УЗЯЛИ ЖИТЛО В КРЕДИТ?
Сплачені проценти можна включити до податкового кредиту
Ще одним дуже поширеним видом витрат, які можна включати до податкового кредиту, є витрати на сплату процентів за іпотечним кредитом. У цьому питанні існує низка встановлених законодавством обмежень, які потрібно знати платникам. Крім того, у боротьбі за збереження бюджетних коштів ДПАУ доводиться вишукувати неіснуючі підстави для відмови платникам в іпотечному податковому кредиті. Сьогодні ми нагадаємо основні правила включення цих витрат до податкового кредиту, а також розглянемо спірні ситуації.
Ганна ВИНОГРАДОВА, консультант газети «Бухгалтерський тиждень»
Що являє собою іпотечний кредит
Ця стаття зацікавить тих громадян, які взяли кредит на придбання чи будівництво житла.
Закон про податок з доходів дозволяє за підсумками року зменшити оподатковуваний дохід сплачених у звітному році процентів (а не всієї суми, що виплачується за кредитним договором) і в такий спосіб повернути з бюджету надміру сплачений податок з доходів (п.п. 5.3.1 і ст. 10) Почнемо з основних вимог, які висувають до таких витрат Закон про податок з доходів і ДПАУ.Іпотечний житловий кредит
— фінансовий кредит, що надається фізичній особі, товариству співвласників квартир або житловому кооперативу строком не менше п'яти повних календарних років для фінансування витрат, пов'язаних з будівництвом або придбанням квартири (кімнати) чи житлового будинку (його частини) (з урахуванням землі, що знаходиться під таким житловим будинком, або присадибної ділянки), які надаються у власність позичальника з прийняттям кредитором такого житла (землі, що знаходиться під ним, або присадибної ділянки) в заставу (п. 1.5 Закону про податок з доходів).Із цього визначення випливають такі вимоги:
— фінансовий кредит має бути цільовим на будівництво або придбання у власність саме
житла (будинку, квартири, кімнати), а не будь-якої іншої нерухомості;— виконання зобов'язань за кредитним договором має бути забезпечено
заставою житла (землі, яка знаходиться під ним, або присадибної ділянки), на придбання якого береться кредит;— строк погашення кредиту не може бути менше
п'яти повних календарних років.Важливим моментом є те, що право на податковий кредит виникає за іпотечним житловим кредитом
незалежно від того, в якій валюті його взято (у національній валюті України чи в іноземній валюті). Про право на декларування у складі податкового кредиту іпотечних процентів, сплачених в іноземній валюті, тепер прямо йдеться в п. 10.1 Закону про податок з доходів*.* Відповідні зміни до п. 10.1 Закону про податок з доходів унесено Законом України від 23.06.2009 р. № 1533-VI (див. ком. «Антикризові зміни: чергова порція» // «БТ», 2009, № 48, с. 4). Про цю проблему йшлося також у листі ДПАУ від 13.06.2008 р. № 12187/7/17-0717 //«БТ», 2008, № 27, с. 6.
Хто має право декларувати податковий кредит
Якщо житло придбаває сімейна пара.
