ЗЕМЕЛЬНІ ВІДНОСИНИ:
ВССУ виклав своє бачення деяких спірних ситуацій
Лист Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 27.09.12 р. № 10-1391/0/4-12
«Про практику застосування судами при розгляді справ окремих норм земельного права»
З метою однакового трактування судами різних інстанцій одних і тих же норм матеріального права у подібних правовідносинах ВССУ у листі, що коментується, сформулював декілька обов’язкових для всіх судів України правових позицій.
1. Істотні умови договору оренди землі. Нагадаємо, що відповідно до ст. 638 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ) договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов. Під істотними умовами договору розуміють умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів такого виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Для договору оренди земельної ділянки перелік істотних умов наведено у ст. 15 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV (далі — Закон про оренду землі). У цій же статті прямо вказано, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених ст. 15, є підставою для визнання договору недійсним.
У зв’язку з цим ВССУ у листі, що коментується, зробив цілком закономірний висновок: у випадку коли у договорах оренди землі відсутня хоча б одна з істотних умов, наприклад, умова щодо збереження стану об’єкта оренди чи щодо строків перегляду розміру орендної плати та механізму проведення індексації, то це є достатньою підставою для того, щоб такий договір був визнаний недійсним (див. «Істотні умови договору оренди землі»).
| Істотні умови договору оренди землі Витяг із листа ВССУ від 27.09.12 р. № 10-1391/0/4-12, що коментується «1. Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об’єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки». |
2. Державний акт на право власності на землю. Відповідно до ст. 116 Земельного кодексу України (далі — ЗКУ) громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень.
Документом, що посвідчує право власності на земельну ділянку, є державний акт про право власності на земельну ділянку, який виданий власнику такої земельної ділянки на підставі рішення органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, цивільно-правового договору, рішення суду, свідоцтва про право на спадщину (ст. 126 ЗКУ).
При цьому на самому бланку державного акта про право власності на земельну ділянку вказується, на якій підставі було видано такий акт, а саме дата прийняття і номер рішення органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади тощо.
Орієнтуючись на це ВССУ у листі, що коментується, зробив висновок, що державний акт на право власності на земельну ділянку, який виданий не на підставі рішення про передачу земельної ділянки у власність органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади чи іншого підтверджуючого документа, вважається недійсним.
3. Хто має право передавати у власність землю? Відповідно до п. 12 розд. X ЗКУ до розмежування земель державної та комунальної власності повноваження щодо розпорядження земель державної та комунальної власності (крім земель, переданих у приватну власність та земель, зазначених в абз. 2 та 4 цього пункту) відбувається:
— у межах населених пунктів — відповідними сільськими, селищними та міськими радами, тобто органами місцевого самоврядування;
— за межами населених пунктів — відповідними органами виконавчої влади (райдержадміністраціями).
Отже, такі органи влади і місцевого самоврядування можуть приймати рішення про передачу земель у власність тільки в межах своїх повноважень щодо окремих категорій земель.
У зв’язку з цим ВССУ у листі, що коментується, зазначив, що у випадку коли державний акт на право власності на земельну ділянку виданий на підставі рішення органу місцевого самоврядування про передачу у власність землі, яка знаходиться поза межами населеного пункту, то такий державний акт вважається недійсним, а земельні ділянки, які перейшли у власність, визнаються такими, що незаконно вибули з державної власності та мають бути повернені у державну власність.
Це ж стосується випадку прийняття рішення органом виконавчої влади про передачу у власність, або в оренду земель, що перебувають у межах населеного пункту.
4. Набуття права власності на земельні ділянки садівничих товариств. Щодо набуття права власності на земельні ділянки, надані для колективного садівництва за радянських часів, ВССУ нагадав, що відповідно до ст. 136 Земельного кодексу Української РСР від 1970 р. (далі — ЗК УРСР) земельні ділянки, зайняті колективними садами, знаходяться в користуванні садівничих товариств, що були організовані при підприємствах, організаціях, установах, яким у встановленому порядку надано ці земельні ділянки (ст. 51 ЗК УРСР).
Тобто землі, якими на сьогодні користуються садівничі товариства, надані таким товариствам у користування.
Відповідно до ч. 5 ст. 116 ЗКУ надання у користування земельної ділянки, що перебуває у власності або у користуванні, провадиться лише після вилучення (викупу) її в порядку, передбаченому цим Кодексом.
У зв’язку з цим для того, щоб громадяни чи юридичні особи набули права власності чи користування землями, що перебувають у користуванні садівничих товариств, такі земельні ділянки слід:
— вилучити із користування садівничого товариства;
— передати таку вилучену земельну ділянку у власність чи користування.
Звертаємо увагу, що у випадку коли земельна ділянка не була вилучена із користування садівничого товариства, а лише було проведено оформлення чи переоформлення права власності на земельну ділянку, то право власності на таку землю у нового власника не виникає.
Як указав ВССУ в листі, що коментується, підставою для виникнення права на земельну ділянку є відповідний юридичний факт. Чинний ЗКУ серед підстав набуття права на землю громадянами та юридичними особами не називає оформлення чи переоформлення прав на земельні ділянки.
