АРЕНДНАЯ ПЛАТА ЗА ГОС- И КОМЗЕМЛИ:
особенности уплаты при отчуждении недвижимости
Письмо Государственной налоговой администрации Украины от 17.02.10 г. № 3184/7/15-0717з
«Об уплате арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности»
В комментируемом
письме ГНАУ затронула один из самых непростых вопросов в земельном и налоговом праве — кто и в какой промежуток времени обязан уплачивать арендную плату за земельные участки государственной и коммунальной собственности в случае перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на таких земельных участках? Судя по всему, к поиску ответа на эти вопросы налоговиков побудили изменения в земельном законодательстве, внесенные Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по упрощению порядка приобретения прав на землю» от 05.11.09 г. № 1702-VI*.* Подробно эти изменения рассмотрены в статье «Земельное законодательство: анализируем последние изменения» // «БН», 2009, № 51, с. 14.
Так вот, проанализировав, по сути, изменения, внесенные в Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV (далее — Закон № 161), ГНАУ высказала свое мнение на этот счет (см. «Кто платит арендную плату за землю при отчуждении расположенной на ней недвижимости»).
| Кто платит арендную плату за землю при отчуждении Извлечение из комментируемого письма «<…> в случае если арендаторы земель государственной и коммунальной собственности произвели отчуждение права собственности на жилые дома, здания или сооружения, размещенные на арендованных земельных участках, и не вернули арендодателю в установленном порядке указанные земельные участки, такие арендаторы являются плательщиками арендной платы за землю в бюджет на основании заключенных договоров аренды земли до момента утраты силы таких договоров. В случае если арендаторы земель государственной и коммунальной собственности, осуществившие отчуждение права собственности на жилые дома, здания или сооружения, размещенные на арендованных земельных участках, вернули их арендодателю в установленном порядке, то новые собственники таких домов, зданий или сооружений являются плательщиками арендной платы за землю в бюджет с момента вступления в силу договоров аренды земли, если иной срок не предусмотрен в таких договорах». |
В целом с выводами не поспоришь. Однако конкретики им все же не хватает, что не исключает фискального толкования комментируемого
письма. По нашему мнению, если принимать во внимание ссылки на нормативные акты, используемые ГНАУ в самом письме, то приведенная цитата должна восприниматься следующим образом:— при отчуждении недвижимости, расположенной на земельном участке государственной и коммунальной собственности, арендатор — продавец недвижимости продолжает уплачивать арендную плату до прекращения договора аренды. Причем в силу
ст. 7, 31 Закона № 161 таковым теперь будет переход права собственности на объект недвижимости;—
новый собственник недвижимости формально обязан уплачивать арендную плату с момента регистрации права аренды. Это следует из положений ст. 125 Земельного кодекса Украины, ст. 2, 5, 13 Закона Украины «О плате за землю» от 03.07.92 г. № 2535-XII и нашло свое подтверждение в ряде писем Госкомзема (см., например, письма 03.04.08 г. № 14-17-12/3362, от 26.06.09 г. № 7949/17/11-0**). Правда, новым собственникам недвижимости не стоит сильно рассчитывать на то, что до оформления договора аренды они будут пользоваться землей бесплатно. Налоговиками такие идеи явно не по душе и до оформления права аренды они как минимум будут настаивать на уплате земельного налога, а то и арендной платы (см., например, письма от 17.12.03 г. № 6397/С/17-0515, от 27.07.09 г. № 15834/7/15-0717, а также консультацию в журнале «Вестник налоговой службы Украины», 2008, № 43, с. 21).** Наш комментарий к данному письму см. в «БН», 2009, № 34, с. 9.
Что касается аргумента о требовании вернуть земельный участок в установленном законодательством порядке, то, прямо говоря, он ниоткуда не следуют. Это, скорее всего, очередные фискальные попытки налоговиков найти крайних, на которых можно будет повесить оплату за пользование землей до того момента, как появится новый землесобственник или землепользователь.