Правом на податковий кредит користується платник, який придбав житло, визначене ним як основне місце проживання. А якщо житло у кредит придбаває сімейна пара, хто з них користується правом на податковий кредит?Відповідь на це запитання надано в
п. 10.7 Закону про податок з доходів: до складу податкового кредиту проценти (їх частину) за іпотечним кредитом включає один з подружжя, у спільній сумісній або спільній частковій власності якого перебуває об'єкт іпотеки**. При цьому кредитну угоду має бути підписано обома членами подружжям або одним з подружжя за наявності нотаріально засвідченої довіреності іншого члена подружжя на таке підписання (перший абзац п.п. 10.7.1 Закону про податок з доходів). Таким чином, якщо позичальником за кредитним договором виступає чоловік (договір та квитанції на сплату процентів оформлено від його імені), а річна заробітна плата більше у дружини, яка й хоче задекларувати суму іпотечного податкового кредиту замість чоловіка, то вона має право це зробити. І чоловік, і дружина в таких випадках мають рівне право на декларування іпотечних процентів, але скористатися цим правом може лише один з них за їх вибором.** Майно, придбане подружжям за час шлюбу, належить дружині та чоловіку на правах
спільної сумісної власності незалежно від того, що один з них не мав з поважної причини (навчання, ведення домашнього господарства, догляд за дітьми, хвороба тощо) самостійного заробітку (доходу) (ч. 1 ст. 60 СКУ). Власність двох чи більше осіб із визначенням частин кожної з них у праві власності є спільною частковою власністю (ч. 1 ст. 356 ЦКУ).Якщо позичальник вступає до шлюбу після отримання іпотечного житлового кредиту
або його частини, то особою, відповідальною за його погашення, є такий позичальник, а власність, що перебуває в іпотеці, не може бути включено до складу спільної часткової або спільної сумісної власності такої сімейної пари до повного погашення такого кредиту і процентів за ним (п.п. 10.7.4 Закону про податок з доходів). Отже, у цьому випадку другий з членів подружжя не має права на іпотечний податковий кредит щодо цих процентів.Якщо член сімейної пари, який мав право на включення до складу податкового кредиту частини іпотечних процентів, умирає або визнається за рішенням суду померлим чи безвісти відсутнім
, то таке право переходить до іншого члена сімейної пари починаючи з процентів, сплачених з початку звітного року, на який припадає така смерть або таке рішення (п.п. 10.7.3 Закону про податок з доходів).Якщо сімейна пара, яка виплачує кредит за житло, розлучається
. Статистика розлучень у нашій країні нерадісна, тому зупинимося й на цьому моменті, тим більше, що Закон про податок з доходів містить спеціальні приписи для цієї ситуації.Якщо подружжя розлучається, то право на включення до складу податкового кредиту частини суми процентів, фактично сплаченої за іпотечним житловим кредитом, має платник, у власності якого залишається за домовленістю сторін або за рішенням суду такий об'єкт іпотеки (
другий абзац п.п. 10.7.1 Закону про податок з доходів).Якщо внаслідок розлучення об'єкт іпотеки ділиться між членами колишнього подружжя, то право на включення до складу податкового кредиту суми процентів мають обоє з них відповідно до розділених між ними зобов'язань щодо погашення кредиту і процентів за ним, якщо таке розділення дозволено кредитним договором (
п.п. 10.7.2 Закону про податок з доходів).Також потрібно враховувати, що обмеження на включення іпотечних процентів до податкового кредиту «не частіше одного разу на 10 років», про яке докладно йтиметься нижче, у разі розлучення поширюється на того з членів колишнього подружжя, у власності якого залишається об'єкт іпотеки, а в разі розділення такого об'єкта між колишніми членами подружжя — на кожного з членів колишнього подружжя.
Обмеження щодо включення процентів до податкового кредиту
Такі витрати дозволяється декларувати у складі податкового кредиту з дотриманням певних умов.
1. Житло, що придбавається (будується), визначено платником як його основне місце проживання
. Так, якщо кредит узято на придбання (будівництво) житла не для самого платника, а для членів його сім'ї (наприклад, квартира придбавається батьками для своєї дитини), то скористатися правом на податковий кредит такий платник (один з батьків) не може. З численних роз'яснень ДПАУ випливає, що житло, яке придбавається, вважається основним місцем проживання платника, якщо про це зроблено відповідну позначку в його паспорті (реєстрація місця прописки). Найбільше проблем у такій ситуації викликає при виплаті кредиту, узятого під будівництво житла, оскільки доки об'єкт не буде введено в експлуатацію, прописатися за його адресою неможливо. Докладніше про це див. нижче в підрозділі «Спірні ситуації».2. Правом на іпотечний податковий кредит платник може скористатися один раз на 10 років
. Згідно з п. 10.5 Закону про податок з доходів право на включення до складу податкового кредиту іпотечних процентів надається платнику не частіше одного разу на 10 календарних років, починаючи з року, в якому об'єкт житлової іпотеки придбавається або починає будуватися. Якщо іпотечний житловий кредит має строк погашення понад 10 календарних років, право на включення частини суми процентів до складу податкового кредиту за новим іпотечним житловим кредитом виникає у платника після повного погашення основної суми та процентів попереднього іпотечного житлового кредиту.Отже, якщо платник придбав у 2009 році квартиру в кредит (припустимо, строк погашення кредиту — у 2016 році), то з цього року починається відлік 10 років, протягом яких скористатися правом за іншим (новим) іпотечним кредитом платник не зможе. Навіть якщо він вчасно виплатить цей кредит і в цьому ж 2016 році візьме новий іпотечний житловий кредит, включити проценти за новим іпотечним кредитом до податкового кредиту він зможе тільки при декларуванні доходів за 2019 рік.
