ВІДЧУЖЕННЯ НЕРУХОМОСТІ:
Держкомзем роз'яснює деякі земельні питання
Лист Державного комітету України із земельних ресурсів від 30.04.10 р. № 8877/17/6-10
«Про перехід права власності на землю»
Листом
, що коментується, Держкомзем розглянув три питання, пов'язані з переходом прав на землю при відчуженні розташованої на ній нерухомості.
Запитання 1. Якщо об'єкт нерухомості розташовано на земельній ділянці комунальної форми власності, то при його продажу зміна орендаря землі має здійснюватися автоматично (на підставі прямої вказівки Земельного кодексу України) чи необхідне рішення місцевої ради про укладення договору оренди з новим власником нерухомості?
Замість того, щоб розповісти про порядок виникнення права користування (оренди) землею у покупця нерухомості, Комітет зосередив усю свою увагу на порядку розірвання договору оренди землі продавцем нерухомості. І судячи зі змісту відповіді, зусилля були марні.
Пославшись на
ст. 654 Цивільного кодексу України** (далі — ЦКУ), Держкомзем дійшов такого висновку: оскільки передача землі в оренду здійснюється на підставі рішення ради, то для припинення права оренди і розірвання відповідного договору необхідні прийняття місцевою радою відповідного рішення та укладення договору про розірвання договору оренди земельної ділянки.** Згідно з цією нормою зміна або припинення договору здійснюється в тій самій формі, що й сам договір, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту.
І це все незважаючи на приписи ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу України (далі — ЗКУ) і ст. 7 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV (далі — Закон про оренду), про які Держкомзему чудово відомо, оскільки вони також наводяться в листі, що коментується.
Нагадаємо, що відповідно до першої з наведених норм у разі відчуження нерухомості право власності або користування продавця на земельну ділянку, розташовану під нею, припиняється. Згідно ж зі ст. 7 Закону про оренду «договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда».
Крім того, звернемо увагу на
ст. 32 Закону про оренду. У цій нормі прямо зазначено, що договір оренди припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю чи споруду, розміщених на земельній ділянці, що орендується, третьою особою.На нашу думку, прийняття радою рішення про виділення землі ніяк не стосується форми договору оренди землі. Відповідно і рішення про припинення (розірвання) такого договору не має нічого спільного з формою договору. Рада — це колегіальний орган, якому
ЗКУ делеговано повноваження щодо розпорядження землею, у тому числі й повноваження щодо виділення землі в користування (оренду). Згідно ж із ч. 1 ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.97 р. № 280/97-ВР рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Отже, рішення ради про виділення землі, про укладення договору оренди, про припинення (розірвання) договору оренди — це спосіб (засіб) виявлення волі ради в межах делегованих їй повноважень щодо розпорядження землею (елемент правосуб'єктності). Крім того, у Законі про оренду і ст. 639, 792, 793 ЦКУ нічого не говориться про причетність рішення будь-якого органу до форми договору.У цій ситуації ми маємо справу саме з першим випадком. Сюди також можна віднести об'єднання в одній особі власника та орендаря. Погодьтеся, у цьому випадку ні в кого не виникне ідея про обов'язковість укладення договору про розірвання договору оренди.
Що стосується запитання, безпосередньо поставленого Держкомзему, то виходячи з настрою Комітету, продемонстрованого щодо порядку припинення договору оренди продавцем нерухомості, уже можна припустити, що отримувати землю покупцю доведеться в загальному порядку, установленому
ЗКУ. Тож розраховувати на певний автоматизм, виходячи з положення ст. 120 ЗКУ і 377 ЦКУ, не доводиться.Такий підхід демонструють і судові органи (див.
постанову Пленуму ВСУ від 16.04.04 р. № 7, лист ВГСУ від 01.01.10 р., рекомендації ВГСУ від 02.02.10 р. № 04-06/15). Ми також не вбачаємо жодних серйозних аргументів, що дозволяють говорити про інший спосіб отримання землі, оскільки порядок виділення держ- і комземлі в користування або власність не містить альтернатив та винятків. Навіть для випадків відчуження нерухомості, розташованої на земельній ділянці.
Запитання 2. Якщо при продажу об'єкта нерухомості покупцю передаються права тільки на частину земельної ділянки, то чи необхідно до укладення договору купівлі-продажу нерухомості виділити цю частину в окрему земельну ділянку з присвоєнням їй кадастрового номера?
Відповідь Держкомзему на це запитання не викликає жодних нарікань. Комітет послідовно наполягає на тому, що частина земельної ділянки не може виступати предметом операції з передачі будь-яких прав на неї (див., наприклад, його
лист від 01.04.09 р. № 14-17-6/3351). Відповідно, якщо разом з нерухомістю, що продається, продавець бажає передати лише частину земельної ділянки, то таку частину необхідно виділити в окрему земельну ділянку. Причому зробити це потрібно до укладення договору купівлі-продажу нерухомості, оскільки дані про таку ділянку тепер є істотною умовою договору купівлі-продажу нерухомості (див. ст. 120 ЗКУ, ч. 2 ст. 377 ЦКУ).
Запитання 3. Оскільки до істотних умов договору купівлі-продажу нерухомості віднесено розмір та кадастровий номер земельної ділянки, то чи достатньо такого договору із зазначенням у ньому про перехід до покупця нерухомості права власності на земельну ділянку для переоформлення земельної ділянки, чи необхідно укладати окремий договір купівлі-продажу землі?
До відповіді на третє запитання Держкомзем підійшов дуже формально. Пославшись на
п. 3 Порядку здійснення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку, затвердженого постановою КМУ від 06.05.09 р. № 439 («БТ», 2009, № 21, с. 11), Комітет дійшов висновку, що переоформити право власності на землю на покупця нерухомості можна тільки на підставі договорів відчуження землі. При цьому, судячи з усього, договору купівлі-продажу нерухомості із зазначенням у ньому даних земельної ділянки, а також положення про перехід права власності на ділянку, для цих цілей недостатньо.Насправді ж зазначений порядок не повинен суперечити положенням
ЗКУ та ЦКУ. А ці нормативно-правові акти не містять обмежень щодо кількості предметів, право власності на які може передаватися за одним договором. Головне — дотриматись усіх вимог до договорів відчуження тих чи інших предметів.Справедливості заради зауважимо, що нотаріуси й раніше не вітали укладення змішаних договорів купівлі-продажу, за якими права переходили і на нерухомість, і на землю.
