АНАЛИЗ ЛЕГАЛЬНЫХ СХЕМ
привлечения средств для финансирования
строительства жилья
До января 2006 года большинство застройщиков привлекали средства для финансирования строительства жилья, как правило, с помощью договоров «О паевом участии в строительстве…», и это устраивало абсолютно всех: застройщиков, инвесторов, государство. И все было бы хорошо, если бы среди застройщиков не нашлись недобросовестные люди, решившие завладеть деньгами частных инвесторов. При этом в их планах и близко не было что-то строить. А так как все долги таких проблемных застройщиков решили повесить на государство в лице его представительских структур, то законодатели быстренько взялись исправлять эту проблему.
Какие же схемы привлечения средств на финансирование строительства жилья остались легальными, а также в достоинствах и недостатках их применения попробуем разобраться в предлагаемой статье.
Василий Качерай, главный бухгалтер ООО «Финансовая компания «ЭКО-ДОМ», poradnyk@gmail.com
Что изменилось в законодательстве?
Переворот в финансировании строительства совершило внесение
Законом № 3201 изменений в ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности, которую дополнили третьей частью следующего содержания:«Объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от юридических и физических лиц, в том числе в управление. Инвестирование и финансирование таких объектов могут осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, которые созданы и действуют в соответствии с законодательством, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости».
Поэтому теперь застройщику остается выбирать, каким из этих пяти вариантов привлечения инвестиций на финансирование строительства жилищных объектов недвижимости воспользоваться. А мы поможем проанализировать плюсы и минусы каждого названного выше метода.
Фонды финансирования строительства (ФФС)
После вступления в силу вышеуказанных изменений в законодательстве* привлечение средств на финансирование строительства через фонды финансирования строительства (ФФС) стало очень распространенным среди застройщиков. ФФС создаются с банками или финансовыми учреждениями, имеющими соответствующую лицензию Госфинуслуг. С целью уменьшения контроля за строительством и расходов на обслуживание ФФС застройщики начали создавать подконтрольные финансовые компании — управляющих ФФС. Но несмотря на всю свою популярность, привлечение средств через ФФС имеет также ряд
недостатков для застройщика:— налогообложение средств на этапе их получения из ФФС, а не на момент сдачи дома (особенно это касается авансов на строительство);
— обязательство построить объект строительства, даже если управляющий не сможет привлечь инвестицию в строительство;
— принятие на себя рисков, если привлеченных управляющим средств будет недостаточно для строительства объекта инвестирования;
— невозможность изменения технических характеристик объекта строительства в процессе строительства;
— невозможность изменить характеристику оборудования, которое будет установлено на объекте инвестирования (счетчики, окна, двери и т. п.);
— сложность увеличения стоимости строительства более чем на 20 %;
— сложность продления сроков строительства более чем на 90 дней;
— риск замены управляющим застройщика;
— замораживание до 10 % средств**, полученных от инвесторов в виде резервного фонда, до конца строительства.
* Внесение изменений в Закон об инвестиционной деятельности.
** Согласно п. 3.11 Лицензионных условий осуществления деятельности по привлечению средств установителей управления имуществом для финансирования объектов строительства и/или осуществления операций с недвижимостью, утвержденных распоряжением Госфинуслуг от 24.06.04 г. № 1225.
Но, несмотря на многочисленные недостатки, данная схема привлечения инвестиций в строительство имеет и ряд преимуществ для застройщика:
— возможность оптимизации налогообложения путем переноса авансов на строительство с одного налогового периода в другой;
— возможность сбросить с себя обременительную функцию продажи жилья — как правило, это организовывает управляющий;
— возможность получения кредитов на строительство жилья на условиях управляющего — банка;
— возможность взять кредит на строительство под обеспечение резервного фонда управляющего.
Фонды операций с недвижимостью (ФОН)
Некоторые компании в Украине осуществили эмиссию сертификатов. Но их очень немного в общей массе привлечения инвестиций на финансирование строительства жилья.
Тем не менее есть немало компаний, которые таки пытаются создать ФОН. Скорее всего, это объясняется возможностью уменьшения налоговой нагрузки по налогу на прибыль для управляющего ФФС и возможностью быстрее начать привлечение средств от инвесторов со стороны застройщика. Однако ФОН не получили широкого распространения в Украине, в первую очередь вследствие:
— сложности самой эмиссии сертификатов ФОН;
— бюрократизма Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку.