Протягом усього строку дії першого кредитного договору платник
щороку має право декларувати в податковому кредиті суму сплачених процентів. З тим, що обмеження «не частіше одного разу в 10 років» з моменту придбання або початку будівництва житла застосовується лише для обмеження кількості кредитних іпотечних договорів, нарешті погодилася і ДПАУ (лист від 12.08.2009 р. № 17298/7/17-0717*). Правда, в цьому роз'ясненні ДПАУ говорить про право на податковий кредит щороку протягом десяти послідовних років, але ми вважаємо, що Закон про податок з доходів дозволяє платникові користуватися правом на податковий кредит протягом всього строку дії кредитного договору, навіть якщо він перевищує 10 років.* ДПАУ погодилася з таким твердженням ще в листі від 16.03.2009 р. № 5282/7/17-0717 (див. ком. «Проценти за іпотекою до податкового кредиту можна включати щороку протягом 10 років — ДПАУ не заперечує» //«БТ», 2009, № 18, с. 11). Раніше на цьому наполягав і КВРУ з питань фінансів і банківської діяльності (лист від 12.02.2007 р. № 06-10/10-138).
Законом про податок з доходів
передбачено перелік випадків, коли право на податковий кредит може бути відновлено платником до закінчення 10-річного строку. Такими випадками є:— примусовий продаж або конфіскація об’єкта іпотеки у випадках, передбачених законом;
— ліквідація об’єкта житлової іпотеки за рішенням органу місцевої влади у випадках, передбачених законом;
— руйнування об’єкта житлової іпотеки або визнання його непридатним для використання внаслідок непереборної сили (форс-мажор);
— продаж об’єкта іпотеки у зв'язку з неплатоспроможністю (банкрутством) платника податку відповідно до закону.
3. Платник податку досяг 18-річного віку
. Це правило не поширюється на такі випадки:— об'єкт іпотеки перебуває у спільній сумісній або спільній частковій власності членів подружжя, одному з яких менше 18 років;
— за умовами заповіту об'єкт іпотеки передається у спадщину фізичній особі віком менше 18 років.
4. Іпотечні проценти враховуються в податковому кредиті в межах установленого сумового обмеження
. Якщо площа житла не перевищує 100 кв. м, то до податкового кредиту можна включати всю суму сплачених протягом звітного року процентів.Якщо площа житла, що придбавається (будується), більше 100 кв. м, то до податкового кредиту включається сума сплачених процентів, помножена на коефіцієнт (
К), який розраховується за формулою:К = МП : ФП
,де
МП — мінімальна загальна площа житла, що дорівнює 100 кв. м;ФП
— фактична загальна площа житла, що будується (придбавається) за рахунок іпотечного кредиту.Приклад
. Платник придбав житловий будинок площею 164 кв. м. Протягом 2009 року згідно з даними платіжних документів ним було сплачено проценти в сумі 8000 грн.Оскільки площа житла перевищує 100 кв. м, то до податкового кредиту можна включити не всю сплачену суму процентів, а тільки її частину в розмірі:
8000
х (100 : 164) = 4878,05 (грн.).Крім спеціальних обмежень, про які йшлося вище, при декларуванні цих витрат потрібно враховувати загальні обмеження, установлені для податкового кредиту. Так, право на податковий кредит має
тільки резидент України, якому присвоєно індивідуальний податковий номер, і тільки в межах доходів, отриманих ним у звітному році у вигляді заробітної плати. Крім того, платник достроково позбавляється права на іпотечний податковий кредит, якщо він виїжджає за кордон на постійне місце проживання (із втратою резидентного статусу чи без).
