ОРЕНДНА ПЛАТА ЗА ДЕРЖ- І КОМЗЕМЛІ:
особливості сплати при відчуженні нерухомості
Лист Державної податкової адміністрації України від 17.02.10 р. № 3184/7/15-0717з
«Про сплату орендної плати за землі державної та комунальної власності»
У
листі, що коментується, ДПАУ порушила одне з найпростіших питань у земельному та податковому праві: хто і в який проміжок часу зобов'язаний сплачувати орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності в разі переходу права власності на об'єкти нерухомості, розташовані на таких земельних ділянках. Судячи з усього, до пошуку відповіді на ці запитання податківців спонукали зміни в земельному законодавстві, унесені Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю» від 05.11.09 р. № 1702-VI*.* Докладно ці зміни розглянуто у статті «Земельне законодавство: аналізуємо останні зміни» // «БТ», 2009, № 51, с. 14.
Отже, проаналізувавши по суті зміни, унесені до Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV (далі — Закон № 161), ДПАУ висловила свою думку із цього приводу (див. «Хто сплачує орендну плату за землю при відчуженні розташованої на ній нерухомості»).
| Хто сплачує орендну плату за землю при відчуженні розташованої на ній нерухомості Витяг із листа, що коментується «<…> у випадку, якщо орендарі земель державної і комунальної власності відчужили право власності на житлові будинки, будівлі або споруди, розміщені на орендованих земельних ділянках, та не повернули орендодавцю у встановленому порядку зазначені земельні ділянки, такі орендарі є платниками орендної плати за землю до бюджету на підставі укладених договорів оренди землі до моменту втрати чинності такими договорами. У разі якщо орендарі земель державної і комунальної власності, які відчужили право власності на житлові будинки, будівлі або споруди, розміщені на орендованих земельних ділянках, повернули їх орендодавцю у встановленому порядку, то нові власники таких будинків, будівель або споруд є платниками орендної плати за землю до бюджету з моменту набрання чинності договорами оренди землі, якщо інший строк не передбачений в таких договорах». |
У цілому з висновками не посперечаєшся. Проте конкретики їм усе-таки не вистачає, що не виключає фіскального тлумачення
листа, який коментується. На нашу думку, якщо брати до уваги посилання на нормативні акти, що використовуються ДПАУ в самому листі, то наведена цитата має сприйматися таким чином:— при відчуженні нерухомості, розташованої на земельній ділянці державної та комунальної власності, орендар — продавець нерухомості продовжує сплачувати орендну плату до припинення договору оренди. Причому на підставі
ст. 7, 31 Закону № 161 таким тепер буде перехід права власності на об'єкт нерухомості;—
новий власник нерухомості формально зобов'язаний сплачувати орендну плату з моменту реєстрації права оренди. Це випливає з положень ст. 125 Земельного кодексу України, ст. 2, 5, 13 Закону України «Про плату за землю» від 03.07.92 р. № 2535-XII і знайшло своє підтвердження у низці листів Держкомзему (див., наприклад, листи від 03.04.08 р. № 14-17-12/3362, від 26.06.09 р. № 7949/17/11-0**). Щоправда, новим власникам нерухомості не варто надто розраховувати на те, що до оформлення договору оренди вони користуватимуться землею безкоштовно. Податківцями такі ідеї явно не до вподоби і до оформлення права оренди вони, як мінімум, наполягатимуть на сплаті земельного податку, а то й орендної плати (див. наприклад, листи від 17.12.03 р. № 6397/С/17-0515, від 27.07.09 р. № 15834/7/15-0717, а також консультацію в журналі «Вісник податкової служби України», 2008, № 43, с. 21).** Наш коментар до цього листа див. у «БТ», 2009, № 34, с. 9.
Що стосується аргументу про вимогу повернути земельну ділянку в установленому законодавством порядку, то, прямо кажучи, вона нізвідки не випливає. Це, найімовірніше, чергові фіскальні спроби податківців знайти «крайніх», на яких можна буде «повісити» оплату за користування землею до того моменту, як з'явиться новий землевласник чи землекористувач.
