СДАЧА В АРЕНДУ
ЕДИНОНАЛОЖНИКОМ-ФЛП:
позиция ГНСУ в Обобщающей консультации
Приказ Государственной налоговой службы Украины от 20.02.12 г. № 136
«Об утверждении Обобщающей налоговой консультации по применению упрощенной системы налогообложения, учета и отчетности физическими лицами — предпринимателями, осуществляющими деятельность по предоставлению недвижимости в аренду»
Комментируемым приказом Государственная налоговая служба Украины (ГНСУ) утвердила Обобщающую налоговую консультацию по применению упрощенной системы налогообложения, учета и отчетности физическими лицами — предпринимателями, осуществляющими деятельность по предоставлению недвижимости в аренду (далее — Обобщающая НК).
В Обобщающей НК разъясняется применение нормы п.п. 291.5.3 Налогового кодекса Украины (далее — НКУ), согласно которой не могут быть единоналожниками физические лица — предприниматели (ФЛП), предоставляющие в аренду:
— земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 га;
— жилые помещения, общая площадь которых превышает 100 кв. м;
— нежилые помещения (сооружения, здания) и/или их части, общая площадь которых превышает 300 кв. м.
Согласно КВЭД ДК 009:2005 деятельность, связанная со сдачей в аренду собственного недвижимого имущества, относится к группе 70.20.0.
ГНСУ в Обобщающей НК указала, что ФЛП, руководствуясь ч. 1 ст. 320 Гражданского кодекса Украины, имеет право использовать свое имущество для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе для предоставления в аренду на упрощенной системе налогообложения, кроме случаев, установленных законом.
По поводу применения п.п. 291.5.3 НКУ предоставила такие разъяснения (см. «Предоставление в аренду недвижимости ФЛП-единоналожником» на с. 10):
1) не может быть единоналожником физлицо, которое передает часть своего имущества как предприниматель, а часть — как обычное физлицо, если совокупно площадь превышает размер, указанный в п.п. 291.5.3 НКУ;
2) ФЛП может на упрощенной системе налогообложения предоставлять в аренду часть недвижимости, общая площадь которой превышает установленные в ограничения. Главное, чтобы площадь передаваемого в аренду имущества не превысила максимальную площадь, совместимую с единым налогом;
3) на общей системе налогообложения ФЛП может предоставлять имущество в аренду без ограничений.
| Предоставление в аренду недвижимости ФЛП-единоналожником Извлечение из Обобщающей НК № 136 «…если площадь имущества, которое принадлежит на правах собственности физическому лицу и предоставляется в аренду (часть сдается физическим лицом — предпринимателем, а часть физическим лицом — не субъектом хозяйствования), превышает нормы, установленные п.п. 3 п. 291.5 ст. 291 Кодекса*, то такое физическое лицо — предприниматель, осуществляющий деятельность по предоставлению в аренду собственной недвижимости, не имеет права находиться на упрощенной системе налогообложения. Указанное не запрещает физическому лицу — предпринимателю осуществлять деятельность на общей системе налогообложения. Вопрос 1. В собственности физического лица находится недвижимое имущество нежилого назначения общей площадью 400 кв. метров. Может ли такое физическое лицо предоставлять 110 кв. м в аренду как физическое лицо, а остальные 290 кв. метров — как физическое лицо — предприниматель на упрощенной системе налогообложения? Ответ: В этом случае физическое лицо — предприниматель не имеет права находиться на упрощенной системе налогообложения. Такое физическое лицо может предоставлять недвижимость в аренду как физическое лицо — предприниматель по общей системе налогообложения или как физическое лицо — не субъект хозяйствования.
Вопрос 2. Физическое лицо имеет в собственности жилое помещение общей площадью 150 кв. метров. Имеет ли право такое физическое лицо предоставлять в аренду часть этого помещения (комнату) площадью 30 кв. метров как физическое лицо — предприниматель на упрощенной системе налогообложения? Ответ: Физическое лицо — предприниматель может находиться на упрощенной системе налогообложения и сдавать часть жилого помещения в аренду (30 кв. метров) при условии, если остаток жилого помещения (120 кв. метров) не находится в аренде». |
* Вероятно, что здесь речь идет о п.п. 291.5.3 НКУ. — Прим. ред..
Позиция ГНСУ о запрете на сдачу части имущества как предприниматель-единоналожник, а часть — как обычное физлицо, на наш взгляд, не бесспорна. На наш взгляд, выступая по одному договору аренды как субъект предпринимательства, а по второму договору — как обычное физлицо, такой гражданин имеет статус разных плательщиков налогов и уплачивает налоги по разным правилам, что НКУ не запрещено. Поэтому физлицо в статусе предпринимателя — плательщика единого налога, имеет право сдавать в аренду часть помещения в пределах площадей, указанных в п.п. 291.5.3 НКУ, уплачивая с такого дохода единый налог. А часть площадей физлицо может предоставлять в аренду как обычное физлицо, уплачивая налог на доходы согласно нормам п. 170.1 НКУ. Однако с учетом сегодняшней Обобщающей НК такую схему работы, вероятно, придется отстаивать в суде.
Кстати, названные выше ограничения распространяются не только на отношения аренды, но и на заключаемые договоры субаренды, поскольку КВЭД ДК 009:2005 для аренды и субаренды предусмотрена одна группа — 70.20.0.
Совет: если предприниматель занимается сдачей помещений в аренду, площадь которых превышает указанные в п.п. 291.5.3 НКУ, и хочет быть при этом плательщиком единого налога, рекомендуем ему зарегистрировать юридическое лицо — частное предприятие (может быть один собственник) и стать единоналожником четвертой группы.