Які документи підтверджують право на іпотечний податковий кредит
Такими документами є:
— паспорт**;
— довідка про індивідуальний ідентифікаційний номер платника;
— довідка, видана роботодавцем про дохід у вигляді зарплати у звітному 2009 року;
— кредитний договір (цільовий на придбання чи будівництво житла);
— нотаріально засвідчена копія договору застави житла, що придбавається (земельної ділянки під ним, присадибної ділянки);
— квитанції банку, платіжні доручення, інші платіжні документи про перерахування коштів у рахунок погашення кредиту (з відбитком печатки банку про здійснення платежу).
** Як уже зазначалося, ДПАУ вимагає, щоб у паспорті платника стояла позначка про реєстрацію придбаного у кредит житла як його основного місця проживання. І хоча ми вважаємо цю вимогу незаконною, відсутність цієї позначки дуже ускладнить процес декларування податкового кредиту.
Виникнення в позичальника права власності на житло (майнових прав на житло) підтверджується такими документами: договором купівлі-продажу, міни, актом про реєстрацію права власності, договором на участь у фонді фінансування будівництва тощо.
Якщо податковий кредит декларує член подружжя, який не є позичальником за кредитним договором, то необхідно надати свідоцтво про одруження. Крім того, ДПАУ в таких випадках вимагає зазначення в декларації, що другий член подружжя не користується правом на податковий кредит щодо цих витрат.
Також нагадаємо, що платник має вести Книгу обліку доходів і витрат, форму якої затверджено наказом № 490 , і, за бажанням, Реєстр документів, що дають право на податковий кредит.
Спірні ситуації
Тут ми хочемо звернути вашу увагу на додаткові обмеження, запроваджені ДПАУ своїми роз'ясненнями, що значно звужують коло платників, які можуть скористатися правом на іпотечний податковий кредит.
На думку ДПАУ, для реалізації права на податковий кредит іпотечний договір має бути укладено після 01.01.2004 р.
(Оглядовий лист № 14312, консультація у «ВПСУ*», 2010, № 4, с. 26). Податківці пояснюють це тим, що Закон про іпотеку і Закон про податок з доходів почали діяти з 01.01.2004 р., тому правила податкового кредиту можуть поширюватися лише на кредитні договори, укладені після цієї дати. На наш погляд, ця вимога є абсолютна незаконною, оскільки ні ст. 10 Закону про податок з доходів, ні Прикінцевими положеннями цього Закону така умова не висувається. Якщо іпотечний договір, укладений до 01.01.2004 р., відповідає всім вимогам, розглянутим вище, то платник має право за підсумками 2009 року включити до податкового кредиту суму фактично сплачених протягом звітного 2009 року процентів (або їх частину) за таким договором**.* Журнал «Вісник податкової служби України».
** Уперше платники отримали право декларувати іпотечний податковий кредит за підсумками звітного 2006 року (п.п. 22.1.1 Закону про податок з доходів).
Якщо у платіжних документах на погашення кредитного договору не виділено суму процентів, то платник позбавляється права на податковий кредит
(лист ДПАУ від 28.08.2008 р. № 11636/5/17-0716, консультація у «ВПСУ», 2010, № 4, с. 28). З цією ситуацією напевно знайомі ті платники, яким платежі в погашення кредиту встановлено у фіксованій сумі (ануїтет), і суму процентів у них окремо не виділено. Ми вважаємо, що це не повинно позбавляти платників права на податковий кредит, оскільки вони фактично сплатили проценти у звітному році у складі ануїтетних платежів. Інформацію про розмір сплачених процентів можна взяти з графіка платежів, що є додатком до кредитного договору та його невід'ємною частиною. Крім того, у такому разі можна отримати виписку банку про суму погашених у звітному році процентів у складі ануїтетних платежів. Також слід зауважити, що згідно з п.п. 3.1.1 Інструкції № 442 суму фактично сплачених процентів за іпотечним кредитом має бути документально підтверджено платником податку наявністю договору про іпотечний кредит і платіжних документів, що свідчать про перерахування ним коштів у рахунок погашення такого кредиту протягом звітного податкового року (квитанція банку, платіжне доручення з позначкою банку про перерахування коштів). У цьому випадку є іпотечний кредит і платіжні документи, що підтверджують погашення кредиту, тому за наявності можливості ідентифікувати точну суму сплачених процентів (за графіком платежів, за випискою з банку тощо) податкові органи не мають права відмовляти фізичним особам у декларуванні податкового кредиту щодо таких витрат.