Теми статей
Обрати теми

Аналiз легальних схем залучення коштів для фінансування будівництва житла

Редакція БТ
Стаття

АНАЛIЗ ЛЕГАЛЬНИХ СХЕМ

залучення коштів для фінансування
будівництва житла

 

До січня 2006 року більшість забудовників залучало кошти для фінансування будівництва житла, як правило, за допомогою договорів про пайову участь у будівництві і це абсолютно всіх влаштовувало: забудовників, інвесторів, державу. I все було б добре, якби серед забудовників не знайшлися недобросовісні особи, які вирішили заволодіти грошима приватних інвесторів. При цьому в їхні плани зовсім не входило щось будувати. А оскільки усі борги таких проблемних забудовників вирішили повісити на державу в особі її представницьких структур, то законодавці швиденько взялися виправляти цю проблему.

Які ж схеми залучення коштів на фінансування будівництва житла залишилися легальними, а також, які є переваги та недоліки їх застосування, й спробуємо розібратися в цій статті.

Василь Качерай, головний бухгалтер ТзОВ «Фінансова компанія «ЕКО-ДIМ», poradnyk@gmail.com

 

Що змінилося в законодавстві?

Переворот у фінансуванні будівництва спричинило внесення змін до

ст. 4 Закону про інвестиційну діяльність, яку доповнили третьою частиною наступного змісту:

«Об’єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об’єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від юридичних та фізичних осіб, у тому числі в управління. Iнвестування та фінансування таких об’єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості».

Тож тепер забудовнику залишається вибирати, яким із цих п’ятьох варіантів залучення інвестицій на фінансування будівництва житлових об’єктів нерухомості скористатися. А ми допоможемо проаналізувати плюси та мінуси кожного вищеназваного методу.

 

Фонди фінансування будівництва (ФФБ)

Після набуття чинності вищезазначеними змінами в законодавстві* залучення коштів на фінансування будівництва через фонди фінансування будівництва (ФФБ) стало дуже поширеним серед забудовників. ФФБ створюються з банками або фінансовими установами, які мають відповідну ліцензію Держфінпослуг. З метою зменшення контролю за будівництвом та витрат на обслуговування ФФБ, забудовники почали створювати підконтрольні фінансові компанії — управителі ФФБ. Та попри всю популярність залучення коштів через ФФБ має також низку

недоліків для забудовника:

— оподаткування коштів на етапі їх отримання з ФФБ, а не на момент здавання будинку (особливо гостро відчуваються аванси на будівництво);

— зобов’язання збудувати об’єкт будівництва навіть якщо управитель не зможе залучити інвестиції в будівництво;

— прийняття на себе ризиків, що залучених управителем коштів буде недостатньо для будівництва об’єкта інвестування;

— неможливість змінити технічні характеристики об’єкта будівництва в процесі будівництва;

— неможливість змінити характеристику обладнання, яке буде встановлено в об’єкті інвестування (лічильники, вікна, двері тощо);

— складність збільшення вартості будівництва більше ніж на 20 %;

— складність подовження термінів будівництва більше ніж на 90 днів;

— ризик заміни управителем забудовника;

— замороження до 10 % коштів**, отриманих від інвесторів у вигляді резервного фонду, до кінця будівництва.

* Унесення змін до Закону про інвестиційну діяльність.

** Згідно з п. 3.11 Ліцензійних умов провадження діяльності із залучення коштів установників управління майном для фінансування об’єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю, затверджених розпорядженням Держфінпослуг від 24.06.04 р. № 1225.

Та попри численні недоліки ця схема залучення інвестицій у будівництво має і деякі переваги для забудовника:

— можливість оптимізації оподаткування шляхом перенесення авансів на будівництво з одного податкового періоду в інший;

— можливість скинути із себе обтяжливу функцію продажу житла — як правило, це організовує управитель;

— можливість отримання кредитів на будівництво житла на умовах — управителя банку;

— можливість узяти кредит на будівництво під забезпечення резервного фонду управителя.

 

Фонди операцій з нерухомістю (ФОН)

Декілька компаній в Україні здійснили емісію сертифікатів. Але їх частка дуже мала в загальній масі залучення інвестицій на фінансування будівництва житла.

Однак є чимало компаній, які намагаються створити ФОН. Швидше за все, це пояснюється можливістю зменшення податкового навантаження з податку на прибуток для управителя ФФБ та можливістю скоріше почати залучення коштів від інвесторів з боку забудовника. Проте ФОН не набули широкого поширення в Україні, у першу чергу, через:

— складність самої емісії сертифікатів ФОН;

— бюрократію Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку.

