Облагается ли ЕН возмещение коммунальных расходов арендодателю?

Юрлицо — плательщик ЕН по ставке 5 % осуществляет деятельность по коду КВЭД-2010 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества». Сумма арендной платы рассчитывается исходя из стоимости 1 кв. м арендуемого помещения. Кроме арендной платы, арендаторы согласно договору оплачивают возмещение стоимости расходов по коммунальным услугам (фактическую стоимость за водопользование и электроэнергию), которые ежемесячно определяются согласно приборам учета, оплачиваются предприятием-арендодателем и являются расходами этого предприятия, а затем распределяются между арендаторами. Какую сумму предприятие-арендодатель должно включать в базу обложения ЕН — всю сумму, которую уплачивает арендатор (арендную плату вместе с возмещением коммунальных услуг) или только сумму арендной платы?

(г. Судак)

Облагаются ли ЕН суммы возмещения коммунальных платежей? Согласно п.п. 2 п. 292.1 НКУ доходом для плательщика ЕН — юрлица является любой доход, включая доход представительств, филиалов, отделений такого юрлица, полученный в течение налогового (отчетного) периода в денежной форме (наличной и/или безналичной), материальной или нематериальной форме, определенной п. 292.3 НКУ. Поэтому при налогообложении выплат по договорам аренды следует исходить из того, включается ли такая сумма в доход плательщика ЕН — юрлица или нет.

Учитывая, что определение единоналожного дохода очень размыто, а общее определение дохода, приведенное в п.п. 14.1.56 НКУ, также не добавляет конкретики, на наш взгляд, следует обратиться к бухгалтерскому определению термина «доход».

Согласно п. 5 П(С)БУ 15 «Доход» доход признается при увеличении актива или уменьшении обязательства, что обусловливает рост собственного капитала (за исключением роста капитала за счет взносов участников предприятия), при условии, что оценка дохода может быть достоверно определена. Поэтому, на наш взгляд, плательщик ЕН — юрлицо включает в свой доход для начисления ЕН все суммы, которые в бухучете он будет отражать по кредиту счетов седьмого класса. Исключение — суммы, названные в п. 292.11 НКУ.

С учетом такой позиции следует формировать доход и при осуществлении арендных операций. При этом арендную плату следует включать в доход единоналожника однозначно, ведь это плата за пользование имуществом.

Помимо арендной платы, в большинстве случаев арендаторы отдельно возмещают стоимость коммунальных услуг (электроэнергия, отопление и т. п.). Причем возможны два варианта:

1) коммунальные расходы завуалированы под арендную плату (арендная плата состоит из двух частей: постоянной части — собственно арендной платы и переменной части — коммунальных расходов);

2) коммунальные расходы — это отдельные платежи арендаторов в пользу арендодателя.

В первом варианте арендодатель получает только арендную плату, в которую включена и сумма коммунальных расходов. Поэтому вся сумма облагается ЕН.

В ЕБНЗ (разд. 240.04) представители налоговых органов делают следующий вывод: сумма коммунальных платежей, которая согласно договору аренды возмещается арендатором отдельно от арендной платы, включается в доход юрлица — плательщика ЕН (арендодателя).

Это мнение налоговиков не ново, в период действия «старой» упрощенной системы они также утверждали, что средства, которые получает арендодатель за коммунальные услуги, электроэнергию, воду, телефон и т. п., включаются в базу обложения ЕН (см., например, письмо ГНАУ от 04.03.03 г. № 1617/6/15-2216; письма Госкомпредпринимательства от 05.07.06 г. № 4844, от 13.09.06 г. № 6646 // «ВНСУ», 2008, № 23, с. 36).

В бухгалтерском учете такие суммы также отражаются в составе дохода (Дт 36, 37 — Кт 70), поэтому ввиду широкого трактования понятия «доход» для ЕН сумму возмещаемых коммунальных слуг надо включать в доход для начисления ЕН.

Как избежать обложения ЕН сумм коммунальных платежей? Чтобы полностью избежать налогообложения возмещения коммунальных расходов, вам необходимо перестать быть транзитным пунктом в отношениях между вашими арендаторами и предприятиями, оказывающими коммунальные услуги. Для этого нужно, чтобы арендаторы напрямую заключили договоры на оказание им услуг соответствующими предприятиями — поставщиками коммунальных услуг*. На наш взгляд, такой способ оправдан только в случае долгосрочной аренды.

* Например, п.п. 1.11 Правил пользования электрической энергией, утвержденных постановлением Национальной комиссии по вопросам регулирования электроэнергетики от 31.07.96 г. № 28, допускает возможность передачи арендатору полномочий относительно урегулирования договорных отношений с поставщиком электрической энергии.

Виктория ЗМИЕНКО, Яна ИНДЮХОВА