Как единоналожнику законно обойти «арендное» ограничение

Как физлицу, уплачивающему единый налог (3 группа, ставка 5 %), законно обойти ограничение, установленное п.п. 291.5.3 Налогового кодекса Украины и сдавать в аренду нежилое помещение площадью более 300 кв. м?

(г. Северодонецк, Луганская обл.)

Сложившаяся ситуация. Согласно п.п. 291.5.3 НКУ не могут быть плательщиками единого налога физические лица — предприниматели, которые предоставляют в аренду земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 га, жилые помещения, общая площадь которых превышает 100 кв. м, нежилые помещения (здания, строения) и/или их части, общая площадь которых превышает 300 кв. м.

В этой норме речь идет не об общей площади помещения, а о фактически сдаваемой площади. То есть вы, имея нежилое помещение площадью более 300 кв. м, можете сдавать в аренду его часть, не превышающую 300 кв. м. Но что делать с «простаивающей» остальной площадью помещения, которая превышает эти 300 кв. м?

Сдавать сверхлимитную площадь помещения как обычное физлицо с уплатой 15 % налога на доходы физических лиц и подачей годовой декларации будет непросто — представители налоговых органов считают это неправомерным. Свое мнение они озвучили в Обобщающей налоговой консультации по применению упрощенной системы налогообложения, учета и отчетности физическими лицами — предпринимателями, которые осуществляют деятельность по предоставлению недвижимого имущества в аренду, утвержденной приказом ГНСУ от 20.02.12 г. № 136 (см. ком. «Сдача в аренду единоналожником-ФЛП: позиция ГНСУ в Обобщающей консультации» // «БН», 2012, № 10, с. 9).

Поэтому, если вы не готовы доказывать свои права в суде, лучше подумать о том, как же законно обойти «арендное» ограничение? Видим, как минимум, три способа, позволяющие сдавать в аренду остальную сверхлимитную площадь:

способ 1 — договор с супругом о порядке пользования общей совместной собственностью;

способ 2 — договор ссуды;

способ 3 — совместная деятельность.

Рассмотрим предложенные варианты.

Способ 1 (договор с супругом). Если нежилое помещение площадью более 300 кв. м — это совместная собственность супругов, то можно воспользоваться вариантом заключения между супругами договора о порядке пользования общей совместной собственностью.

В соответствии со ст. 60 Семейного кодекса Украины (далее — СКУ) под совместной собственностью супругов понимается имущество, приобретенное супругами за время брака, принадлежит жене и мужу на праве общей совместной собственности независимо от того, что один из них не имел по уважительной причине (учеба, ведение домашнего хозяйства, уход за детьми, болезнь и т. п.) самостоятельного заработка. Считается, что каждая вещь, приобретенная за время брака, кроме вещей индивидуального пользования, является объектом права общей совместной собственности супругов. То есть нежилое помещение, приобретенное одним из супругов, является их общей совместной собственностью. Жена и муж имеют равные права на владение, пользование и распоряжение имуществом, принадлежащим им на праве общей совместной собственности, если иное не установлено договоренностью между ними (ст. 63 СКУ).

На практике собственником общей совместной собственности часто документально оформляют одного из супругов. Но независимо от того, на кого записано помещение (то есть кто является собственником по документам), право сдачи в аренду с помощью этого договора можно закрепить за супругом, формально не являющимся собственником. Право супругов на заключение договоров между собой закреплено в ст. 64 СКУ.

Так, ситуация будет выглядеть следующим образом: вы, как единоналожник, сдаете 300 кв. м вашего нежилого помещения в рамках своей предпринимательской деятельности, остальную площадь помещения сдает ваш супруг/супруга как обычное физлицо (предварительно вы заключаете договор о порядке пользования общей совместной собственностью, в котором разрешаете своему супругу/супруге сдавать в аренду вашу совместную собственность). Нужно помнить о том, что супругу, сдающему в аренду остаток площади помещения как обычное физлицо, необходимо будет выполнять требования п. 170.1 НКУ.

Способ 2 (договор ссуды). Отношения по договору ссуды регулирует глава 60 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ). По договору ссуды одна сторона (заимодатель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (пользователю) вещь для пользования в течение установленного срока. Пользование вещью считается безвозмездным, если стороны прямо договорились об этом или если это вытекает из сути отношений между ними (ст. 827 ГКУ). Договор ссуды и договор аренды очень похожи между собой. На отношения, возникшие в результате подписания договора ссуды, распространяются нормы главы 58 ГКУ, которая регулирует отношения по договорам аренды.

Главные отличия договора ссуды от договора аренды такие*:

— по договору ссуды имущество передается в безвозмездное пользование;

— договор ссуды предполагает возможность досрочного возврата вещи (ст. 834 ГКУ).

Вы, как единоналожник, можете сдавать 300 кв. м площади помещения в рамках своей предпринимательской деятельности, а остальную площадь передать в безвозмездное пользование по договору ссуды. При этом в договоре важно упомянуть, что арендатор будет пользоваться помещением безвозмездно. Считаем, что договор ссуды стоит заключать в статусе обычного физлица, а не единоналожника (передачу помещений в ссуду сложно классифицировать как вид экономической деятельности).

Однако у договора ссуды есть один очень важный недостаток: может возникнуть вопрос о получении пользователем помещения дохода в виде бесплатно полученной услуги (по обычным ценам), например, по п.п. 135.5.4 НКУ.

Поэтому такой договор лучше использовать в отношениях между обычными физлицами.

Способ 3 (совместная деятельность). Этот способ наиболее сложен в реализации на практике, чем два вышеприведенные, но все же имеет право на существование. Передача недвижимости в пользование по договору о совместной деятельности не будет считаться арендой, что нам необходимо, но есть некоторые нюансы, которые нужно учитывать, если вы решите избрать этот способ.

Яна ИНДЮХОВА