ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ:
ВССУ изложил свое видение
некоторых спорных ситуаций
Письмо Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 27.09.12 г. № 10-1391/0/4-12
«О практике применения судами при рассмотрении дел отдельных норм земельного права»
С целью одинаковой трактовки судами разных инстанций одних и тех же норм материального права в подобных правоотношениях ВССУ в комментируемом письме сформулировал несколько обязательных для всех судов Украины правовых позиций.
1. Существенные условия договора аренды земли. Напомним, что в соответствии со ст. 638 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ) договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям. Под существенными условиями договора понимают условия о предмете договора, условиях, определенных законом как существенные или являющиеся необходимыми для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто согласие.
Для договора аренды земельного участка перечень существенных условий приведен в ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV (далее — Закон об аренде земли). В этой же статье прямо указано, что отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий, предусмотренных ст. 15, является основанием для признания договора недействительным.
В связи с этим ВССУ в комментируемом письме сделал вполне закономерный вывод: в случае если в договорах аренды земли отсутствует хотя бы одно из существенных условий, например, условие о сохранении состояния объекта аренды либо о сроках пересмотра размера арендной платы и механизма проведения индексации, то это является достаточным основанием для того, чтобы такой договор был признан недействительным (см. «Существенные условия договора аренды земли»).
| Существенные условия договора аренды земли Извлечение из письма ВССУ от 27.09.12 г. № 10-1391/0/4-12 «1. В соответствии со статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли» существенными условиями договора аренды земли являются: объект аренды (кадастровый номер, местонахождение и размер земельного участка); срок действия договора аренды; арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату; условия использования и целевое назначение земельного участка, передаваемого в аренду; условия сохранения состояния объекта аренды; условия и сроки передачи земельного участка арендатору; условия возврата земельного участка арендодателю; существующие ограничения (обременения) по использованию земельного участка; определение стороны, которая несет риск случайного повреждения либо уничтожения объекта аренды или его части; ответственность сторон; условия передачи в залог и внесения в уставный фонд права аренды земельного участка». |
2. Государственный акт на право собственности на землю. В соответствии со ст. 116 Земельного кодекса Украины (далее — ЗКУ) граждане и юридические лица приобретают права собственности и права пользования земельными участками из земель государственной либо коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в рамках их полномочий.
Документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, является государственный акт о праве собственности на земельный участок, выданный собственнику такого земельного участка на основании решения органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, гражданско-правового договора, решения суда, свидетельства о праве на наследство (ст. 126 ЗКУ).
При этом на самом бланке государственного акта о праве собственности на земельный участок указывается, на каком основании был выдан такой акт, а именно: дата принятия и номер решения органа местного самоуправления либо органа исполнительной власти и т. п.
Ориентируясь на это, ВССУ в комментируемом письме сделал вывод, что государственный акт на право собственности на земельный участок, выданный не на основании решения о передаче земельного участка в собственность органа местного самоуправления или органа исполнительной власти либо другого подтверждающего документа, считается недействительным.
3. Кто имеет право передавать в собственность землю? В соответствии с п. 12 разд. X ЗКУ до размежевания земель государственной и коммунальной собственности полномочия по распоряжению земель государственной и коммунальной собственности (кроме земель, переданных в частную собственность, и земель, указанных в абз. 2 и 4 этого пункта) осуществляются:
— в пределах населенных пунктов — соответствующими сельскими, поселковыми и городскими советами, т. е. органами местного самоуправления;
— за пределами населенных пунктов — соответствующими органами исполнительной власти (райгосадминистрациями).
Следовательно, такие органы власти и местного самоуправления могут принимать решения о передаче земель в собственность только в рамках своих полномочий относительно отдельных категорий земель.
В связи с этим ВССУ в комментируемом письме отметил: в случае если государственный акт на право собственности на земельный участок выдан на основании решения органа местного самоуправления о передаче в собственность земли, расположенной вне границ населенного пункта , то такой государственный акт считается недействительным, а земельные участки, перешедшие в собственность, признаются незаконно выбывшими из государственной собственности и должны быть возвращены в государственную собственность.
Это же касается случая принятия решения органом исполнительной власти о передаче в собственность или в аренду земель, расположенных в границах населенного пункта.
4. Приобретение права собственности на земельные участки садоводческих обществ. Относительно приобретения права собственности на земельные участки, предоставленные для коллективного садоводства в советское время, ВССУ напомнил, что в соответствии со ст. 136 Земельного кодекса Украинской ССР от 1970 г. (далее — ЗК УССР) земельные участки, занятые коллективными садами, находятся в пользовании садоводческих обществ, которые были организованы при предприятиях, организациях, учреждениях, которым в установленном порядке предоставлены эти земельные участки (ст. 51 ЗК УССР).
То есть земли, которыми на сегодняшний день пользуются садоводческие общества, предоставлены таким обществам в пользование.
В соответствии с ч. 5 ст. 116 ЗКУ предоставление в пользование земельного участка, находящегося в собственности или в пользовании, осуществляется только после изъятия (выкупа) его в порядке, предусмотренном этим Кодексом.
В связи с этим для того, чтобы граждане или юридические лица приобрели право собственности либо пользования землями, находящимися в пользовании садоводческих обществ, такие земельные участки следует:
— изъять из пользования садоводческих обществ;
— передать такой изъятый земельный участок в собственность или пользование.
Обращаем внимание: в случае если земельный участок не был изъят из пользования садоводческого общества, а было проведено только оформление или переоформление права собственности на земельный участок, то право собственности на такую землю у нового собственника не возникает.
Как указал ВССУ в комментируемом письме, основанием для возникновения права на земельный участок является соответствующий юридический факт. Действующий ЗКУ среди оснований приобретения права на землю гражданами и юридическими лицами не называет оформление либо переоформление прав на земельные участки.