Что же может привлечь застройщиков в ФОН? Если проанализировать все законодательство, касающееся ФОН, то можно понять: кроме недостатков, которые в основном связаны с законодательством, создание ФОН имеет немало
преимуществ:— управляющий может осуществлять неограниченное число выпусков сертификатов ФОН;
— выпуск сертификатов ФОН вначале ничем не обеспечен;
— возможность обойти обязательность страхования строящейся недвижимости;
— оптимизация налогообложения застройщиком.
Институты совместного инвестирования (ИСИ) и облигации
Облигационная схема привлечения средств на финансирование строительства по своей популярности уступает разве что ФФС. Эта схема также не обходится без расходов застройщика. Правда, в этой схеме ими являются не финансовые компании и банки, а инвестиционные посредники — компании по управлению активами (КУА), которые создадут институт совместного инвестирования под вашу эмиссию облигаций. Конечно, застройщик может и сам продавать свои облигации, таким образом уменьшив свои расходы, однако КУА смогут разместить облигации быстрее и профессиональнее.
Для застройщика облигации — это способ финансового выживания в условиях изменившихся правил финансирования строительства. Это объясняется следующим:
1. Возможность оптимизации налогообложения доходов.
Застройщик может использовать выпуск облигаций в целях оптимизации налогообложения дохода в результате их выпуска и погашения при создании паевого инвестиционного фонда. Согласно п.п. 4.2.8 Закона о налоге на прибыль не включаются в состав валового дохода средства, привлеченные от инвесторов ИСИ, доходы от осуществления операций с активами ИСИ и доходы, начисленные по активам ИСИ. Согласно п.п. 4.2.10 Закона о налоге на прибыль также не включается в состав валового дохода номинальная стоимость ценных бумаг, поставленных на учет, но не погашенных, которые свидетельствуют об отношениях займа, т. е. в момент продажи облигаций на первичном рынке у эмитента не возникают валовые доходы.2. Выпуск облигаций не является торговлей ценными бумагами, не имеет признаков финансовой услуги и не требует лицензирования.
В соответствии со ст. 4 Закона о финансовых услугах эмиссия (выпуск) ценных бумаг не включена в перечень услуг, считающихся финансовыми. Также она не относится и к операциям по продаже ценных бумаг, требующим получения лицензии на финансовые услуги согласно ст. 4 Закона о регулировании рынков ценных бумаг и решению ГКЦБФР «Об определении операций, не относящихся к торговле ценными бумагами как виду профессиональной деятельности» от 29.10.02 г. № 321.3. Облигации являются способом обойти необходимость привлечения финансового посредника
. В то же время для застройщика существуют и отрицательные аспекты. Так, он не может изменить условия размещения:— номинальную стоимость (в случае повышения цен на строительные материалы и работы);
— период погашения (как правило, дом сдается с опозданием на год-два). Желательно, чтобы срок был достаточно большим, примерно лет 10.
Негосударственные пенсионные фонды
В большинстве стран мира пенсионные фонды являются источником долгосрочных инвестиций. Именно пенсионные фонды владеют долгосрочными вложениями и могут вкладывать их в выгодные проекты, в частности в жилищное строительство.
К сожалению, в Украине ситуация несколько другая. Пенсионная система нашего государства еще далека от совершенства, с миллиардным дефицитом. Поэтому вкладывать пока еще нечего. А система негосударственного пенсионного страхования находится в зародышевом состоянии со многими проблемами и инвестирует в основном в консервативные инструменты — депозиты в банках, а также в акции и облигации. Поэтому эта схема привлечения средств на финансирование строительства жилья в Украине не работает совсем, хотя имеет достаточно большие перспективы развития.
Выводы
Из предложенных
Законом об инвестиционной деятельности механизмов привлечения средств на финансирование строительства жилья наибольшее распространение в Украине получили ФФС и целевые облигации.Развитие привлечения средств через ФОН тормозится пробелами в законодательстве и сложностью применения этого механизма.
Совершенно не работает в Украине механизм привлечения средств на финансирование строительства жилья через негосударственные пенсионные фонды, что связано с зародышевым состоянием рынка негосударственного пенсионного страхования.
Документы статьи
Закон об инвестиционной деятельности
— Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18.09.91 г. № 1560-XII.Закон о налоге на прибыль
— Закон Украины «О налогообложении прибыли предприятий» в редакции от 22.05.97 г. № 283/97-ВР.Закон о финансовых услугах
— Закон Украины «О финансовых услугах и государственном регулировании рынка финансовых услуг» от 12.07.01 г. № 2664-III.Закон о регулировании рынка ценных бумаг
— Закон Украины «О государственном регулировании рынка ценных бумаг в Украине» от 30.10.96 г. № 448/96-ВР.Закон № 3201
— Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» от 15.12.05 г. № 3201-IV.