по ипотечному кредиту должна быть документально подтверждена плательщиком налога наличием договора об ипотечном кредите и платежных документов, которые свидетельствуют о перечислении им средств в счет погашения такого кредита в течение отчетного налогового года (квитанция банка, платежное поручение с отметкой банка о перечислении средств). В данном случае есть ипотечный кредит и платежные документы, подтверждающие погашение кредита, поэтому при наличии возможности идентифицировать точную сумму уплаченных процентов (по графику платежей, по выписке из банка и т. п.) налоговые органы не вправе отказывать физическим лицам в декларировании налогового кредита по таким расходам.Аналогичная проблема может возникнуть и в том случае, если погашение кредита осуществляется через открытый должнику в этом же банке собственный текущий счет. При этом в платежных документах назначением платежа является «пополнение собственного текущего счета», а не погашение суммы процентов за пользование ипотечным кредитом. Здесь, на наш взгляд, плательщику может помочь затребованный у банка документ, подтверждающий, что его денежные средства направлены на погашение кредита. Таким документом согласно
Инструкции № 22 является мемориальный ордер — расчетный документ, который составляется по инициативе банка для оформления операций по списанию средств со счета плательщика и внутренних банковских операций. В связи с этим, если у физического лица будет в наличии такой документ, свидетельствующий о сумме списания с его текущего счета суммы процентов по ипотечному договору, то этот документ, по нашему мнению, позволит физическому лицу включить в налоговый кредит сумму уплаченных процентов по такому договору.Плательщик не может декларировать ипотечный налоговый кредит до окончания строительства жилья
(письма ГНАУ от 15.05.2007 г. № 9590/7/17-0717, от 09.04.2009 г. № 7530/7/17-0717, Обзорное письмо № 14312, консультация в «ВНСУ», 2010, № 4, с. 26). Отказывая в налоговом кредите по жилым объектам, строительство которых не завершено, ГНАУ опирается на два момента. Во-первых, по определению ипотечного жилищного кредита приобретаемое жилье должно быть взято в залог в качестве обеспечения обязательств по этому кредитному договору. Так как жилого объекта еще не существует (он только строится), то и под залог его взять невозможно, т. е. это условие, по мнению ГНАУ, не выполняется. Во-вторых, плательщик должен определить строящееся жилье своим основным постоянным местом жительства. Такое определение по многократным разъяснениям ГНАУ со ссылкой на письмо Комитета Верховной Рады Украины по вопросам финансов и банковской деятельности от 12.02.2007 г. № 06-10/10-138 возможно только путем регистрации такого места жительства с проставлением соответствующей отметки в паспорте физического лица. А так как до окончания строительства и введения жилого дома в эксплуатацию это сделать невозможно, то и это условие не выполняется, а значит, права на ипотечный налоговый кредит у плательщика нет.Мы считаем, что этот запрет ГНАУ выходит за рамки
Закона о налоге с доходов, в котором прямо сказано о праве на налоговый кредит по процентам, уплаченным в связи с финансированием строительства или приобретения жилья. И, на наш взгляд, здесь просто нужно учитывать специфику ситуации, что недвижимости еще нет в натуре и поэтому этот объект не может быть взят под залог, и плательщик не может его зарегистрировать как основное место жительства по одной простой причине, что это невозможно. Но так как Закон о налоге с доходов позволяет декларировать расходы на уплату процентов в связи со строительством жилья, то условие о залоге, на наш взгляд, можно считать выполненным, если под залог взят земельный участок, на котором будет построено жилье, и/или имущественные права на объект, который будет построен. Причем Законом об ипотеке урегулирован порядок взятия в залог имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено. В частности, ст. 3 Закона об ипотеке установлено, что ипотечный договор, предметом ипотеки по которому являются имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено, удостоверяется нотариусом на основании документов, которые подтверждают имущественные права на эту недвижимость.Относительно признания приобретаемого (строящегося) жилья основным местом жительства плательщика обратим внимание, что в
Законе о налоге с доходов сказано, что такое жилье должно быть определено плательщиком как его основное место жительства. То, что такое определение осуществляется только путем регистрации, условия нет. Надо сказать, что раньше ГНАУ давала более лояльные разъяснения по этому вопросу (см. «Ранее ГНАУ не отказывала плательщикам в налоговом кредите по строящемуся жилью»).
