ОТЧУЖДЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ:
Госкомзем разъясняет некоторые земельные вопросы
Письмо Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 30.04.10 г. № 8877/17/6-10
«О переходе права собственности на землю»
Комментируемым
письмом Госкомзем рассмотрел три вопроса, связанных с переходом прав на землю при отчуждении расположенной на ней недвижимости.
Вопрос 1. Если объект недвижимости расположен на земельном участке коммунальной формы собственности, то при его продаже изменение арендатора земли должно осуществляться автоматически (в силу прямого указания Земельного кодекса Украины) или необходимо решение местного совета о заключении договора аренды с новым собственником недвижимости?
Вместо того чтобы рассказать о порядке возникновения права пользования (аренды) землей у покупателя недвижимости, комитет сосредоточил все свое внимание на порядке расторжения договора аренды земли продавцом недвижимости. И судя по содержанию ответа, усилия были напрасны.
Сославшись на
ст. 654 Гражданского кодекса Украины*** (далее — ГКУ), Госкомзем пришел к следующему выводу: раз передача земли в аренду осуществляется на основании решения совета, то для прекращения права аренды и расторжения соответствующего договора необходимо принятие местным советом соответствующего решения и заключения договора о расторжении договора аренды земельного участка.*** Согласно данной норме изменение или прекращение договора осуществляется в той же форме, что и сам договор, если иное не установлено договором или законом или не вытекает из обычаев делового оборота.
И это все несмотря на предписания ч. 1 ст. 120 Земельного кодекса Украины (далее — ЗКУ) и ст. 7 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV (далее — Закон об аренде), о которых Госкомзему прекрасно известно, поскольку они также приводятся в комментируемом письме.
Напомним, что согласно первой из приведенных норм в случае отчуждения недвижимости право собственности или пользования продавца на земельный участок, расположенный под ней, прекращается. Согласно же ст. 7 Закона об аренде «договором, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположены такой жилой дом, здание или сооружение».
Кроме того, хотелось бы обратить внимание на
ст. 32 Закона об аренде. В данной норме прямо сказано, что договор аренды прекращается в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на арендуемом земельном участке, третьим лицом.По нашему мнению, принятие советом решения о выделении земли в пользование не имеет никакого отношения к форме договора аренды земли. Соответственно и решение о прекращении (расторжении) такого договора не имеет ничего общего с формой договора. Совет — это коллегиальный орган, которому
ЗКУ делегированы полномочия по распоряжению землей, в том числе и полномочия по выделению земли в пользование (аренду). Согласно же ч. 1 ст. 59 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине» от 21.05.97 г. № 280/97-ВР совет в рамках своих полномочий принимает нормативные и прочие акты в форме решений. То есть решение совета о выделении земли, о заключении договора аренды, о прекращении (расторжении) договора аренды — это способ (средство) выявления воли совета в рамках делегированных ему полномочий по распоряжению землей (элемент правосубъектности). Кроме того, Закон об аренде, ст. 639, 792, 793 ГКУ ничего не говорят о причастности решения какого-либо органа к форме договора.В рассматриваемой ситуации мы имеем дело именно с первым случаем. К ним также можно отнести объединение в одном лице собственника и арендатора. Согласитесь, в данном случае ни у кого не возникнет идея об обязательности заключения соглашения о расторжении договора аренды.
Что касается вопроса, непосредственно заданного Госкомзему, то исходя из настроения комитета, продемонстрированного в отношении порядка прекращения договора аренды продавцом недвижимости, уже можно предположить, что получать землю покупателю придется в общем порядке, установленном
ЗКУ. То есть рассчитывать на какой-то автоматизм, исходя из положения ст. 120 ЗКУ и 377 ГКУ, не приходится.Такой подход демонстрируют и судебные органы (см.
постановление Пленума ВСУ от 16.04.04 г. № 7, письмо ВХСУ от 01.01.10 г., рекомендации ВХСУ от 02.02.10 г. № 04-06/15). Мы также не усматриваем каких-либо серьезных аргументов, позволяющих говорить об ином способе получения земли, поскольку порядок выделения гос- и комземли в пользование или собственность не содержит альтернатив и исключений. Даже для случаев отчуждения недвижимости, расположенной на земельном участке.
Вопрос 2. Если при продаже объекта недвижимости покупателю передаются права лишь на часть земельного участка, то нужно ли до заключения договора купли-продажи недвижимости выделить эту часть в отдельный земельный участок с присвоением ему кадастрового номера?
Ответ Госкомзема на этот вопрос не вызывает каких-либо нареканий. Комитет последовательно настаивает на том, что часть земельного участка не может выступать предметом сделки по передаче каких-либо прав на нее (см., например, его
письмо от 01.04.09 г. № 14-17-6/3351). Соответственно, если вместе с продаваемой недвижимостью продавец желает передать лишь часть земельного участка, то такую часть необходимо выделить в отдельный земельный участок. Причем сделать это надо до заключения договора купли-продажи недвижимости, поскольку данные о таком участке теперь являются существенным условием договора купли-продажи недвижимости (см. ст. 120 ЗКУ, ч. 2 ст. 377 ГКУ).
Вопрос 3. Поскольку к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости отнесены размер и кадастровый номер земельного участка, то достаточно ли такого договора с указанием в нем о переходе к покупателю недвижимости права собственности на земельный участок для переоформления земельного участка или необходимо заключать отдельный договор купли-продажи земли?
К ответу на третий вопрос Госкомзем подошел весьма формально. Сославшись на
п. 3 Порядка осуществления отметки о переходе права собственности на земельный участок, утвержденного постановлением КМУ от 06.05.09 г. № 439 («БН», 2009, № 21, с. 11), комитет сделал вывод, что переоформить право собственности на землю на покупателя недвижимости можно лишь на основании договоров отчуждения земли. При этом, судя по всему, договора купли-продажи недвижимости, с указанием в нем данных земельного участка, а также положения о переходе права собственности на участок, для этих целей недостаточно.На самом же деле указанный порядок не должен идти вразрез с положениями
ЗКУ и ГКУ. А данные нормативно-правовые акты не содержат ограничений по количеству предметов, право собственности на которые может передаваться по одному договору. Главное — соблюсти все требования к договорам отчуждения тех или иных предметов.Справедливости ради отметим, что нотариусы и ранее не приветствовали заключение смешанных договоров купли-продажи, по которым переходили права и на недвижимость, и на землю.
