Як єдиноподатнику законно обійти «орендне» обмеження

Як фізичній особі, котра сплачує єдиний податок (III група, ставка 5 %), законно обійти обмеження, установлене п.п. 291.5.3 Податкового кодексу України, і здавати в оренду нежитлове приміщення площею понад 300 кв. м?

(м. Сєверодонецьк, Луганська обл.)

Ситуація, що склалася. Згідно з п.п. 291.5.3 ПКУ не можуть бути платниками єдиного податку фізичні особи — підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 га, житлові приміщення, загальна площа яких перевищує 100 кв. м, нежитлові приміщення (будівлі, будови) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 кв. м.

У цій нормі йдеться не про загальну площу приміщення, а про площу, що фактично здається. Отже, ви, маючи нежитлове приміщення площею понад 300 кв. м, можете здавати в оренду його частину, що не перевищує 300 кв. м. Але що робити з рештою площі приміщення, що «простоює», яка перевищує зазначені 300 кв. м?

Здавати понадлімітну площу приміщення як звичайна фізична особа зі сплатою 15 % податку на доходи фізичних осіб та поданням річної декларації буде непросто — представники податкових органів вважають це неправомірним. Свою думку вони озвучили в Узагальнюючій податковій консультації щодо застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності фізичними особами — підприємцями, які здійснюють діяльність з надання нерухомого майна в оренду, затвердженій наказом ДПСУ від 20.02.12 р. № 136 (див. ком. «Здавання в оренду єдиноподатником — ФОП: позиція ДПСУ в Узагальнюючій консультації» // «БТ», 2012, № 10, с. 9).

Тому, якщо ви не готові доводити свої права в суді, краще подумати про те, як же законно обійти «орендне» обмеження? Бачимо як мінімум три способи, що дозволяють здавати в оренду решту понадлімітної площі:

спосіб 1 — договір із другим із подружжя про порядок користування загальною спільною власністю;

спосіб 2 — договір позички;

спосіб 3 — спільна діяльність.

Розглянемо запропоновані варіанти.

Спосіб 1 (договір із другим із подружжя). Якщо нежитлове приміщення площею понад 300 кв. м — це спільна власність подружжя, то можна скористатися варіантом укладення між подружжям договору про порядок користування загальною спільною власністю.

Відповідно до ст. 60 Сімейного кодексу України (далі — СКУ) під спільною власністю подружжя розуміється майно, придбане подружжям за час шлюбу, що належить дружині та чоловіку на праві спільної сумісної власності незалежно від того, що один із них не мав з поважної причини (навчання, ведення домашнього господарства, догляд за дітьми, хвороба тощо) самостійного заробітку. Вважається, що кожна річ, придбана за час шлюбу, крім речей індивідуального користування, є об'єктом права спільної сумісної власності подружжя. Тому нежитлове приміщення, придбане одним із подружжя, є їх спільною сумісною власністю. Дружина та чоловік мають рівні права на володіння, користування та розпорядження майном, що належить їм на праві спільної сумісної власності, якщо інше не встановлено домовленістю між ними (ст. 63 СКУ).

На практиці власником спільної сумісної власності часто документально оформляють одного з подружжя. Але незалежно від того, на кого записано приміщення (тобто хто є власником за документами), право здавання в оренду за допомогою цього договору можна закріпити за членом подружжя, який формально не є власником. Право членів подружжя на укладення договорів між собою закріплено у ст. 64 СКУ.

Тож ситуація виглядатиме таким чином: ви як єдиноподатник здаєте 300 кв. м вашого нежитлового приміщення в межах своєї підприємницької діяльності, решту площі приміщення здає ваш чоловік/дружина як звичайна фізична особа (перед цим ви укладаєте договір про порядок користування спільною сумісною власністю, в якому дозволяєте своєму чоловіку/дружині здавати в оренду вашу спільну власність). Потрібно пам'ятати про те, що члену подружжя, який здає в оренду залишок площі приміщення як звичайна фізична особа, необхідно буде виконувати вимоги п. 170.1 ПКУ.

Спосіб 2 (договір позички). Відносини за договором позички регулює глава 60 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ). За договором позички одна сторона (позикодавець) безоплатно передає чи зобов'язується передати іншій стороні (користувачу) річ для користування протягом установленого строку. Користування річчю вважається безоплатним, якщо сторони прямо домовилися про це або якщо це випливає із суті відносин між ними (ст. 827 ЦКУ). Договір позички та договір оренди дуже схожі між собою. На відносини, що виникли в результаті підписання договору позички, поширюються норми глави 58 ЦКУ, що регулює відносини за договорами оренди.

Головні відмінності договору позички від договору оренди такі*:

— за договором позички майно передається в безоплатне користування;

— договір позички передбачає можливість дострокового повернення речі (ст. 834 ЦКУ).

Ви як єдиноподатник можете здавати 300 кв. м площі приміщення в межах своєї підприємницької діяльності, а решту площі передати в безоплатне користування за договором позички. При цьому в договорі важливо згадати, що орендар користуватиметься приміщенням безоплатно. Вважаємо, що договір позички варто укладати у статусі звичайної фізичної особи, а не єдиноподатника (передачу приміщень у позичку важко класифікувати як вид економічної діяльності).

Однак договір позички має один дуже важливий недолік: може виникнути питання про отримання користувачем приміщення доходу у вигляді безоплатно отриманої послуги (за звичайними цінами), наприклад, згідно з п.п. 135.5.4 ПКУ.

Тому такий договір краще використовувати у відносинах між звичайними фізичними особами.

Спосіб 3 (спільна діяльність). Цей спосіб набагато складніший у реалізації на практиці, ніж два наведені вище, але все-таки має право на існування. Передача нерухомості в користування за договором про спільну діяльність не вважатиметься орендою, що нам необхідно, але є певні нюанси, які потрібно враховувати, якщо ви вирішите вибрати цей спосіб.

Яна ІНДЮХОВА