Аналогічна проблема може виникнути і в тому випадку, якщо погашення кредиту здійснюється через відкритий боржнику саме в цьому банку власний поточний рахунок. При цьому у платіжних документах призначенням платежу є «поповнення власного поточного рахунка», а не «погашення суми процентів за користування іпотечним кредитом». Тут, на наш погляд, платнику може допомогти затребуваний у банку документ, який підтверджує, що його грошові кошти спрямовано на погашення кредиту. Таким документом згідно з
Інструкцією № 22 є меморіальний ордер — розрахунковий документ, що складається з ініціативи банку для оформлення операцій зі списання коштів з рахунка платника та внутрішніх банківських операцій. У зв'язку з цим, якщо у фізичної особи буде наявний такий документ, що свідчить про суму списання з його поточного рахунка суми процентів за іпотечним договором, то цей документ, на нашу думку, дозволить фізичній особі включити до податкового кредиту суму сплачених процентів за таким договором.Платник не може декларувати іпотечний податковий кредит до закінчення будівництва житла
(листи ДПАУ від 15.05.2007 р. № 9590/7/17-0717, від 09.04.2009 р. № 7530/7/17-0717, Оглядовий лист № 14312, консультація у «ВПСУ», 2010, № 4, с. 26). Відмовляючи в податковому кредиті щодо житлових об'єктів, будівництво яких не завершене, ДПАУ спирається на два моменти. По-перше, за визначенням іпотечного житлового кредиту житло, що придбавається, має бути взяте в заставу за забезпечення зобов'язань за цим кредитним договором. Оскільки житлового об’єкта ще не існує (він тільки будується), то і в заставу його взяти неможливо, тобто ця умова, на думку ДПАУ, не виконується. По-друге, платник має визначити житло, що будується, своїм основним постійним місцем проживання. Таке визначення, за багаторазовими роз'ясненнями ДПАУ з посиланням на лист Комітету Верховної Ради України з питань фінансів і банківської діяльності від 12.02.2007 р. № 06-10/10-138, можливе тільки шляхом реєстрації такого місця проживання з проставлянням відповідної позначки в паспорті фізичної особи. А оскільки до закінчення будівництва та введення житлового будинку в експлуатацію цього зробити неможливо, то й ця умова не виконується, а отже, права на іпотечний податковий кредит у платника немає.Ми вважаємо, що ця заборона ДПАУ виходить за межі
Закону про податок з доходів, в якому прямо йдеться про право на податковий кредит щодо процентів, сплачених у зв'язку з фінансуванням будівництва або придбання житла. І, на наш погляд, тут просто потрібно зважати на специфіку ситуації, що нерухомості ще немає в натурі, тому цей об'єкт не може бути взято в заставу і платник не може його зареєструвати як основне місце проживання з однієї простої причини, що це неможливо. Але оскільки Закон про податок з доходів дозволяє декларувати витрати на сплату процентів у зв'язку з будівництвом житла, то умову про заставу, на наш погляд, можна вважати виконаною, якщо в заставу взято земельну ділянку, на якій буде побудовано житло, та/або майнові права на об'єкт, який буде побудовано. Причому Законом про іпотеку врегульований порядок узяття в заставу майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено. Зокрема, ст. 3 Закону про іпотеку встановлено, що іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, засвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість.Стосовно визнання житла, що придбавається (будується), основним місцем проживання платника, звернемо увагу, що в
Законі про податок з доходів зазначено: таке житло має бути визначене платником як його основне місце проживання. Умова, що таке визначення здійснюється тільки шляхом реєстрації, відсутня. Слід зауважити, що раніше ДПАУ давала лояльніші роз'яснення з цього питання (див. «Раніше ДПАУ не відмовляла платникам у податковому кредиті стосовно житла, що будується»).
