ЗДАВАННЯ В ОРЕНДУ
ЄДИНОПОДАТНИКОМ-ФОП:
позиція ДПСУ в Узагальнюючій консультації
Наказ Державної податкової служби України від 20.02.12 р. № 136
«Про затвердження Узагальнюючої податкової консультації щодо застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності фізичними особами — підприємцями, які здійснюють діяльність з надання нерухомого майна в оренду»
Наказом , що коментується, Державна податкова служба України (ДПСУ) затвердила Узагальнюючу податкову консультацію щодо застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності фізичними особами — підприємцями, які здійснюють діяльність з надання нерухомого майна в оренду (далі — Узагальнююча ПК).
В Узагальнюючій ПК роз'яснюється застосування норми п.п. 291.5.3 Податкового кодексу України (далі — ПКУ), згідно з якою не можуть бути єдиноподатниками фізичні особи — підприємці (ФОП), які надають в оренду:
— земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 га;
— житлові приміщення, загальна площа яких перевищує 100 кв. м;
— нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 кв. м.
Відповідно до КВЕДДК 009:2005 діяльність, пов'язана зі здаванням в оренду власного нерухомого майна, належить до групи 70.20.0.
ДПСУ в Узагальнюючій ПК зауважила, що ФОП, керуючись ч. 1 ст. 320 Цивільного кодексу України, має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, у тому числі для надання в оренду на спрощеній системі оподаткування, крім випадків, установлених законом.
Із приводу застосування п.п. 291.5.3 ПКУ було надано такі роз'яснення (див. «Надання в оренду нерухомості ФОП-єдиноподатником» на с. 10):
1) не може бути єдиноподатником фізична особа, яка передає частину свого майна як підприємець, а частину — як звичайна фізична особа, якщо сукупно площа перевищує розмір, зазначений у п.п. 291.5.3 ПКУ;
2) ФОП може на спрощеній системі оподаткування надавати в оренду частину нерухомості, загальна площа якої перевищує встановлені обмеження. Головне, щоб площа переданого в оренду майна не перевищила максимальну площу, сумісну з єдиним податком;
3) на загальній системі оподаткування ФОП може надавати майно в оренду без обмежень.
| Надання в оренду нерухомості ФОП-єдиноподатником Витяг із Узагальнюючої ПК № 136 «… якщо площа майна, яке належить на правах власності фізичній особі та надається в оренду (частина здається фізичною особою — підприємцем, а частина фізичною особою — не суб'єктом господарювання), перевищує норми, встановлені п.п. 3 п. 291.5 ст. 291 Кодексу*, то така фізична особа — підприємець, що здійснює діяльність з надання в оренду власної нерухомості, не має права перебувати на спрощеній системі оподаткування. Зазначене не забороняє фізичній особі — підприємцю здійснювати діяльність на загальній системі оподаткування. Запитання 1. У власності фізичної особи перебуває нерухоме майно нежитлового призначення загальною площею 400 кв. метрів. Чи може така фізична особа надавати 110 кв. м в оренду як фізична особа, а решту 290 кв. метрів — як фізична особа — підприємець на спрощеній системі оподаткування? Відповідь: У цьому випадку фізична особа — підприємець не має права перебувати на спрощеній системі оподаткування. Така фізична особа може надавати нерухомість в оренду як фізична особа — підприємець за загальною системою оподаткування або як фізична особа — не суб'єкт господарювання.
Запитання 2. Фізична особа має у власності житлове приміщення загальною площею 150 кв. метрів. Чи має право така фізична особа надавати в оренду частину цього приміщення (кімнату) площею 30 кв. метрів як фізична особа — підприємець на спрощеній системі оподаткування? Відповідь: Фізична особа — підприємець може перебувати на спрощеній системі оподаткування та здавати частину житлового приміщення в оренду (30 кв. метрів) за умови, якщо решта житлового приміщення (120 кв. метрів) не перебуває в оренді». |
* Імовірно, що тут ідеться про п.п. 291.5.3 ПКУ. — Прим. ред.
Позиція ДПСУ про заборону на здавання частини майна як підприємцем-єдиноподатником, а частини — як звичайною фізичною особою, на нашу думку, не беззаперечна. На наш погляд, виступаючи за одним договором оренди як суб'єкт підприємництва, а за другим договором — як звичайна фізична особа, такий громадянин має статус різних платників податків та сплачує податки за різними правилами, що ПКУ не заборонене. Тому фізична особа у статусі підприємця — платника єдиного податку має право здавати в оренду частину приміщення в межах площ, зазначених у п.п. 291.5.3 ПКУ, сплачуючи з такого доходу єдиний податок. А частину площ фізична особа може надавати в оренду як звичайна фізична особа, сплачуючи податок на доходи згідно з нормами п. 170.1 ПКУ. Однак з урахуванням сьогоднішньої Узагальнюючої ПК таку схему роботи, мабуть, доведеться відстоювати в суді.
До речі, названі вище обмеження поширюються не лише на відносини оренди, а й на договори суборенди, що укладаються, оскільки у КВЕД ДК 009:2005 для оренди і суборенди передбачено одну групу — 70.20.0.
Порада: якщо підприємець займається здаванням в оренду приміщень, площа яких перевищує зазначені в п.п. 291.5.3 ПКУ, і хоче бути при цьому платником єдиного податку, рекомендуємо йому зареєструвати юридичну особу — приватне підприємство (може бути один власник) і стати єдиноподатником четвертої групи.