| Ранее ГНАУ не отказывала плательщикам в налоговом кредите по строящемуся жилью Извлечение из письма ГНАУ от 22.02.2006 г. № 1022/Х/17-0715 «Законом [Законом о налоге с доходов. — Примеч. ред.] установлено (п. 10.1 ст. 10), что право на включение в состав налогового кредита части суммы процентов по ипотечному жилищному кредиту, фактически уплаченных в течение отчетного налогового года, возникает у плательщика налога в случае, если за счет такого ипотечного жилищного кредита строится или приобретается жилой дом (квартира, комната), определенный таким плательщиком налога в качестве его основного места проживания (в частности, указав об этом в годовой налоговой декларации или составив заявление, подаваемое вместе с годовой налоговой декларацией)». Извлечение из письма Минфина Украины от 25.01.2007 г. № 31-20030-05-18/1283 «Что касается определения основного места проживания, то следует отметить, что в случае приобретения (покупки) жилья подтверждением определения плательщиком такого жилья в качестве основного места проживания является отметка в паспорте такого плательщика о его регистрации по местонахождению этого жилья. При определении основным местом проживания строящегося жилья является соответствующий пункт договора об ипотечном жилищном кредите на такое жилье». |
Итак, при получении кредита на строительство жилья следует воспользоваться рекомендацией Минфина и внести в кредитный договор пункт, согласно которому по завершении строительства этот жилой объект будет основным местом жительства заемщика. Если налоговые органы при приеме декларации откажут вам в налоговом кредите, то при подаче иска в суд, мы уверены, вопрос будет решен в вашу пользу, так как факт определения плательщиком строящегося объекта его основным местом жительства налицо, т. е. условие Закона о налоге с доходов выполняется. В завершение хотим еще раз порекомендовать нашим подписчикам не сдаваться перед несправедливыми отказами налоговых органов в праве на ипотечный налоговый кредит, ведь суммы таких затрат, как правило, немалые, а значит, игра стоит свеч. Удачи вам!
Документы темы
СКУ
— Семейный кодекс Украины от 10.01.2002 г. № 2947-III.ГКУ
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.Закон о хозобществах
— Закон Украины «О хозяйственных обществах» от 19.09.91 г. № 1576-XII.Закон о налоге с доходов
— Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003 г. № 889-IV.Закон об ипотеке
— Закон Украины «Об ипотеке» от 05.06.2003 г. № 898-IV.Конвенция
— Конвенция о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам от 22.01.93 г. (вступила в силу для Украины 14.04.95 г.).Инструкция № 12
— Инструкция о налогообложении доходов физических лиц от занятия предпринимательской деятельностью, утвержденная приказом ГГНИУ от 21.04.93 г. № 12.Инструкция № 442
— Инструкция о налоговом кредите, утвержденная приказом ГНАУ от 22.09.2003 г. № 442.Инструкция № 22
— Инструкция о безналичных расчетах в Украине в национальной валюте, утвержденная постановлением НБУ от 21.01.2004 г. № 22.Приказ № 490
— приказ ГНАУ «Об утверждении формы учета доходов и расходов плательщиками налога с доходов физических лиц и Порядка ведения учета доходов и расходов для определения суммы общего годового налогооблагаемого дохода» от 16.10.2003 г. № 490.Приказ № 1
— приказ ГНАУ «О проведении кампании декларирования доходов граждан, полученных в 2009 году» от 08.01.2010 г. № 1.Приказ № 581
— приказ ГНАУ «Об утверждении примерных форм Заявления физического лица — иностранца о самостоятельном определении резидентского статуса и Уведомления работодателя о самостоятельном определении физическим лицом — иностранцем резидентского статуса» от 05.10.2004 г. № 581.Перечень разъяснений ГНАУ
— Перечень разъяснений ГНАУ по вопросам, возникавшим при применении положений п.п. 5.3.3 ст. 5 Закона об НДФЛ относительно налогового кредита на обучение (подготовленный на основании письменных ответов, предоставленных ГНАУ отдельным плательщикам налога на их письменные запросы) от 13.08.2007 г.Обзорное письмо № 14312
— Обзорное письмо ГНАУ «О применении норм Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 09.07.2009 г. № 14312/7/17-0717.Письмо о декларировании
— письмо ГНАУ «Декларирование доходов граждан в вопросах и ответах, в помощь плательщикам налогов» б/н от 01.01.2008 г.