| Раніше ДПАУ не відмовляла платникам у податковому кредиті стосовно житла, що будується Витяг із листа ДПАУ від 22.02.2006 р. № 1022/Х/17-0715 «Законом [Законом про податок з доходів. — Прим. ред.] встановлено (п. 10.1 ст. 10), що право на включення до складу податкового кредиту частини суми процентів за іпотечним житловим кредитом, фактично сплачених протягом звітного податкового року, виникає у платника податку у разі, якщо за рахунок такого іпотечного житлового кредиту будується чи придбавається житловий будинок (квартира, кімната), визначений таким платником податку як основне місце його проживання (зокрема, зазначивши про це у річній податковій декларації чи склавши заяву, яка подається разом із річною податковою декларацією). Витяг із листа Мінфіну України від 25.01.2007 р. № 31-20030-05-18/1283 «Щодо визначення основного місця проживання, то слід зазначити, що у разі придбання (купівлі) житла підтвердженням визначення платником такого житла основним місцем проживання є відмітка у паспорті такого платника про його реєстрацію за місцезнаходженням цього житла. При визначенні основним місцем проживання житла, яке будується, — є відповідний пункт договору про іпотечний житловий кредит на таке житло». |
Отже, при отриманні кредиту на будівництво житла слід скористатися рекомендацією Мінфіну та внести до кредитного договору пункт, згідно з яким після закінчення будівництва цей житловий об'єкт буде основним місцем проживання позичальника. Якщо податкові органи під час прийняття декларації відмовлять вам у податковому кредиті, то при поданні позову до суду, ми впевнені, питання буде вирішено на вашу користь, оскільки факт визначення платником об’єкта, що будується, його основним місцем проживання наявний, тобто умова
Закону про податок з доходів виконується.На завершенні хочемо ще раз порадити нашим передплатникам не пасувати перед несправедливими відмовами податкових органів у праві на іпотечний податковий кредит, адже суми таких витрат, як правило, чималі, а отже, варта справа заходу. Успіху вам!
Документи теми
СКУ
— Сімейний кодекс України від 10.01.2002 р. № 2947-III.ЦКУ
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.Закон про госптовариства
— Закон України «Про господарські товариства» від 19.09.91 р. № 1576-XII.Закон про податок з доходів
— Закон України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 р. № 889-IV.Закон про іпотеку
— Закон України «Про іпотеку» від 05.06.2003 р. № 898-IV.Конвенція
— Конвенція про правову допомогу та правові відносини у цивільних, сімейних та кримінальних справах від 22.01.93 р. (набрала чинності для України 14.04.95 р.).Інструкція № 12
— Інструкція про оподаткування доходів фізичних осіб від заняття підприємницькою діяльністю, затверджена наказом ГДПІУ від 21.04.93 р. № 12.Інструкція № 442
— Інструкція про податковий кредит, затверджена наказом ДПАУ від 22.09.2003 р. № 442.Інструкція № 22
— Інструкція про безготівкові розрахунки в Україні в національній валюті, затверджена постановою НБУ від 21.01.2004 р. № 22.Наказ № 490
— наказ ДПАУ «Про затвердження форми обліку доходів і витрат платниками податку з доходів фізичних осіб та Порядку ведення обліку доходів і витрат для визначення суми загального річного оподатковуваного доходу» від 16.10.2003 р. № 490.Наказ № 1
— наказ ДПАУ «Про проведення кампанії декларування доходів громадян, отриманих у 2009 році» від 08.01.2010 р. № 1.Наказ № 581
— наказ ДПАУ «Про затвердження примірних форм Заяви фізичної особи — іноземця про самостійне визначення резидентського статусу та Повідомлення роботодавця про самостійне визначення фізичною особою — іноземцем резидентського статусу» від 05.10.2004 р. № 581.Перелік роз'яснень ДПАУ
— Перелік роз'яснень ДПАУ з питань, що виникали при застосуванні положень п.п. 5.3.3 ст. 5 Закону про ПДФО щодо податкового кредиту на навчання (підготовлений на підставі письмових відповідей, наданих ДПАУ окремим платникам податку на їх письмові запити) від 13.08.2007 р.Оглядовий лист № 14312
— Оглядовий лист ДПАУ «Щодо застосування норм Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 09.07.2009 р. № 14312/7/17-0717.Лист про декларування
— лист ДПАУ «Декларування доходів громадян в запитаннях та відповідях, на допомогу платникам податків» б/н від 01.01.2008 р.
