Чи обкладається ЄП відшкодування комунальних витрат орендодавцю?

Юридична особа — платник ЄП за ставкою 5 % здійснює діяльність за кодом КВЕД-2010 68.20 «Надання в оренду та експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна». Сума орендної плати розраховується виходячи з вартості 1 кв. м приміщення, що орендується. Крім орендної плати, орендарі згідно з договором оплачують відшкодування вартості витрат на комунальні послуги (фактичну вартість за водокористування та електроенергію), які щомісяця визначаються згідно з приладами обліку, оплачуються підприємством — орендодавцем та є витратами цього підприємства, а потім розподіляються між орендарями. Яку суму підприємство-орендодавець має включати до бази обкладення ЄП — усю суму, яку сплачує орендар (орендну плату разом з відшкодуванням комунальних послуг) або тільки суму орендної плати?

(м. Судак)

Чи обкладаються ЄП суми відшкодування комунальних платежів? Згідно з п.п. 2 п. 292.1 ПКУ доходом для платника ЄП — юридичної особи є будь-який дохід, уключаючи дохід представництв, філій, відділень такої юридичної особи, отриманий протягом податкового (звітного) періоду у грошовій формі (готівковій та/або безготівковій), матеріальній чи нематеріальній формі, визначеній п. 292.3 ПКУ. Тому при оподаткуванні виплат за договорами оренди слід виходити з того, чи включається така сума в дохід платника ЄП — юридичної особи.

Оскільки визначення єдиноподатного доходу є дуже розпливчастим, а загальне визначення доходу, наведене в п.п. 14.1.56 ПКУ, також не додає конкретики, на наш погляд, слід звернутися до бухгалтерського визначення терміна «дохід».

Згідно з п. 5 П(С)БО 15 «Дохід» дохід визнається при збільшенні активу або зменшенні зобов’язання, що зумовлює зростання власного капіталу (за винятком зростання капіталу за рахунок внесків учасників підприємства), за умови, що оцінку доходу може бути достовірно визначено. Тому, на наш погляд, платник ЄП — юридична особа включає до свого доходу для нарахування ЄП усі суми, які в бухобліку він відображатиме по кредиту рахунків сьомого класу. Виняток — суми, названі в п. 292.11 ПКУ.

З урахуванням такої позиції слід формувати дохід і при здійсненні орендних операцій. При цьому орендну плату потрібно включати в дохід єдиноподатника однозначно, адже це плата за користування майном.

Крім орендної плати, здебільшого орендарі окремо відшкодовують вартість комунальних послуг (електроенергію, опалення тощо). Причому можливі два варіанти:

1) комунальні витрати завуальовано під орендну плату (орендна плата складається з двох частин: постійної частини — власне орендної плати та змінної частини — комунальних витрат);

2) комунальні витрати — це окремі платежі орендарів на користь орендодавця.

У першому варіанті орендодавець отримує лише орендну плату, до якої включено й суму комунальних витрат. Тому вся сума обкладається ЄП.

В ЄБПЗ (розд. 240.04) представники податкових органів доходять такого висновку: сума комунальних платежів, яка згідно з договором оренди відшкодовується орендарем окремо від орендної плати, уключається в дохід юридичної особи — платника ЄП (орендодавця).

Це думка податківців не є новою, у період дії «старої» спрощеної системи вони також стверджували, що кошти, які отримує орендодавець за комунальні послуги, електроенергію, воду, телефон тощо, уключаються до бази обкладення ЄП (див. наприклад, лист ДПАУ від 04.03.03 р. № 1617/6/15-2216; листи Держкомпідприємництва від 05.07.06 р. № 4844, від 13.09.06 р. № 6646, «ВПСУ», 2008, № 23, с. 36).

У бухгалтерському обліку такі суми також відображаються у складі доходу (Дт 36, 37 — Кт 70), а тому зважаючи на широке трактування поняття доходу для ЄП, суму відшкодування комунальних слуг потрібно включати в дохід для нарахування ЄП.

Як уникнути обкладення ЄП сум комунальних платежів? Щоб повністю уникнути оподаткування відшкодування комунальних витрат, вам необхідно перестати бути транзитним пунктом у відносинах між вашими орендарями та підприємствами, що надають комунальні послуги. Для цього потрібно, щоб орендарі безпосередньо уклали договори на надання їм послуг відповідними підприємствами — постачальниками комунальних послуг*. На наш погляд, такий спосіб є виправданим лише в разі довгострокової оренди.

* Наприклад, п.п. 1.11 Правил користування електричною енергією, затверджених постановою Національної комісії з питань регулювання електроенергетики від 31.07.96 р. № 28, допускає можливість передачі орендарю повноважень щодо врегулювання договірних відносин із постачальником електричної енергії.

Вікторія ЗМІЄНКО,
Яна ІНДЮХОВА