Що ж може привабити забудовників у ФОН? Якщо проаналізувати все законодавство, що стосується ФОН, то можна зрозуміти, що, окрім недоліків, які в основному пов’язані із законодавством, створення ФОН має чимало

переваг:

— управитель може здійснювати необмежену кількість випусків сертифікатів ФОН;

— випуск сертифікатів ФОН на початку нічим не забезпечено;

— можливість обійти обов’язковість страхування нерухомості, яка будується;

— оптимізація оподаткування забудовником.

 

Iнститути спільного інвестування (IСI) та облігації

Облігаційна схема залучення коштів на фінансування будівництва за своєю популярністю поступається хіба що ФФБ. Ця схема також не обходиться без витрат забудовника. Щоправда, у цій схемі ними є не фінансові компанії та банки, а інвестиційні посередники — компанії з управління активами (КУА), які створять Iнститут спільного інвестування під вашу емісію облігацій. Звичайно, забудовник може і сам продавати свої облігації, таким чином зменшивши свої витрати, проте КУА зможуть розмістити облігації швидше і професійніше.

Для забудовника облігації — це спосіб фінансового виживання в умовах правил фінансування будівництва, які зазнали змін. Це пояснюється наступним.

1. Можливість оптимізації оподаткування доходів.

Забудовник може використовувати випуск облігацій з метою оптимізації оподаткування доходу внаслідок їх випуску і погашення в разі створення пайового інвестиційного фонду. Згідно з п.п. 4.2.8 Закону про податок на прибуток не включаються до складу валового доходу кошти, залучені від інвесторів IСI, а доходи від здійснення операцій з активами IСI та доходи, нараховані по активах IСI. Згідно з п.п. 4.2.10 Закону про податок на прибуток також не включається до складу валового доходу номінальна вартість цінних паперів, узятих на облік, але не погашених, які свідчать про відносини позики, тобто у момент продажу облігацій на первинному ринку в емітента не виникають валові доходи.

2. Випуск облігацій не є торгівлею цінними паперами, не має ознак фінансової послуги і не вимагає ліцензування.

Відповідно до ст. 4 Закону про фінансові послуги емісія (випуск) цінних паперів не включена в перелік послуг, які вважаються фінансовими. Також вона не належить і до операцій з продажу цінних паперів, що вимагає отримання ліцензії на фінансові послуги згідно зі ст. 4 Закону про регулювання ринків цінних паперів і рішенням ДКЦПФР «Про визначення операцій, що не відносяться до торгівлі цінними паперами як виду професійної діяльності» від 29.10.02 р. № 321.

3. Облігації є способом обійти необхідність залучення фінансового посередника

. Водночас для забудовника існують і негативні сторони. Так, він не може змінити умови розміщення:

— номінальну вартість (у разі підвищення цін на будівельні матеріали і роботи);

— період погашення (як правило, будинок здається із запізненням на рік — два). Бажано, щоб термін був достатньо великим, років 10.

 

Недержавні пенсійні фонди

У більшості країн світу пенсійні фонди є джерелом довгострокових інвестицій. Саме пенсійні фонди володіють довгостроковими вкладеннями і можуть розміщувати їх у вигідні проекти, зокрема житлове будівництво.

На жаль, в Україні ситуація дещо інша. Пенсійна система нашої держави є ще далекою від досконалості, з мільярдним дефіцитом. Тому вкладати поки що нема чого. А система недержавного пенсійного страхування перебуває в зародковій стадії з багатьма проблемами та інвестує в основному в консервативні інструменти — депозити в банках, а також в акції та облігації. Тому ця схема залучення коштів на фінансування будівництва житла в Україні не працює зовсім, хоча має чималі перспективи розвитку.

 

Висновки

Iз запропонованих

Законом про інвестиційну діяльність механізмів залучення коштів на фінансування будівництва житла найбільшого поширення в Україні набули ФФБ та цільові облігації.

Розвиток залучення коштів через ФОН гальмується прогалинами в законодавстві та складністю застосування цього механізму.

Зовсім не працює в Україні механізм залучення коштів на фінансування будівництва житла через недержавні пенсійні фонди, що пов’язано із зародковим станом ринку недержавного пенсійного страхування.

 

Документи статті

Закон про інвестиційну діяльність

— Закон України «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.91 р. № 1560-XII.

Закон про податок на прибуток

— Закон України «Про оподаткування прибутку підприємств» від 22.05.97 р. № 283/97-ВР.

Закон про фінансові послуги

— Закон України «Про фінансові послуги і державне регулювання ринку фінансових послуг» від 12.07.01 р. № 2664-III.

Закон про регулювання ринку цінних паперів

— Закон України «Про державне регулювання ринку цінних паперів в Україні» від 30.10.96 р. № 448/96-ВР.

Закон № 3201

— Закон України «Про внесенння змін у деякі законодавчі акти України» від 15.12.05 р. № 3201-IV.
App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі